深圳宝树台怎么样？值不值得购买？【权威分析】

关注宝树台有段时间了，因为小孩已经二岁，一直在关注深圳重点学位房，接到中介电话，荔园小学+红岭中学出来一个新盘，310万起，周五开盘。今天特地写一篇调查宝树台的文章，燕南地铁站A出口50米，打着名校的旗号，说是公寓也可以上学。值不值得买真的需要好好分析一下！关于梧桐对宝树台分析及建议如下：

【1】宝树台交通

2号线地铁燕南站50米，1号线科学馆300米，7号线华强北站500米，3号线通心岭站800米，在福田是不用担心出行的，有福田高铁站，附近公交车可到深圳各地，并紧邻深南大道。

【2】宝树台学校

荔园南小学（本部），荔园小学经常上新闻。论考试能力荔园无疑是第一。这所学校的生源也不错，师资很好。升学率很高、近年稳坐深圳第一。不过，学校的孩子都比较优秀，所以学习压力、竞争的压力也比较大。太多人想上这所学校，地段内的房价高涨。

红岭中学，据梧桐多年对学位房研究，红岭中学园岭初中部排名靠前全市第21。

【3】宝树台商业

项目自带2万平商业综合体，沃尔玛100米，深南茂业200米，一站地铁可到万象城、KKMALL。

【4】宝树台环境

项目地处福田华强北，周边都是商业集中地，并且无小区花园，最近的荔枝公园800米。

【5】宝树台楼盘分布？

项目分A、B、C三座，A座为住宅，B座为返迁住宅，C座为商务公寓，2019年底交房。

【6】宝树台户型有哪些？

在卖的住宅户型就三种，以刚需小户型为主，32㎡1房1卫，38㎡1房1卫，46㎡2房1卫精装交房。最大面积都没有超过50平米，那么问题来了，未来荔园在学位紧张的时候会不会效仿前段时间罗湖区的深圳市螺岭外国语小学的做法，50平米以下限制用学位这一Z策？如果会效仿，那么我们宝树台还能不能买？会不会变成小面积学位房的最后接盘侠？此问题欢迎关注梧桐前一段时间关于【深圳市螺岭外国语小学限制50平米以下使用学位给家长带来了哪些启示】，可加梧桐V信186——6433——8061。梧桐专注深圳楼市分析5年，专业创造价值。

【7】宝树台价格对比周边是否合理？

梧桐想说，作为福田稀缺新房又带双名校的楼盘来说，这个价格不算贵。学位房我们可以对比一下周边二手的价格，阁林网苑，公寓性质，16平米卖230万，单价14万一平。君悦阁，小面积公寓性质，29平米卖380万，单价13万一平。对比深圳其他片区的双名校小面积价格。百花片区，荔园北小学?实验初中，百花园一期50平卖800万，单价16万一平。华强北片区，百花小学?实验初中，金茂礼都32平米卖510万，单价16万。香蜜湖片区，竹园小学?高级初中，竹园小区22平米卖348万，单价16万一平。宝安新安片区，宝民小学?宝中，都市翠海华苑22平米卖265万，单价12万一平。

通过以上对比带双名校的小面积的学位房价格都在12万以上，此项目卖10万，价格还算比较低的。

【8】宝树台销售模式是：代理销售

销售手段很、、、反正就是围攻销售来营造气氛，一共665套房子，先拿200套出来卖，估计很快就被抢完！但是销售氛围好不是梧桐们买房的核心原因。

【9】宝树台未来增值空间如何？

重点学位房将成为稀缺产品！为什么这么说？咱们简单的计算一下，深圳非常好的小学也就10所左右，按照每个学校招生300人计算，也就3000人，但是目前深圳的出生率至少是40万以上，学校与人口的对比是1：133，也就是说133个儿童争夺一个学位。

家长普遍都有这个心理，都非常疼爱自己的孩子，不能让孩子输在起跑线上，都想让孩子上最好的小学，所以势必会有大量家长争抢排名前10的学位房。

下面是深圳近几年的人口出生率

据统计2015年深圳新生婴儿22.3万，2016年深圳新生婴儿23.1万。随着2016年的二胎政策放开，2017年3月一则数据显示：深圳怀孕达三个月在册孕妇暴增至39万，而从2006年新生婴儿达到10.9万开始，始终是逐年递增；2007年（金猪年）为13.5万；2008年突破16万；2010年16.7万余人，2011年18.1万余人，2012年达到21.3万余人。2013年为21.7万余人。2014年21.9万。2016年23.1万。深圳2017年新生儿出生量预计将再创新高！出生人数逐年递增【来自深圳教育局的数据显示，今年深圳市公办小学小一学位缺口将达到4.63万个，公办初一学位供需基本平衡；2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，到2023年小学学位缺口至少高达10万】

【综上所述】给这个楼盘打7分吧，宝树台买来用学位可以考虑这个楼盘，如果买来投资和在其他区域上班，建议不要买这个盘，这个盘增值特点并不是很明显；如果资金预算很有限，可以买该楼盘最小面积，或者罗湖去看看二手房。从官方数据观测，深圳近两年房价基本未平稳，两年来有的楼盘处于下跌状态，跌幅超过10%，有的楼盘却在上涨，增幅高达67%，所以在现在这种市场环境中，购买房子一定要擦亮眼睛，选择对了有收益，选错了卖不出去！关于近两年房子应该买哪里？怎么买？应注意那些细节？建议看看梧桐朋友圈最新论述文章：2018-2022年深圳房产配资的下一个天堂【绝密版】

梧桐专注深圳房产投资分析，各区旧改房、新区房、学位房研究5年，也是一名能给你创造价值的分析专家，近期主要专题有：《深圳新盘前十价值分析》《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《罗湖中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓配资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。关注更多文章和有具体项目了解可加V，深圳所有新楼盘均可操作内部价。

【10】宝树台折扣问题：这个楼盘跟其他楼盘不一样，急着回笼资金，折扣还挺大的，找不同的人折扣不同，比如自己去、跟中介去、找自己成交过的朋友去、找开发商内部关系去拿内部员工价、结果都不一样。千万别自己去！为啥呢？自己去就相当于上了主动送上门，最多给你意思一下折扣，今年1月份我一个朋友去买一期的时候一个折扣都没拿到，现场销售说没有折扣，都是按备案价格卖的，后来又来找到梧桐，费了半天劲还是拿到了内部员工打了N个99折。跟中介去好歹还算个团购、估计能拿到一些折扣。不过跟中介去关键要找懂里面套路，最好找个老练点的，不要找刚毕业的小白，啥都不懂，一脸蒙逼自然啥都不会跟你争取到。不过最好跟自己身边买过这个楼盘的朋友一起去，这叫老带新，你和你朋友都有优惠，说不一定遇到良心朋友，他还会把开发商给到他的那部分优惠给你。没朋友买该楼盘的就找开发商里面高管，去拿内部员工价【拿内部员工价也可以联系梧桐】找梧桐的优惠规则：

（1）假如你要买房，你可以自己去开发商把房子户型，楼层，房号谈好最终优惠后。来找梧桐，除去开发商给你的所有折扣后，比如现场折扣、准时签约折扣等。不要下定金，过来找梧桐，梧桐可以按开发商内部员工价操作，优惠绝对让你惊喜，不要优惠也可以兑换成现金【适合推荐自己朋友要买某楼盘推荐给梧桐，直接给现金】

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