地市交易呈V型走势，10个三四线城市最活跃

8月26日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城居住用地成交报告》。1-7月份，全国100个城市居住用地成交面积为36638万平方米，同比增长4.2%。年初累计土地成交面积同比增速曲线呈现了V型走势，其中前5月呈现了负增长态势，而到了6月份首次转正，7月份继续保持交易活跃态势。全国百城地市交易总体活跃，也说明房企看好此类城市的土地投资，所以会积极拿地。此类土地交易，客观上有力地支持了明后年各地新房的供应。

1-7月份，64个三四线城市居住用地成交面积为14929万平方米，同比增长15.9%。观察此类城市年初累计居住用地成交面积同比增速曲线，略有上行态势。这或有两个原因。第一、三四线城市或面临一定的土地财政困境，因此供地量会增加，客观上使得土地交易强于去年同期水平。第二、今年地价本身没有下跌，部分城市溢价率也较高，对于部分房企来说，会选择重点三四线城市拿地以降低购地成本，其客观上会推动此类城市地市的活跃。当然也依然需要注意，三四线城市楼市交易并没有出现火爆的情况，所以其也容易对后续地市走势形成影响。

报告针对土地成交面积、土地成交总价即土地出让金两个指标进行城市排序分析。从全国百城居住用地成交面积的情况看，韶关、中山、东莞和深圳等城市的交易行情较好，同比增速均超过了200%的水平。实际上受粤港澳大湾区等规划影响，此类城市潜在的用地需求大增，地方政府供地节奏明显加快。此类土地交易活跃值得肯定。尤其是对于深圳来说，地市交易较为活跃，前7个月增速为211%，有助于为明后年增加更多的住房供应，进而缓解供求矛盾。

土地出让金的指标和地方财政的关系较为密切。从全国百城居住用地出让金收入排序看，1-7月份增速最快的10城均为三四线城市，分别为韶关、中山和淮南等城市。此类城市属于经济活力相对好的城市，供地节奏快、购地政策较为宽松，容易吸引房企进入拿地。在今年各地财政压力较大的情况下，地市交易也创造了较为丰厚的土地出让金收入。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，考虑到宏观经济和地方财政的压力，各地供地节奏依然会加快，购地市场的各类障碍也会减少，所以客观上地市交易依然有活跃的条件。当然地市最终是否活跃，也和房企的拿地心态、市场预期等有关。需要注意的是，今年8月20日央行和住建部召开了房企座谈会，对于房企的融资、负债等提出了新的监管要求。所以这也使得部分房企需要规范融资和资金运用。一些融资过激、负债过高的房企，拿地节奏自然会放缓。而对于一些上半年销售不错、资金面总体健康的房企，拿地积极性依然会比较高。不同房企的拿地策略，最终也会影响相关城市的地市走势。