重阳投资：核心城市房价上涨风险不容忽视

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摘要

在货币条件宽松、城市化持续推进的情况下，核心城市房价上涨具有合理性，但杠杆风险不容忽视。政府适度调控不仅有利于控制房地产市场风险，也有利于化解社会矛盾。

Q：近期房地产市场持续高温，各地也相继出台调控措施，请问重阳投资如何看待该现象以及房地产市场未来走势？

A：近期一线和部分二线城市房地产市场持续火爆，8月末上海一手房销售量创历史新高，甚至出现了为获得首套房购房资格排队离婚的现象。

在货币条件宽松、城市化持续推进的情况下，核心城市房价上涨具有合理性，但杠杆风险不容忽视。政府适度调控不仅有利于控制房地产市场风险，也有利于化解社会矛盾。

实体经济低迷，资产价格受益于货币宽松。

房地产，特别是核心城市房产，具有较强的资产属性，其景气度历来与货币金融条件高度相关。2007年、2010年、2013年三次房地产市场繁荣均是在流动性宽松的背景下发生的。

2015年以来，央行多次降准降息，社会融资快速增长，且在实体经济低迷的情况下，社会资金集中涌向具有稀缺性的存量资产，构成了本轮核心城市房价上涨的宏观背景。

核心城市房价上涨具有合理性，但风险不容忽视。

近年来，核心城市房价呈现出易涨难跌的特征，甚至出现了“京沪深永远涨”这样的神话。这是因为在城市化过程中，人口向经济最发达、教育和医疗资源最优的大都市圈不断集中，增量购房需求持续逐渐替代了2007年前的投机需求。

随着核心城市的供求矛盾不断加大，资产的边际定价属性越来越强，房价上涨越来越快，调整过程中的跌幅越来越小。

但是，世界上显然没有只涨不跌的资产。核心城市房价既与财富水平相关，也不能脱离收入水平。当前在增量需求的收入无法负担房价时，房价上涨的动力就会衰竭。

更重要的是，本轮房价上涨过程中居民杠杆，特别是一线城市居民杠杆水平上升较快。杠杆率的上升意味着一旦开始下跌，调整的幅度可能更加剧烈。

值得注意的是，房地产价格的上涨，不仅会侵蚀产业竞争力，还具有强烈的财富再分配和代际再分配属性。

近年来，随着人口红利的逐渐消失，衡量收入分配差距的基尼系数小幅回落，但老百姓的直观感受却是贫富差距仍在扩大。这是因为，随着房价的上涨，财富再分配效应越来越强，存量资产的持有者受益，社会阶层的纵向流动更加困难。

因此，政府对房价涨幅较大的城市再次进行适度调控，不仅有利于降低房地产市场风险，还有利于化解社会矛盾。