土地越来越贵，每一年都在上涨，已是不争的事实。
根据中指院的统计，2019上半年，全国300个重要城市土地成交均价2565元/平方米（以下地价均为楼面价），同比上涨17%。
然而，一些大房企拿地越来越便宜了。
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·恒大土储的平均成本由2017年的1711元/平方米，降至2018年的1611.5元/平方米。
·金茂的平均拿地成本由2018年末的8124元/平米，降至2019上半年的5300元/平米。
·旭辉的平均拿地成本由2018年的6200/平方米，降至2019年1—7月的4967元/平米。
Why?在土地价格整体上行的情况下，这些房企拿的地越来越好、越来越便宜，为什么？
1.土地储备足够 不会被迫拿贵地
在今年的半年业绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧表示，恒大手里有3.19亿平方米的持证土地，还有7000多万平米的旧城改造项目。
这意味着，从现在开始一块地也不拿，恒大也能保证未来5—8年的发展。
旭辉董事长林中此前也强调，旭辉目前土地储备充足，下半年没有硬性的拿地指标。“到年底不买地都没问题。”如果拿地，则“要看有没有很好的机会了。”“买地不难，但我们追求的是质量不是数量。”
土地储备，相当于一家房企的战略纵深。
土储不够，明知低价偏高，也得硬着头皮拿。多花钱总比无米下锅来得强吧。没有土储，就意味着规模开始大幅缩减，贷款、合作都会受影响，现金流可能难以为继，团队也可能分崩离析。而如果土地储备足够，就可以安心等待、细心挑选，总能买到相对便宜的地。
2.通过收并购拿几年乃至十几年前的便宜地
通过收并购，有实力的大房企就可以获得小房企在几年乃至十几年前获得的低价土地。
在土地市场降温和融资渠道纷纷收紧的大环境下，通过收并购地产项目，房企能够快速调整自身的战略布局，扩大土地储备规模，为后续发展增添动力。
在中国房地产的总规模基本“横盘”的今天，收并购将使土地集中到大房企手里。比如恒大、融创、世茂。尤其是恒大，其近年新增的项目，有54%是通过收并购获得的。
那么，如何才能拿到低价地？
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1.内部稳预期不幻想房价快速上涨
某些房企之所以拿地贵，就是内部加预期加得太多。在拿地的时候，老想着做溢价、做豪宅，幻想房价还会大幅上升。
比如，恒大的内部，一直在稳预期。恒大总裁夏海钧曾说过：“不要再幻想着过去那种房地产的价格飙升、地价飙升。”而恒大的预期，就是要在销售价格不大幅上升的情况下，依靠低的土地成本等，保持相对可观的毛利和净利。
因为预期加得少，恒大拿的地也就越来越便宜。
2.拿项目三四线目标客群一二线的地
重视一二线的客户，是否就一定要拿一二线的地？不一定！
一二线限购、限价，周边三四线却不限。那么能否把周边三四线的房子，卖给一二线的顾客？
在几家标杆房企内部，地块除了按所在区域分之外，还按照目标客群进行分类。一家房企在三四线的地块可能占70%，但目标客群三四线的地块只有40%。也就是说，有30%的项目，虽然地在三四线，却是要卖给一二线的客户的。
这样一来，地价当然就便宜了！
3.以自身战略为主反周期操作
根据自己企业的特点设定战略目标、战略节奏，坚持比较长的时间，这样一来，在你的战略方向上，你一定是“超前”的。
再以恒大为例，恒大拿地便宜，很大程度上就是因为比别人超前进入三四线，比别人超前回归一二线，比别人超前进入大湾区……而这个过程并不是跟随周期，而是根据企业战略，主动为之。
旭辉也有类似的操作。旭辉董事长林中曾表示：旭辉基本上采取逆向拿地的方式，市场便宜的时候我们一定会多拿一些，市场气温上来了就会少拿一点，内部对市场有很强的监控和研究。
4.产业联动、城市运营
恒大做产业联动，于2018年6月宣布进军新能源汽车行业，此后连续在天津、上海松江、南沙等地建设生产基地。这也是恒大拿地价格下降的一个原因。
金茂则通过城市运营实现拿地价格越来越低。在金茂的计划中，2020-2022年，城市运营对于金茂，将有超过60%的土地储备贡献。城市运营这种模式，虽然前期占用资金比较多，但是整个开发节奏房企自己可以掌握。区域发展之后的红利，房企都可以获得，而且有持续现金流，可以抗风险。
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