风雨欲来! 楼市传来大消息，收紧外债全国范围打击乱象，房地产或迎来重大变革！

导读

监管部门近日接连有大动作，棚改贷改革扼住三四线房价的咽喉，封堵房企海外融资渠道，打击房地产市场乱象，三套组合拳足以说明国家对房地产整顿改革的决心！

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市场嗅到变革的气息

继棚改贷收紧后，房地产行业再次迎来大消息。发改委宣布收紧房企海外融资，限制借外债投资房地产项目；住建部联合中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等监管机关集体出动在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，8部委同时出动，几乎撬动了所有关于房地产的监管部门。

监管部门近日接连有大动作，棚改贷改革扼住三四线房价的咽喉，封堵房企海外融资渠道，打击房地产市场乱象，三套组合拳足以说明国家对房地产整顿改革的决心！

6月27日，国家发展改革委、财政部联合印发了《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。值得注意的是，在人民币下行、资本外流的背景下，监管层在此时叫停房企海外发债，别具意义，充分显示出整顿市场、防范外债风险的决心和勇气。另外，本次禁止房企海外发债融资还设置了惩戒处罚措施，预计将外债发行违规主体和相关责任人纳入信用记录，实施联合惩戒，相对来说十分罕见了，也就是说，监管要对房企外债风险动真格了。

监管屡次强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”真不是一句空谈。风雨欲来，这次要来真的了！即国内融资渠道收紧后，之前相对宽松的海外发债融资渠道被切断了，至此境内境外融资被全线封锁，房地产企业的资金喉咙被全面扼制。这意味着，缺钱的房企海外发债独木桥被踏空，现金流将面临极大的考验。

打击市场乱象方面，住房城乡建设部联合六部委今日印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

30个城市名单为:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

专项行动主要围绕以下四个方面:

一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；

二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；

三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；

四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

当然，三套组合拳打下去只能说定了房地产变革的基调，楼市调控还需经历一个相对漫长的过程，楼市降温的结果有希望将在未来逐步实现。

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房企海外负债有过高？

发改委提到，本次收紧外债的背景是房地产企业外债发行规模增加，企业评级层次不齐、实力与发债规模不匹配、不少企业缺乏还款能力、且抵御汇率波动风险能力较弱。中国房企境外发债情况如何？房企海外负债水平又究竟有多高？

发改委数据显示，2017年，企业境外发债2358亿美元。2018年1-5月，企业境外发债992亿美元，同比基本持平。而房企外债发债增速加快，据Wind统计，2017年内地房企海外债券的发行数量为77只，是2016年的3倍之多。发行规模超过398亿美元，同比增幅超过300%。

境外融资的中资房地产企业的评级普遍不高，多为中等信用评级和投机级评级，在存续债中评级在A-以上的发行人本来就较少。发外债的中资房企评级集中在BBB、BB和B之间，对应票息率分别为4.2%、4.9%和7.0%。也就是说，房企发外债的鄙视链是，评级越低，融资成本越高，且发行的期限越短。

近一年内，外债发行规模最大的房企是恒大，接近千亿负债。恒大、佳兆业集团、碧桂园位居发债规模的前三甲。绿地全球、瑞安开发、合景泰富、花样年控股、龙光地产、旭辉控股集团、融创中国分列发债规模4-10位。

（来源：东吴证券）

从境内房地产企业债务债券到期期限分布来看，2019 年债务到期偿还的压力最大，债务到期偿还高达 1258.58 亿元，2018 年和 2020 年境内房地产企业偿债压力也不小。而2018年和2019年到期债券量较大的是恒大、兆运、碧桂园、绿地，其中恒大到期量一马当先，居于首位。而兆运、碧桂园、绿地到期量均在100亿以上。

（来源：天风证券）

（来源：东吴证券）

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繁荣下的危机，房企变革迎十字路口

房地产不规范发展下，投机风头日盛。而乐此不疲加杠杆的炒房者和购房者们享受这房价上涨带来的升值，却忘却了房产的本质。最终楼市变为投机者们的狂欢。殊不知，这就如同温水煮青蛙，房地产一天比一天膨胀，楼市依旧暖洋洋，眼睁睁看着泡沫越来越大。

而光影的两面总是相对而驰，繁荣的背后暗藏危机。

时代在发展，人们仿佛忘却了日本和美国的教训，90年代日本房地产泡沫破灭，美国遭遇过80年代储贷危机，足以令国人警醒。尤其是当下地产与金融共生共荣，极为密切的关系下蕴藏了危险。

众所周知，房地产是高杠杆、高周转、资金密集型行业。在当下的房企规模战中，快速扩张的房企不仅呈现高负债、高周转的形势，流动性也在经受着极大的考验。

缺钱的房企想要筹到钱，就要从不同渠道融资。融资渠道主要分为，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。具体来说，也就是银行贷款、国内发债、国外发债、新股发行和定向增发、以及资管计划民间借贷等方式。

美元升值，眼下房企们发现海外债到期要多付钱了。尽管如此，资金链紧张的房企已经顾不上这些了，融资成本再高也要借，借了饮鸩止渴，不借直接死掉。而国内外发债被堵住之后，饥不择食的房企或寻求资管计划和民间借贷，融资成本进一步提高，面临的风险也更大。

值得关注的是，监管开始了全国范围内的楼市整顿专项行动，这意味着，多年积累的楼市乱象将得以控制。房住不炒正在变得有实际意义。而相对激进、资质较差中小房企叠加融资困难和乱象整治压力，又将面临着残酷的行业洗牌。

境内外发债双重压力下，房地产行业或将加快去库存，着急去库存回笼资金就免不了要降价销售，短期内房地产企业的资金压力或许不会太大，不过长期来讲，这将有利于给楼市降温。

房产投机者的时代渐行渐远，地产大变革时代已经到来，行至交叉路口的房地产，或将迎来理性发展的黄金时代！