郁亮：让赚大钱的人去赚小钱，难度太大
我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业
文|樊睿昕
编辑|李惠聪
2019年，各大房企纷纷摆了个新姿势。
万达瘦身不停，旗下体育、电影板块开展各种资本运作；融创新掌门人亮相，文化集团大张旗鼓；恒大牵手柯尼塞格重新闭门造车；碧桂园从零打造机器人帝国......
就在创新百家争鸣，转型百家齐放的新时代，万科却忽然强调将把“住宅开发当作基本盘”，逆势而行显得特别另类。
2月25日“万科周刊”公开全文发表了万科董事会主席郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言，该会议于2018年12月17日在大梅沙万科中心举行。
通过这份发言，郁亮替万科又喊了一遍“活下去”。
其实，不同的生命体对于生存的能量需求是不同的。比如想让一只小强活下去，只需要给一点皮屑；而想让一只霸王龙活下去，大概给一万头活羊都不够。
万科就是这样一只霸王龙。
在灾难频袭、食物越来越少的市场阵痛期，万科显得左右为难。于是经过三年的反复尝试，万科还是选择了放弃创新，选择“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
发言中，郁亮非常详细地总结了万科眼下的生存环境是多么恶劣，然而自己必须清醒地认识到，尽管食物链危机近在眼前，但要维持万科的完整，还是不能更换自己的食物来源。
不是U型，不是V型，而是L型
郁亮首先提到，过去我们听得最多的是“触底反弹”，我们的经历也是“触底反弹”。但权威人士告诉我们，综合判断，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。而且这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的。今后几年，总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，经济增长不可能像以前那样，一旦回升就会持续上行并接连实现几年高增长。
现在L型的竖线还没有到底，一般预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是，L型的那一横不知道会持续多少年，日本已经持续20年还未完全走出来。这突破了我们过去的认知，与过去的经历完全不同，房地产行业从来不能脱离经济大势，所以我们要深刻认识到，宏观形势并不乐观。
今年四季度BG、BU在做事业发展计划的时候，基于过去的经验，对宏观形势判断都过于乐观，期待不久后的“触底反弹”，但如今的宏观形势已经不是这个样子，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。
其次是人口形势面临“少子化”挑战。我们的房子是卖给人使用的，如果人口减少，毫无疑问我们的需求客户就会下降。90后比80后人口少4100万，00后又比90后少3100万，也就是说20年间，从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万，而且10后的情况也不容乐观。
“少子化”倾向影响着各行各业，中国所谓人口众多的优势，也将不再存在。其实，我国的人口结构除了“少子化”倾向，还遇到老龄化问题、社会阶层板结等问题，这些都是我们需要面对的重大问题，都会对社会和经济产生影响。
郁亮承认，经济大势和人口结构这两项大的宏观趋势，某种意义上讲，比宏观调控政策对房地产行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题将影响10-20年。
头部企业间竞争激烈
食物来源少了，同类间的厮杀必然越发激烈。
郁亮表示，住宅全面短缺时代结束，政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。今天，中国人平均住房面积超过40平米，套户比率1.13，经过行业过去20年高速发展，住房全面短缺的问题已经基本解决。
另外过去房子有财富效应，买了房子可以涨价，但今天这个局面也发生了改变，因为“房住不炒”， 房子是用来住的，不是用来炒的。住房的金融投资属性会被长期抑制住，这对房企有重大影响。由此，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈。
今天中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额，超过1/8；TOP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；TOP20的市场份额为39%，TOP30为54%，TOP50为64%。这说明头部的企业越来越重要，50家开发商获得2/3的市场份额，这说明竞争也会越来越激烈，而且是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。
转型绝非易事，必须夯实基本面
还记得在2015年，王石曾说过“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”
这句话相当有远见，王石早就看到，一旦脱离了住宅建造，万科可能什么也不是。
但曾经的郁亮还是禁不住市场的各种诱惑，不断在商业地产、养老服务上尝试转型，然而在大势面前，郁亮也终于清醒地认识到转型的不可控。
在这次开年发言中，郁亮表态说，行业转型是非常不容易的。首先，我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。
当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手。这时候觉得开发业务有很多水分可以挤，要不省省吧，创造出的利润可能比物业、物流多很多。
万科的新动能业务发展不平衡，除了物业事业部表现优秀，其它新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题，很多BG、BU内设二级、三级乃至四级子单位，结构复杂，容易失控。
前景不明，是指有些业务的前景很大程度取决于政策，而政策变化又比较多。比如说幼儿园教育问题，政策突然发生很大变化，使得前景非常不明朗。
模式不清，是指有些业务没有找到清晰的商业模式，我们短期内不是不能赔钱，但是一定要知道未来不可以长期赔钱，否则就难以持续开展业务，所以要不断摸索商业模式。如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去。
基于上述这些问题，万科必须要收敛聚敛，巩固提升基本盘。而且我们必须看到，房地产行业还是有机会的。
如何活过下一个十年？
对于未来，郁亮只展望到了10年后。他称从自身多年的发展经验来看，开发业务始终是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。
中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。我们还有大概20个点城镇化率的空间，过去城镇化水平还有一些水分，比如部分农民工进城务工后，还未真正转为市民，所以城市化还有机会。
如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，现在第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会。
关于租购并举，购的部分已表达很充分，但租的部分才刚刚开始，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。比如很多房子越做越漂亮，环境也越来越美，但是从空间、内容到服务，还远远跟不上。
所以，以都市圈化为主要特征的城市化还在进行，行业的不平衡不充分问题还很明显，我们的机会、潜力仍然是存在的。正因为行业发生这么大变化，万科更需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
为此，万科仍然需要好好打造客户愿意买单的好产品好服务，而客户愿意买单是重中之重。一定要认清、顺应大势，明确、聚焦方向，收敛、凝聚力量，保证活下去、活得好、活得久。
反观2019年其他龙头房企，都还在转型的路上狂欢着。然而万科的烦恼，究竟是不是全行业的烦恼，如人饮水，冷暖自知。正如郁亮所说，房企做新业务的时候，让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。
微信名：地产杂志
微信ID：dichanzazhi
《地产》杂志，中国房地产首席专业期刊。《地产》杂志官方微信，权威业内新闻发布平台，名家供稿、大行视点、引领趋势。给你独一无二的阅读体验。不一样的房地产新闻，尽在《地产》官微。
想了解更多？
赶紧扫码关注我们
地产杂志新媒体爆料请加微信↓↓↓↓
lihuicong2005；linzhiyuan358234；frx91573127