银监会给融资戴上“紧箍咒”

一端是房贷，另一端是房企融资，整个房地产融资链条收紧，随即，房地产去杠杆化启幕

房地产行业风声日紧。

自三季度多家银行内部自查房地产相关融资，暂停给“地王”项目融资后，11月11日，银监会再次发声，“控制银行理财资金流向房地产行业。”房贷、理财、债券等楼市可以获取资金的主要方式都被带上了“紧箍咒”，各路资金通向楼市的路渐渐被围堵，房地产去杠杆化的大幕全面拉开。

围堵违规融资

11月11日，银监会下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》（以下简称《通知》），拟对北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京等16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

此次检查包括五大要点：个人住房按揭贷款和房地产开发贷的调控执行情况，比如是否严格执行最低首付比例要求等；与房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况，比如对发现存在提供“假按揭”、“零首付”等违法违规行为的房地产开发企业，是否及时采取相关措施等；涉及房地产业务相关的贷款；理财资金投资管理情况；以及房地产信托业务合规经营情况。

对此，易居房地产研究院总监严跃进分析指出，“从目前打击首付贷以及净化房地产市场环境的角度来看，严格执行首付最低比例要求是符合预期的，尤其是近期包括上海等城市在打击首付贷的情况下，对于消费贷、接力贷等方面也在积极进行查处，这对于房地产市场去杠杆等有积极的作用。”

值得注意的是，近年来，银行理财资金大举流入房地产业，也成为监管层监管的重点之一。

根据银行业理财登记托管中心有限公司发布的《2016年上半年中国银行业理财市场报告》显示，上半年累计有18.99万亿元的理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向了包括房地产在内的实体经济。其中，投向房地产业的占比为13.06%，即共计有2.09万亿元流向房地产。

相比之下，到2015年年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。这也就意味着，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

但并非这2.09万亿元理财资金都是违规流入楼市的，银行怎样的输送行为算是违规呢？

有业内人士介绍，一些银行通过买断贷款资产，或者买断受益权，由此可以用理财资金对接地产中介首付贷，而首付贷就是监管层明令禁止的违规行为。该业内人士说，银行利用理财资金间接参与首付贷的形式，包括融资租赁、私募资产证券化产品等，因为都是绕道融资，判断上也存在难度。

虽然面临监管层屡屡打击，但首付贷仍未完全销声匿迹，仍有房地产中介为购房者与银行之间“穿针引线”，变相从银行得到资金来垫资的情况仍然存在。

此外，信托也是银行理财资金非常善用的一个通道。据用益信托统计数据显示，截至10月23日，信托公司今年共发行了658只房地产类集合信托，规模达到1950.18亿元。

用益理财研究员廖鹤凯表示，信托产品可以分散化投资，这样就看不到实际投向，即做一个资金池，掩盖交易方式。

而上述《通知》提到，“是否通过多层嵌套等产品规避监管要求”等房地产信托合规经营情况也是此次检查的要点之一。同时，更是明确提出要检查，“是否严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制；是否比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理；是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。”

严跃进指出，商业银行确实存在一些问题，比如很多理财业务之所以有较高的收益率，就在于此类资金最后投入了房地产市场。后续对于此类资金监管强化，会影响理财业务的收益状况，但从实际情况看，总体上利好商业银行把控金融风险。

警示信贷风险

近两个月以来，银监会多次强调了对房地产以及相关业务的管理。

9月中旬，银监会发布42号文，强调“穿透式”风险管理。银监会主席尚福林曾强调，要加强对房地产信贷压力测试和风险测试。其后在10月22日，银监会发布三季度经济金融形势分析会内容，明确指出要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。这是本轮楼市调控政策中，银监会打出的第一针降温剂。

除银监会之外，地方银监局以及地方政府也加强了对楼市信贷调控。比如，上海银监局近日发文全面加强个人住房信贷风险管理，严格执行个人住房贷款最低首付比和限贷等要求，严防各类“首付贷”等；而北京此前也出台了房地产调控八大措施。

种种迹象表明，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。

不仅如此，随着银监会的监管力度加强，关于房地产公司债分类监管的函件出台。“应该说，市场交易下滑也不是监管层希望看到的，所以目前对于监管是否要收紧只需参考一个核心指标，即房价的走势。”严跃进分析指出，如果房价走势基本趋稳，那么政策环境基本上可以保持不变，这样做也是为了让市场交易相对处于活跃的态势。

不过，严跃进也进一步表示，如果部分一二线城市房价上涨态势较强，那么继续收紧政策也完全是有可能的。大体上来说，放宽的可能性很小，尤其是目前正处于政策的消化期。后续如果成交量小跌、价格基本稳定，就可以认为当前政策调控是有效的。

楼市降杠杆

数据显示，今年前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，分部门来看，住户部门贷款，即来自居民的包括房贷在内的这些贷款增加4.72万亿元。换言之，前三季度新增贷款中，有近半为房贷。而9月数据显示，单月新增人民币贷款1.22万亿元，环比增加29%，超过预期；以房贷为主的居民中长期贷款新增5741亿元，创历史新高。

银行开闸放水的结果，就是9月之前主要一二线城市的房地产市场一路水涨船高，与之前不同的是，这一轮的上涨，以地价的轮番领涨为主，甚至房价的上涨速度都不及地价。

2016年9月，CRIC监测的300城经营性土地成交316幅，环比微升3%。而全国土地平均溢价率高达93.6%，环比增加34.7个百分点。相较上月，三四线城市溢价率快速提升至165.8%，环比大增55.3个百分点，主要在于佛山、东莞、无锡和吴江土拍溢价率都在200%以上，东莞甚至拍出了689%和662%超高溢价率。苏州、南京土地新政后迎来首场大型土拍，分别诞生7宗、12宗单价、总价地王，南京20宗限价地块全部触及限价上限进入摇号。

土地拍卖的持续火爆最终导致新一轮调控应声而至。在对楼市主要募集资金通道实施监管的背后，也是一次为楼市降杠杆的行动。

业内分析人士指出，今年以来，热点城市房地产市场超预期上涨的根源在于货币宽松叠加，楼市发展进入小周期的高峰，资金大量流入房地产等领域。特别是“买房就能赚钱”的财富效应出现后，有大量杠杆资金涌入，推动一二线及其周边楼市轮流发烧，因而加强信贷领域的监管极为必要。

从目前来看，监管层主要是在机构层面进行打压，可以规避违规资金进入楼市、推高房地产泡沫，也使得企业后续经营更加规范。严跃进表示，监管层介入到房地产领域是为了降杠杆，终极目标还是房地产市场平稳健康发展态势，而不是出现过多资金投资进入，否则对楼市有很大风险，这种风险还会危及商业和金融业。

“监管层的意图就是进一步降杠杆，同时也是要稳定银行的体系，化解银行风险。”北京大学经济学院金融系副主任吕随启分析，房地产调控刚刚开始，理财资金现在进入楼市，就跟直接买房一样，买完就下跌了，一旦房价下跌钱就收不回来了。所以这也是在提醒银行，调控刚开始，还没到头，要及早地控制风险。

而在经历一年多快速放量后，发行规模占比最大的地产公司债，似乎正在迎来180度转向，对于房企来说，这是新一轮银根缩紧的信号。