从这些数据来看 房价还要继续涨？

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在众多经济数据中，M0、M1、M2、M3是非常重要的一组数据，但是大多人都不太懂，它们到底是什么意思，这些数据对房地产和股市又意味着什么？昨日5月M1货币供应同比上涨23.7%；5月M2货币供应同比上涨11.8%，数据公布后，有些网友认为M1和M2上涨就意味着股市和房价要上涨，到底是不是这样呢？在回答这个问题之前，小M给大家讲讲M0、M1、M2、M3都是啥意思。

其实，M0、M1、M2、M3都是衡量货币供应量的指标，而且对于这些指标的解释有很多种。小M选取其中最常用的一种给大家分享一下。

M0=流通中的现金；

M1=M0+单位活期存款+个人持有信用卡类存款；

M2=M1+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）；

M3=M2+具有高流动性的证券和其它资产(银行承兑票据、国库券等)。

为了方便大家理解，举个比较简单，比较理想的小例子，比如说，国家A，流通的现金是10块钱，存在银行的活期存款是10块钱，存在银行的定期存款也是10块钱，银行承兑票据也是10块钱。那么国家A的M0=10元；M1=20元；M2=30元；M3=40元。M0、M1、M2、M3都是衡量一国之中有多少“钱”的指标。如果钱多了，物价就有可能上涨，钱少了物价就有可能下跌。

（图：来源Wind,民生证券研究所）

M0、M1、M2、M3和房价与股市上涨又有啥关系呢？接下来小M就给您讲讲它们之间的关系。曾任长江商学院副院长的陈龙此前表示，通过梳理中国1990年到2013年的数据发现，房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。另外，M1与房价也有一定的相关性，但是由于房地产的流动性比较差，大约会出现3个月左右的滞后性。比如，2009年1月，M1增速为6.7%，住宅销售价格到3月达到最低点98.1%，当2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅销售价格指数持续上涨到2010年4月的115.4%。所以要预测房价还是要多关注M2的变化。

(2016年年初多地出现抢房潮。)

在国外M2和房价之间的关系并没有那么高，国内M2和房价相关性高的主要原因就是，国内的投资渠道太少了，股市风险太高，基金不了解，P2P理财信不过，大家除了购买房产不知道该投资什么。多数中国人认为房价跌了也没关系，大不了自己住，或者多生几个小孩，把房子留给子孙，怎么也赔不了钱！于是许多中国人就这么愉快地把钱投进了房地产市场。

（图：据全国老龄委数据，2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比提升到29%。）

一些专业人士认为，未来M2与中国房价的相关性将会降低，主要原因如下：1）金融改革推进，投资的渠道会增加；2）人口结构变化，老龄化加剧，房产需求量或将下降；3）户籍政策改革和落户政策的放宽；4）货币政策收紧。2014年以前的24年里，M2的增速都在20%上下，但是自2015年以来，M2的增速都在13%附近徘徊。

（图：2016年初燕郊上演抢房潮的场景。）

未来房价的走势应该更多地去关注刚需和国家政策的变化，比如，去年由于北京限购加码，购房刚需外溢到北京周边的一些城市。许多人不得不去离北京比较近的燕郊购房，这导致燕郊的房价在2015年一年涨超了100%，最终燕郊也不得不出台限购政策。与此同时，全国其它中小城市的房价却处在低迷的状态。没有只涨不跌的资产，也没有只涨不跌的房价。但是有需求支撑的房价，就是下跌也跌不到哪去，比如伦敦的房价在过去20年上涨了432%。

再比如，去年国家宣布把通州打造成北京市副中心后，通州的房价，像脱缰的野马一样疯狂的上涨。最后北京不得不出台极其严格的限购政策。

另外，还可以通过观察一个城市年轻人口的数量，来预测房价。因为年轻人才是购房的主力，因为年轻人要成家立业，要结婚生子。所以说年轻人就是购房刚需的代名词。

（图：来源Wind,民生证券研究所）

关于M2与房价的关系基本上就讲完了，接下来小M再简单讲一下M0、M1、M2、M3与股市的关系。从以往的数据看，中国股市与M1的走势基本上是同步的，正相关关系非常明显。如，如2006年1月至2007年10月，M1增速从10.6%上升到22.8%，上证指数从1161点上涨到5218点；M1增速下滑时，股市也下跌，2007年11月至2008年11月，M1增速从21.6%下滑到6.8%，上证指数从5955点下跌到1871点，跌幅达68.6%。由于M1与股市的相关性如此之高，所以许多分析人士都把M1看作股市的晴雨表。

安信证券的分析师最近称，在M1充裕的情况下，股市必涨。M1和M2的作用还有很多，你还知道那些作用，可以关注我们的微信，在后台给我们留言。

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