上海公开课 | 存量商业焕新升级，实战复盘+项目考察
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引言
通过复盘对比，看项目如何进行重新定位与升级调整，看建筑如何随着定位和市场部需求改变。
来源 | 赢才商学院（ID：wincaihr）
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随着北上广深及众多强二线城市存量时代的到来，“城市更新”正成为了房地产尤其商业地产行业新的发展主线。据悉，中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造，随着硬件设施明显更优的新购物中心项目近年来日益增多，商业竞争日趋激烈，于是存量商场重新定位，焕新升级的案例逐年增多。
上海作为国内商业创新和发展程度最高的城市，一直以来就是中国存量商业经营的核心市场，其中不乏改造成功既叫好又叫座的案例，如K11、长风大悦城、美罗城、淮海 755、百盛优客。
为此，本次课程赢才商学院特邀行业享有20年商业运营经验的范老师联合开发，范老师主导并开发过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域的购物中心及商业项目，并经历原长风景畔广场（现名：长风大悦城）是如何定位和招商，通过复盘对比，看项目如何进行重新定位与升级调整，看建筑如何随着定位和市场部需求改变，做为城市更新，存量改造的代表项目，有哪些值得我们借鉴与学习的地方。
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课程主题：《购物中心商业焕新升级》
课程时间：2019年8月24日-25日
课程地点：上海
课程讲师：范老师
联系方式：13632218871（同微信）
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拥有20余年商业地产工作经验，历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。
职业经历成功开发和管理了众多商业项目
范老师成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万平方米上的城市综合体项目，以及10万平方米以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。
在物业管理方面
于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等，从收楼、到二次装修控制，到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养，及大量涉及的运营阶段的物业服务；后期不断拓展在商业领域的专业范围，到招商、市场推广、运营和财务控制，从物业管理到资产管理，不断将工作中积累的经营，用文字和文章予以记录，并在一些大学相关课程担任了客席讲师，与业内同行，以及从事该行业的同仁们交流，形成了自己对行业发展的认识和观点，并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程，为业内采用。
在商业项目的前期开发阶段
如何使设计和建造与市场接轨；在商场和办公楼定位阶段，如何根据市场配置合适的业态配比；在运营阶段，如何根据市场和经营状况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面，积累了经验。在投资回报和品牌 树立方面作出了贡献，在业界也拥有了良好的口碑和形象。
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商业进步的脉络，是一个城市发展的投影；
商业前行的脚步，是城市舞动的节拍。
以一个商业综合体的复盘，折射城市和商业发展的紧密相连。
长风北岸------长风景畔广场------长风大悦城
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本课程可根据企业所需，定制为企业内训
8月24日全天主题授课
09：00-12：0014：00-17：00
第一部分
项目复盘及分析
案例：上海长风景畔广场的定位
1、地理位置和周边商业
2、交通动线和环境
3、当时的商业理念和发展阶段
对比案例：上海长风大悦城的定位
1、地理位置和周边环境
2、交通发展和可预期未来的展望
2、当前的消费理念和阶层
第二部分
长风景畔广场VS长风大悦城
长风景畔广场的招商过程
1、主力租户的选定
2、业态主题的架构
3、与周边商业环境发展的勾连
长风大悦城的招商调整过程
1、主力租户的改变
2、地下一层业态的组合
3、体验式消费环境的渲染
建筑结构与商业定位和招商
1、原来的商业建筑结构
2、为定位和招商而作的改变
3、大悦城的改造
4、屋顶—商业的另一舞台
第三部分
市场推广的变化
1、长风景畔—Inspireyourlif
2、长风大悦城—了不起的地下一层—穿高跟鞋也能溜娃的地方
长风景畔—‘铁路小领袖’
长风大悦城—乐高城
长风大悦城—改造期间定位主题的推广
3、运营体系的建立—长风景畔
从月度经营分析报告看运营体系的元素和完备
运营管理分析的要素
4、租户端指标分析
从租售比及其分布范围，了解整个商业体的健康情况
从提袋率了解租户单个品牌的运营情况，从而确定是否需要调整业态
从人流及其分布，引致大数据的采用和热力图的编制。
5、经营端指标分析
从坪效及其分布阶段，判断商场整体的成熟程度
从业态经营面积占比和租金贡献率，看商业的业态分布的合理性
6、营业额数据获得的三种方式及其控制
租赁POS·开放端口·手工报表
7、如何控制“飞单”？
POS与银行的关联：融资性租赁方式、银行专户与POS购买
建立完整的SOP
第四部分
商业保险包括租户保险的购买和要点
1、商业保险的三个种类财产一切险第三者（公众）责任险利润损失险
2、财产一切险的购买要素保险费=被保物标的*费率财产一切险的一般费率范围
3、第三者（公众）责任险的构成与财产一切险中的财产险部分的不同点
4、利润损失险的定义和范围
5、出险处理流程
工作坊（0.5小时）：
“长风景畔广场”曾发生过一租户二次装修，因漏水导致另一租户装修受损并推迟开业的事件，如果发生在今天，应该如何处理？
8月25日上午10：00-12：00实地考察：长风大悦城
8月25日下午13：30-16：30主题授课
第一部分
实地考察的回顾与总结（1.5小时）
总结：
1、“长风大悦城”收购动机和目标实现
2、市场推广和运营指标之间的指标关联
3、今后的商业前景
议题：
1、对“长风大悦城”的印象
2、商业主题复盘的再讨论
第二部分
主题：财务指标体系的建立和达成
1、预算和权责发生制
2、“成本中心”的建立
3、“利润中心”的建立
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长风大悦城
长风大悦城是大悦城地产在上海的第二个项目，同时也是大悦城地产旗下首个“边改造、边运营”的项目，体量12万㎡。项目位于上海市内环、中环之间的核心区域，属于长风生态商务区。
该地区内涵盖36万㎡的长风公园、2.7 公里苏州河和130万㎡巨幕生态景观，是普陀发展潜力最大，规划最完善的区域。毗邻长风公园、长风海洋世界、成龙电影博物馆等知名景点，周边3公里内有常住人口约84.7万人，一公里内有商务办公人口11.8万人。
改造前身 ：上海长风景畔广场（2010年长风景畔广场前业主英国高富诺基金管理公司以14.5亿元人民币收购了该项目，并改名长风景畔广场）。
改造时间及改造方：2016年11月，大悦城以对标价13.6亿收购上海长风景畔广场项目改造。
项目重新开业时间：2018年5月5日。
改造方式 ：边运营，边改造。早在2017年9月，还在调整升级中的长风大悦城 B1 层“了不起的地下
城”就已率先开业。
运营数据：开业当日客流近8万，共引入超200个品牌，业态占比划分为：零售与非零售为55%：45%。
项目改造后定位：“时尚辣妈逛街圣地”——穿着高跟鞋也可以溜娃的理想城池；“离尘不离城的世外桃源”——城市微度假区的中心枢纽。
客群定位：围绕项目周边白领女性客群和亲子客群聚集的特征对“18-35岁城市新兴中产阶级”的目标客群进行深度解读，锁定都市时尚女主的AB面型格（职场工作与家庭生活）。
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学员福利
1.主题授课+实地考察1个改造项目+工作坊
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2.赠送赢才商学院曼谷购物中心考察图片库
包含14个曼谷商业项目（购物中心、社区商业）的考察现场图片资源。
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