绿城换血记

换血过后的绿城，能否在“求质”与“保量”中间玩好跷跷板的平衡术，仍需时间检验。

林志愿/文

李惠聪/编辑

近日，绿城中国控股有限公司（下称“绿城”，03900.HK）交出了前九月份成绩单。

2018年前9个月，绿城总合同销售金额约迈过千亿，达1014亿元人民币，累计取得总合同销售面积约550万平方米，分别同比增长9.3%、9%。公开数据显示，公司上半年销售额同比增速为26.7%。

就在今年8月的绿城中绩会上，公司相关负责人就表示，按照增长规律，如果下半年市场相关情况较好，绿城要冲1700亿元，明年有望跨过2000亿门槛。值得一提的是，绿城今年9月成绩单是张亚东接任公司前总裁曹舟南后的第一个销售月表。

张亚东与绿城的故事得从今年8月2日说起，彼时，绿城在杭州召开发布会宣布高层变动一事。绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平宣布曹舟南将辞去绿城中国行政总裁一职，接班的为中交派驻绿城担任党委书记的张亚东。

从那天开始，绿城掌门人从“绿城系”正式变换“中交系”，一时各路人心浮动，不经感叹绿城从里到外的“大换血”。

中交来敲门

时间回到2011年，彼时绿城历其身上背负着厚重的“棉袄”而一度导致销量陷入低谷，彼时绿城战略是：通过大幅举债而追求规模扩张。所谓“棉袄”，即指绿城在过去发展过程中背上的三四五线城市大量的库存包袱。

此时的包袱当时却认作是蜜糖。

2009年，房地产行业全面利好，绿城赢得大量信贷与极好的销售环境，绿城扩张加速，同时利用高杠杆拿地。

一些历史记录的拿地片段可以体现彼时绿城之疯狂，2009年8月7日那天绿城的创始人宋卫平身着一条白色T恤，在无锡的一场土地拍卖会上风云叱咤，这一年绿城拿地就花了456亿元，而这一年绿城的销售额仅为513.9亿元。

这样的疯狂在次年仍然继续，在调控密集的2010年，绿城的拿地总金额依然达到290亿。

2011年下半年，业内人的担心变成了现实，绿城的销售陷入低估，同时还面临着大约300亿元的到期欠债，负债率一度高达140.1%，心急如焚的宋卫平到处寻找“白衣骑士”。

绿城命悬一线之际，九龙仓、soho、融创在内的多家企业皆对绿城伸出援手，而宋卫平对他们的回报方式是出让项目或公司的股权。

然而援救带来的后遗症让绿城自此走上了被收购的不归路，让中交坐收渔翁之利。

2011年的元旦前夕，SOHO中国与绿城签下协议，以40亿元对价收购上海外滩地王项目50%的股权，其中向绿城支付10.4亿元。据历史资料显示，当时绿城有一笔5亿元的到期账款必须在2012年到来之前还清，时任绿城总裁的寿柏年对SOHO中国董事长潘石屹说，“你再不签，我就要死了。”

只是，SOHO一笔五亿的借款并没有帮绿城渡过难关，到了2012年，绿城负债率一度飙升至163%，幸好九龙仓与融创降下及时雨，不断为绿城输血的盘活了绿城，绿城为此以股抵债，为融创与九龙仓配股权。

颓势日笃的绿城在被救赎的过程中，开始丧失主权。2014年5月15日，融创发布公告承认，已经与绿城董事长宋卫平、其妻夏一波及绿城总裁寿柏年洽谈收购绿城不超过30%的股权，收购后将成为绿城最大的股东。此时，九龙仓已持有绿城24%的股份。

2014年5月23日，融创再次宣告将以62.98亿港元收购绿城24%股份，收购完成后，融创与九龙仓并列成为绿城第一大股东，管理者为融创。

但到了当年的十月份，因与孙宏斌发展绿城的战略观念发生分歧，宋卫平撕毁了与融创的收购协议，并发布了那则轰动行业内外的公开信——《我的检讨与反省》。在信中宋卫平直言把绿城卖给融创是一个错误的决定。宋卫平说，“虽然融创营销，但不懂产品，融创的基因和绿城不兼容。”

宋卫平认为，“一次次的生存危机提醒着绿城必须去平衡产品与营销，绿城应该慢下来好好做产品，融创董事会要求的高周转不适应现今的绿城。”

为了赶走融创，刚从一个坑里爬出来的宋卫平引中交入局，令宋卫平想不到的是中交是一个更大的坑。2014年12月24日，中交发布公告称将以总价约60.13亿港币收购绿城24.288%的股份，而这24.288%来源自于宋卫平的42%。

在这笔交易后，中交将与九龙仓集团（下称“九龙仓”，HK.00004）并列成为绿城的第一大股东。

做这个决定，宋卫平纠结了很久。传说那一天，宋卫平在酒店看了两集《北平无战事》后，和朋友打着舟山麻将决战到天亮，天一亮便决定引入中交。宋卫平决定豪赌一把。

2015年4月，中交瞒着宋卫平买入原绿城执行董事罗钊明控制的“Tandellen Group Limited”持有的绿城4.627%股份，总持股达到28.912%，一举成为绿城的单一大股东，九龙仓变为第二股东，几经易主的绿城，由中交正式掌权。

权利之影：心酸的“去宋卫平化”

2015年，刚掌权绿城，中交便开始对绿城进行一系列的改革。彼时，中交集团总经理刘文生表示：“中交集团进入绿城以后，除了履行大股东的义务之外，众所周知，绿城是一个家族企业发展起来的，有着很鲜明的宋卫平特色，这种文化有着有利的地方，也有一定的负面影响，所以我们要按照现代公司治理理念对其进行改造。”

“中交要改造绿城董事会，要有更多投票权，保证大股东在里面能行使决策权。我们强势进入绿城管理层，就是要改造其管理架构，包括内控、业务发展战略等。”刘文生表示。

此后，老绿城人应国永正式辞任，中交委派5位执行总经理进驻绿城。

彼时，绿城中国执行董事6人，宋卫平、寿柏年、曹舟南3名来自老绿城；孙国强、朱碧新、李青岸3名来自中交，表面上看，双方依然拥有平等的话语权。

然而在张亚东加入绿城、寿伯年离开绿城后，绿城的执行董事变更为宋卫平、刘文生、张亚东、李青岸、李永前和李骏。其中，刘文生、张亚东、李青岸和李永前均有着中交背景，老绿城人只剩下宋卫平和李骏，绿城已尽在中交掌握之中，此时，“去宋卫平化”的大旗被徐徐展开。

“去宋卫平化”这四个字，任何人听着都倍感心酸。对此，宋卫平却很平静：“江山代有才人出，长江后浪推前浪，后浪死在沙滩上，这也是合理的描述。当然从发展来说，宋卫平化、曹舟南化、张亚东化、中交化，这是合理的现象，宋卫平当然要被历史所淘汰，不淘汰时代就不会进步，不要人家去宋卫平化，我自己去宋卫平化就好了。”

这是一段文艺、悲哀又无奈的谢幕词，天要下雨，娘要嫁人，在资本面前，宋卫平已经认命。

颇值得玩味的是，绿城的二股东九龙仓目前在绿城的董事会中并未占有席位，不少专家分析称“九龙仓很大概率上会在近些年套现走人”，中交清场清得很彻底。

新总裁带来的大礼包

据公开资料显示，绿城新掌门人张亚东，曾任大连大汽企业集团总经理助理、大连市城建局党委书记、大连市建委党组书记、大连市政府副市长等职，以及中国城乡建设发展有限公司（为中交集团全资附属公司）董事、总经理，在城乡建设和房地产管理方面有丰富的经验。不难看出，此人段位非比寻常，他的到来，使绿城的未来备受期待。

“接任（行政）总裁后，我会将绿城中国带到一个新的层面，这是我要做的事情，对绿城中国做出更大贡献。”张亚东表示。

值得一提的是，张亚东并不是空手而来。在2018年本次中绩会上，张亚东就透露，中交和绿城签署了16份意向合作协议，合作项目包括泰国曼谷项目、马来西亚新山项目、雄安建设者之家等近30个项目，计划总投资额超过2500亿元。而这30个项目，均来自中交。绿城此前与中交此前合作的项目极少，大项目更是从未涉足，此次2500亿元投资“大礼包”确实让人对未来的绿城抱有期待。

另外，外界认为这一份大礼包包含着更深层次的信号：中交要通过绿城弯道超车提升规模，“吃定”绿城了。

在央企退房令和市场化发展的大趋势下，按照中国交通建设股份有限公司副总裁宋海良的要求，“中交地产作为中交集团一个从事房地产的二级专业子集团，不应该止步于前，需要有更大的目标，与中交集团的地位匹配，做到前三、前两名，要对标中海地产与保利地产。”

显然，年销售额仅百亿的中交离保利与中海的的距离过远，收购绿城后，并表绿城，中交便可实现弯道超车。据一位接近中交集团的人员透露，在中交体系内，绿城已经被中交赋予重任，被看成中交房地产板块最核心开发平台。

对此，张亚东并不否认，他公开表示：“在房地产板块上，绿城为主，中交、中房为辅。中交和绿城未来将形成战略协同、全面合作。此次协议中的近30个项目只是首批项目，是从诸多项目中筛选出来，能最先落地的项目，后续空间还很大。”

“中交是做基础设施一级开发的，绿城是做二级市场开发的，所以两者从产业链的角度是一个前后的关系，这是一个巨大优势，特别是中交将给绿城提供更广泛的战略资源，绿城将给中交提供更深度的开发优势，从中交看，希望这些土地是绿城中国来完成。”张亚东在中绩会上强调。

作为大股东在融资渠道方面，中交在过去的时间里为绿城中国提供了境内外输血的背书，为绿城持续优化了债务结构。据了解，今年上半年，绿城一笔利率极低的14亿美元的境外融资便来自中交的背书。目前，绿城融资成本仅有5.3%，在行业里名列前茅。

2018年，已经是绿城与中交磨合的第三年，眼下双方的合作和日后战略方向已初具雏形。

轻重并举

据了解，目前绿城人事架构、组织架构也已调整完毕，据公开资料显示，为扩大规模，未来的绿城将向轻重并举战略模式转变。

据了解，这是这家公司自2006年上市以来第一次大规模的架构调整。目前绿城的组织架构已经被调整为“11大战区+5大轻资产集团”。架构调整遵循三个导向：一是把在总部机关的人放到一线；二是进行组织架构上的扁平化；三是轻重并举原则。

李青岸曾对媒体表示：“此前绿城的管理模式为集团强管控，直接对接地方项目。这样的模式能够持续，也是因为此前的绿城管理半径较小。而为匹配未来的发展，绿城需要搭建一家大型地产企业应有的架构和企业化的治理。”

这次架构调整的突破之举，在于成立绿城11大战区，每个战区都是独立的法人机构，拥有在财务、人事、投资、运营等方面的权限。绿城总部希望它们能够做大，做成“小绿城”，最终形成一个“大绿城”，彼此间亦是利益共同体。而集团总部则在大方向上进行把控，拟定业绩与绩效考核指标。

在中交改造下，绿城内外都发生了天翻地覆的改变，绿城总部也对11大战区下达了明确目标。

据了解，绿城总部要求几个基本规模较大的战区，在补充货值的同时需要完成一定的销售目标。比如目前已经有50个项目1100亿元货值的浙江公司，今年要求至少完成50%的销售；北京公司方面，通过在西安的项目，今年要储备1000亿元的货值，并要在今年年底和明年实现一部分的销售。

对于一些新设立的战区，首要目标在于货值储备。比如武汉战区，总部要求在两年内储备500亿的货值，土储当中将包含长短和快慢结合的项目。

李青岸说：“这样一来，11大战区平均保证200亿元左右的销售，在未来就能够撑起2000亿元以上的规模”，公司认为这样的改革能快速推进绿城规模与业绩滚动。

不过为了推进绿城规模，中交掌权后的绿城不断被人诟病已经失去了“品质至上精神”的绿城之魄，据公开资料显示，光是2018年，在绿城大本营杭州便发生了十多宗维权事件。

事实上，人们更多感慨的是：绿城这一家典型性房企的当下异动，并不仅仅是绿城与中交的掰手腕，更像是一家房企在“求质”还是“保量”中间如何玩好跷跷板的平衡术。

现今的绿城从骨子里已经变了模样，“后宋卫平”时代或者说是“张亚东”时代的绿城，有大央企的融资背书和源源不断的土地供给的同时，似乎也失去了原先那些许的理想主义气质。

诚然，中国的房地产市场并不以气质取胜，绿城走向的道路，能否像李青岸所言实现“规模与质量”双房，这一切就亟待时间检验了。

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