融信探索盘活存量市场，多重举措持续降杠杆

作为一家专注深耕8大核心城市群的全国性地产开发商，融信中国（3301.HK）在战略上重点布局全国一二线核心城市，短期聚焦增量市场，适度参与存量。在11月3日融信中国 “寻脉城市发展新力量”的城市沙龙中，融信邀请了颇多行业人士探究一二线城市存量市场的发展。

实际上，这已经不是融信第一次将“存量市场”放到重要位置，据融信内部人士透露，2017年以来，“用合理的方式盘活存量及优化资源分配”在公司多级会议上被多次强调。

“‘创新’在融信是很高频被提及的一个词，不光是技术更新、布局更新、战略的更新，还包括开发模式的更新。”融信中国第一事业部兼第三事业部总裁余丽娟在沙龙上表示，城市未来的变化，一是城市结构性有机更新，第二是价值挖掘重心从增量市场向存量市场转移。在投资和拿地上，融信态度更为谨慎、方式则会更加多元。

融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇表示，“基于对宏观政策、经济周期的判断，以及充足、优质的土储在手，融信无需被动拿地支撑未来，公司仍将主动执行审慎的拿地策略。”而这背后，融信要完成的，其实是年初提出的重要指标——“降杠杆”。

“融信是第一个提出降杠杆的公司，我们将继续执行年初的降杠杆策略，将净负债率降至1倍以内。”倪翔宇表示。

57.5%土储集中一二线城市

强调存量市场盘活

前期瞄准一二线城市增量市场的发展，给融信带来了颇为明显的业绩提升。

数据显示，2017 年融信中国合约销售规模约 502.3 亿元，同比增长 103.88%，连续两年规模翻番；2018 年上半年销售金额同比增长 76%，达545.31亿元；营业收入同比增长20.1%，达到143亿。

根据融信公布的10月销售月报，公司10月单月实现合约销售124.20亿元，前10月合约销售金额达946.33亿元，稳健进击千亿。

销售规模稳健增长，东吴证券将核心要素归结为，

“公司投资踩准了城市发展轮动，2013年公司在深挖闽南市场的同时，将眼光瞄准长三角区域，进入上海、杭州市场，提前布局核心一、二线城市，在土地成本低位时精准布局，享受城市基本面上行带来的红利。”

半年报数据显示，截至 2018 年上半年，融信在全国八大城市群布局（海西、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、西南、西北），公司土地储备面积2517 万平米，可满足公司未来3-4 年的开发需求。

另外，融信土地储备超过57.5 %的面积位于中国一、二线城市核心地段。2018 上半年，融信新增的14块土地中，就主要分布在镇江、杭州、嘉兴、宁波、湖州、郑州等城市，主要是以上海、南京、杭州为据点，在邻近有高铁、快速公路连接的卫星城市寻找项目。

在如今土地资源日益稀缺，增量市场规模收缩的情况下，国家对房地产的调控严字当头，市场存在一定的不确定性因素。因而当市场格局和结构发生改变时，融信也做出了策略调整。

余丽娟表示，“创新”在融信是很高频被提及的一个词，不光是技术更新、布局更新、战略的更新，还包括开发模式的更新。

而此处提及的开发模式更新，方式之一便是面向存量市场的盘活。

“伴随城市结构性的有机更新，城市未来价值挖掘的重心，是从增量市场向存量市场转移。”

余丽娟认为，城市更新的意义可能更多是破旧立新，3.0打法是是打造城市文化复兴样板、网红的打卡地，再往前一步应该是结合城市的生态环境、人文价值包括社交来用心打造。

净负债率降至1倍以内

融信持续“降杠杆”

据了解，城市更新项目最大的问题是现金流，如何保持平衡健康的现金流、不断提升资金使用效率，是包括融信在内的开发商必须面对的问题。

倪翔宇表示，融信的做法是把握节奏、滚动开发，做到前期资金投入、项目开发节奏，销售回款等的节奏匹配；滚动开发，提高资金使用效率。

“‘城市更新’的一个特点，在国家融资层面支持情况下，杠杆融资成本有降低的空间。我们通过自己良好的资金运作，尽量减少周转速度比较低带来的影响。”倪翔宇直言，融信是第一个提出降杠杆的公司，公司将继续执行年初的降杠杆策略，将净负债率降至1倍以内。

从目前融信的财务情况来看，各项核心指标持续向好。2018 年上半年公司实现营业收入达 142.88亿元，同比增长 20.1%；净利润 22.54 亿元，同比增长 101.6%；归母净利润 15.24 亿元，同比增长 121.5%；毛利润也提升了10.7个百分点，达到了29.3%，如果扣除了海亮并购的影响，毛利率已经近33%。

“规模增长、利润提升的同时，上半年我们已经实现了总债务和净债务的显著下降，净负债率下降至1.4x，总资产负债率扣除预收账款不到60%，保持在比较稳妥的位置。目前融信在净利润、毛利率等方面都在行业排名靠前，我们有信心将净负债率降至1倍以内。”倪翔宇表示。

在业内人士看来，融资成本较去年底的增速变化，可以反映出过去半年宏观行业整体和微观个体房企融资成本水平变化情况，大势而言现在行业融资成本是偏高且越来越走高的，企业降低杠杆的难度增加。

但也正由此，拥有较低融资成本的企业，不仅可以减少财务支出，提高盈利能力，还能有更好的市场竞争力，并实现融资的良性循环。这也是融信在杠杆和负债上“下死命令”的原因。

文/王宝汗