在清朝，商人贾决定开设5个分店，于是向票号乙借钱，张口要100万两白银。票号乙一时有些担心，一次性20万还差不多。
于是贾与乙协商了一个解决方案：签订一个100万的协议，但先给20万现金，然后看分店开设情况，再行分批次放款。
当时的协议已经非常类似于如今的“储架、分期”发行机制。融资100亿，在申报一次的情况下，一次性发行一个期限为1年期、规模100亿的产品会面临很大的市场销售压力，然而通过储架发行的模式，一次性申报100亿的额度，在未来几年内进行分期发行，比如每个月发行一个10亿、1年期的产品，这样会大大降低集中融资的市场销售压力。
我国首单百亿租赁住房REITs就是采用这样的发行机制。
2018年2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园控股有限公司（“碧桂园集团”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。
国内REITs对“储架-分期”的青睐
“储架-分期”发行即：一次核准，多次发行的机制。与国际成熟市场相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs普遍缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。这也是“储架-分期”受到国内REITs青睐的理由。
现实中，符合证券化承做要求的基础资产往往会随着时间推移不断形成，当基础资产产生时，企业通常乐意通过证券化的方式获得现金，补充流动性。但有一个问题：很多时候，基础资产具体什么时间节点产生，不太好判断，如果以“卡位”的方式解决困境，技术难度太高。
在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无可行路径，还要期待公募REITs的出台，而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴资产证券化制度现有“储架发行机制”实现。
2017年10月23日，“中联前海开源—保利地产租赁住房资产支持专项计划”首次运用后，“储架、分期”模式就受到格外关注。
当时业内专家普遍认为：“保利租赁住房REITs的‘储架发行机制’，在当前的资产证券化制度框架内创设出‘可以长大’的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响。”
果不其然，2017年12月1日，“招商创融—招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”、2017年12月26日首单民企长租公寓类REITs“高和晨曦—中信证券—领昱系列资产支持专项计划”均采用了“储架-分期”发行机制。
传统资产证券化发行监管模式是一事一审的事前行政审批管理模式，储架发行转变为对一揽子项目进行事前、事中、事后的持续监管模式。
对此，有业内人士表示：储架发行反映了“在法制体系和审核资源相对健全的基础上，放松行政审批管制、强化监管成效，借助市场作用，转变证券发行监管模式”的内涵。在多层次市场环境下的储架发行，有利于各板块中再融资行为的系统化监管体系构建。
租赁住房REITs的百亿时代来临
碧桂园租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品，亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品。据了解，目前，我国单只REITs平均规模仅为22亿人民币，而亚洲约为90亿人民币、美国约为90亿美元。
证监会相关业务负责人表示，碧桂园在租赁住房领域的布局，特别是与REITs工具有机结合的创新尝试符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性，下一步相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。
中联前源不动产基金管理有限公司执行总经理范熙武则表示：“在保利租赁住房REITs之前，市场上对住房租赁资产证券化信心不足，而碧桂园租赁住房REITs作为首单百亿REITs产品则给予市场很大的信心，具有极强的象征及示范效应。投资人、市场的认可，不仅有利于促进我国租赁住房市场的发展，也将对我国未来REITs的发展产生积极影响。”
范熙武更是肯定的说到：“租赁住房REITs的百亿时代已经来临。”
在2017年12月20日，碧桂园发布长租公寓品牌—“BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年要提供100万套租赁房源。对房企而言，大规模的自持租赁导致负担过重是不容忽视的问题。
BIG+碧家国际社区公寓实景图
而以REITs打通租赁住房企业退出渠道，将不动产转变为具有流动性金融产品，对构建租赁住房完整商业模式闭环大有裨益。
此外，据资料显示，本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房领域的又一次金融创新尝试。此前，碧桂园已经开创长租领域的银企合作模式，相继与中信银行、中国建设银行)等签署长租公寓融资战略协议，并陆续接受放款。
另类监管，引导市场理性发展
此前，我国资产证券化发行实行注册、备案核准制且发审委存在较强的行政化色彩，导致证券出现发行成本高、程序复杂、审核周期长等问题，致使发行人错过最好的发行时机。
对此，有学者认为：“正是这一原因导致企业在发行资产证券化产品时，不顾自己的实际需求，尽量一次性最大限度地融资，继而造成资本使用效率的降低；想发行大额产品却往往不被通过。” 这一切不仅导致超募资金闲置、大额产品被拒难以支持实体发展外，还提升了发行人的融资成本。
“一次核准、多次发行”的储架、分期模式推行后，企业可依据现实资金需求、项目进度分期、分批发行。除此之外，储架、分期发行的机制还有利于规范所募资金流向、监督发行人资金使用情况。
一方面，可以将募集资金分阶段投入发展需要，减少资金闲置，加速资金流动性，提高资金配置效率；另一方面，分期发行可以优化信息披露的质量、强化发行人的诚信意识，因为前一次披露的信息已经接受市场的检验，如果存在虚假陈述、披露不实将会导致其后续发行难以融取资本。
此前中央政治局会议将“加快推进住房制度改革与长效机制建设”确认为2018年工作重点。其中，资产证券化作为能够为住房租赁企业提供融资渠道和投资退出路径的创新模式，对住房制度改革有着深远影响。去年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。
在此背景下，2018年，住房租赁REITs有望成为地产金融的主流工具。
金融创新必须以产业为支撑、为产业服务，与此同时，产业的发展也对金融创新提出更高的要求以及更有力的促进。在百亿级租赁住房REITs通道被打通后，住房租赁的春天已然提前到来。
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