暗度陈仓摘地王，北辰实业无奈还是学乖？
这是一位“”地王上瘾者”。
林志愿/文
李惠聪、樊睿语/编辑
2018年11月5日，北京市朝阳区及昌平区两宗地块迎来摘牌，两宗地块均以底价成交，总成交额113.2亿元。
其中，总出让规模达48.66万平方米的北京朝阳区国家会议中心二期用地被北京北辰实业集团有限责任公司（下称，“北辰集团”）拿下，土地出让金达86.63亿元，刷新了北京年内单宗地块成交额纪录。
此次拍卖溢价率为零，再加国家会议中心附近大多为北辰集团产业，行业将此次土地拍卖归为“内定”。
值得一提的是，为避免遭受外界质疑“为何不由北辰实业拿地国家会议中心二期用地，是否会存在同业竞争”，北辰集团的地产业务长期以来由旗下子公司北辰实业（601588.SH）负责。
但这次土拍之后，北辰实业发布公告表示，由于国家会议中心二期用地资金需求量较大，投资回收期较长，北辰实业于2018年10月24日召开董事会会议，决定不参与该项目的竞拍。
另外，北辰集团特向北辰实业出具了关于避免任何潜在同业竞争的《承诺函》。承诺可有效解决北辰集团与公司可能存在的任何潜在同业竞争，保护公司及广大投资者的利益，不会对公司产生不利影响。
《承诺函》中还表示，北辰集团会委托北辰实业负责该项目运营管理等相关事宜，并向北辰实业支付相应的运营管理费。并且在未来，会在适当时机把该项目按照合理的价格转让给北辰实业。
据资料显示，家会议中心二期用地位于北京市朝阳区奥林匹克公园中心区内，总用地面积预计为13.87万平米，总地上建筑规模预计为48.66万平米，其中B25、B26地块为会展中心，B23、B24地块为配套建筑（酒店、商业及写字楼），该项目建成后需全部自持。
而北辰实业方面则表示，“本次北辰集团所作出的承诺事项有助于保障公司会展业务优势，从而提升公司未来市场竞争力和可持续发展能力。”
为此，低调已久的北辰实业通过母公司操作变相摘下了一块地王，引起外界关注。
北辰实业为何如此大费周章，要通过母公司进行操作？
对此，一位业内相关人士告诉新地产财经记者，“这与保上市公司市值以及母公司输送利益有关。”
众所周知，地王项目难操盘，不仅利润低，销售年限长，如果是借贷操盘每年还要支付大量的借贷利息。
而这些年来，北辰实业就拿了很多难操盘的地王项目。
“这与这些年来，北辰实业在地王项目上吃了太多的亏，若再通过上市板块拿地王，或极大的增加上市公司的财务负担，这次通过非上市板块操作，说明这家企业终于学乖了。”该人士表示。
需要特别注意的是国家会议中心二期用地一经明确要求需开发商全部自持，也说明了该地块的回报期会十分漫长，如果由北辰实业摘下，那上市板块将“绿”不见底。
而通过母公司拿地，北辰实业不仅省下了巨量的拿地款保持了财务安全，后期还能收获不少的运营费用，增加上市公司营收。
在公告之后，北辰实业在股票市场迎来了许久不见的“红字”收市。
地王拖累市值
北辰实业创建于1997年，这一家成立20多年以房地产为主，经营酒店、购物中心、会展业务为辅的企业似乎有“地王瘾症”。
据新地产财经记者不完全统计，成2008年至今，北辰实业在全国十四个城市共拿地王超过20宗。
尤其是限购频出的2016与2017年，在严厉调控下，北辰实业逆市高价拿地让市场费解。
尽管高溢价拿地为企业带来大量土储，截止2018年第三季度，北辰实业总土地储备为845.06 万平米，权益土地储备为 719.12万平米。
但高溢价拿地也会为北辰实业的财务状态带来极大的压力，每一次拿下地王，北辰实业的股价都会迎来跌停，资本市场对其价值的认可度一降再降。
根据股价反应，查阅财报可知，北辰实业近10年的资本市场估值分别为为377亿元、75亿元、158亿元、93亿元、73亿元、81亿元、72亿元、127亿元、143亿元、111亿元、154亿元。
377亿元的市值是2008年的数据，这一年凭借奥运的风口，北辰实业辉煌无比，但此后北辰实业再未回归巅峰。
另外，在负债方面，因高价拿地，北辰实业的负债率近年来连续攀高，从2012年北辰实业资产负债率为65.42%，2015年达到了74.97%，2017年攀升至83.29%，2018年第二季度达到了83.76%。
尽管83.76%的负债率依然处于行业的平均水平，并无债务风险。但北辰实业多是通过明股实债、担保等不计入债务报表的方式融资，明面上负债率不高，但实际上各类“花里花哨”的融资方式北辰实业都要为此付出昂贵的利润代价。
例如，当代北辰悦MOMA和北京北七家项目皆是和其他企业合作开发的，项目权益分别为50%和51%。
值得一提的是，去年北辰实业曾打起过发行永续债的主意，据公告显示，2017年6月1日北辰实业曾计划发行40亿元的长期限含权中期票据，即永续中票，用于补充流动性和偿还债务等用途。
但永续债是一个吃掉利润的无底洞，为保利润，北辰实业还是放弃了这个念头。在2017年报表以及今年中报上永续债一向皆为空白，可见该企业目前还未走上“末路”。
而此次国家会议中心二期用地由母公司北辰集团摘下，后期开售之时再转自北辰实业，很大程度上缓解了北辰实业的财务压力。
尽管如此，但外界也在担心，这些年来北辰实业的地王项目回报率都不高，一直在承受高地价的后遗症，尽管国家会议中心二期用地在其大本营奥森公园，但该项目已经确定要长期自持了，挽救了北辰实业的“危难”，但会连母公司都会拖下去？
复杂的资产操作会增加企业的运营成本，这是北辰实业的无奈也或是北辰实业学会了保市值学乖了。
地王不顺长沙项目成滑铁卢
地王对北辰实业伤害太深。2016年7月公司以23.11亿元价率接近100%拍下的宁波地王、去年以34.4亿元拿下的武汉地王，13.42亿元竞得的苏州地王目前处于停工、或销售低迷阶段。
最可怕的是，去年北辰实业在海口拿下地王之后，海南便全域限购了，该项目未来如何解套也没有答案。
然而实际上，长沙才是北辰实业最不愿意提及的一座城市，11年前在长沙拿下的地王至今依旧是北辰实业的噩梦。
甚至业内评价为，“这是北辰变成伟大企业路上的滑铁卢。”
这一项目不仅拖着北辰实业的资金链，漫长的开发期还占据了企业大量的人才成本，一直消耗着企业高层的精力。
2007年7月，北辰实业与北开集团联合体以92亿元的代价拿下了长沙三角洲项目，而随后，北开退出，北辰实业独掌项目。
查阅资料可知，长沙三角洲项目的计容建筑面积为382万平方米，楼面均价2347元/平方米。
据业内专家计算，该项目只要销售均价在6000元/平方米以上时，北辰实业便不会亏本。
经新地产财经记者不完全统计，长沙北辰三角洲项目2010年首次开盘，目前长沙北辰三角洲项目今年的销售均价突破新高为15000元/平方米，但一直以来销售单价均价皆在7000元/平方米徘徊，估算下来八年来的销售均价在9000元/平方米左右。
尽管销售均价以达到6000元/平方米以上，项目并未亏损。
但从2010年至今，长沙楼市新房单价已成3400元/平方米涨至13259元/平方米，涨幅并未跑赢长沙整体楼市。
另外，从开发周期来看，截至2017年年末，长沙北辰三角洲项目累计销售面积249万平方米（其中住宅的销售面积为196万平方米），占总建筑规模的46%。
十一年过去，销售面积并未突破一半，长沙地王项目拖累了北辰实业的扩张，房地产的黄金十年，北辰实业就此错过。
而从毛利率方面看，长沙北辰三角洲项目从2012年进入结算开始为北辰实业贡献收入。2012年-2017年，该项目分别贡献收入20.3亿元、16亿元、19.53亿元、28.31亿元和41.12亿元、61.60亿元。
但是收入在增长，毛利率却反向走低。
2012年-2016年，长沙北辰三角洲项目结算毛利率分别为28.24%、37.35%、27.71%、25.02%和18.26%，直至去年2017年才略有回升至26.97%。
知名财经专家杨雨总结道，“结算的前3年，该项目还能保持30%左右的毛利率。而到了最近两年，毛利率只在20%上下波动了。毛利率的下降抵消了收入的增长，北辰实业陷入了增收不增利的局面。”
而新地产财经记者研究发现，后期的增收不增利极大的原因来自于长沙北辰三角洲项目对资金流动性的要求太大，这些年来北辰实业为该项目不断发债、贷款偿付利息而吃掉项目的大量利润。
就在，今年10月26日，北辰实业才发布公告称，长沙北辰房地产开发有限公司(以下简称“长沙北辰”)拟为北辰实业提供5亿贷款担保，借款期限3年。
该借款用于长沙北辰负责开发的长沙北辰三角洲C1项目(以下简称“三角洲C1区项目”)的开发建设。
而据不完全统计，今年以来长沙北辰已为北辰实业贷款担保三次，而从2007年以来，已超过30多次。
而长沙北辰只是一个缩影。查阅资料，截至10月26日，北辰实业及其控股子公司对外担保总额累已高达83.04亿元，占最近一期经审计净资产的比例为65.91%。
杨雨表示，“北辰实业看似不错的销售背后，对于北辰实业来说，去化率并不美好，而且在房价连年大涨的黄金十年里，这个超级大盘并没有享受到多少房价上涨带来的额外收益。”
总之，对于北辰实业来说长沙地王并不是一门划算的买卖。
向复合地产发展
长沙地王的折戟只是北辰实业前进路上的一个缩影，虽然地王能给北辰实业带来大量的土储增长，但难操盘的地王项目一直在拖累着北辰实业的发展速度。
近些年来，销售数据竟还下滑，据北辰实业发布的2018年半年度报告显示，其营业收入为54.70亿元，同比下降30.34%。
而在商业板块北辰实业更是“倒霉”，在北辰购物中心亚运村店宣告闭店后，北辰时代生活广场店、北辰时代名门百货店、北辰购物中心北苑店、北辰购物中心亚运村店等四家商场紧随其后闭门停业。
对此，北辰实业执行董事李伟东表示，“因为购物中心由于实体受到电商的冲击，经营有所下降。北辰实业已经把购物中心关停了。”
因住宅销售以及商业的不顺，为此，北辰实业目前也正在研究转型。
“我们在研究购物中心和文创产业怎么结合，写字楼也是我们的一个选择，目前公司正在研究过程中，还没有确定。”李伟东表示。
李伟东表示，未来的北辰实业在保持销售规模的同时，还会向复合地产方向发展，包括长租公寓、会展产业、物业经营等方面，目前地产+的概念在持续调整。
据透露，北辰实业的养老产业、文化创意产业公司在今年年底即将项目落地，比如说长沙的健康城项目，预计11月份就可以投入运营，而长租产品在明年或者今年也会落地。
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