一线跳水，二线放松，三线断粮，楼市风向即将大变？

◎作者 | 吕韬

◎来源| 叶檀财经（tancaijing） 已获授权

仅仅一周，楼市惊现三大异动！

一二三线，因城施策，各有异动，楼市格局，正在改写！

01 一线房价频繁跳水！ 大甩卖来了？ !

8月开始，四个一线城市里，广州率先，“房价跳水”。

8月25日，据和讯房产，番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房，从最高的4.6万/㎡降到最低3.6万/㎡，降幅超过20%。

降价20%多不多？

10月17日，上海告诉大家，不多！

10月17日，上海有套顶级豪宅跳楼大甩卖，价格直降35%，瞬间刷爆朋友圈。

据中国基金报报道，“上海第一豪宅”檀宫近期发布的一条二手房消息。

消息显示：有中介称檀宫一套1572.89平的别墅出售，有业主直降1.4亿，降价幅度为35%，目前中介报价为4.1亿。

顶级豪宅，价格大降，次级轻奢，也没闲着。
8月30日，叶檀老师用实际考察告诉大家：

目前，位于上海，2000万以上的入门级轻奢品，少的降了几十万，多的降了两三百万，降价幅度也在20%左右。

豪宅总价高，弹性大，议价空间足，每当楼市不景气，或经济不景气的时候，豪宅大手笔降价屡见不鲜。

豪宅之后，回归“普宅”。

以往金九银十，今年金九没来，银十惨淡！

十一黄金周期间，四个一线城市里，除了“先行”大利好加持的深圳，其余三个城市，成交量全都惨淡异常：

广州，同比下跌11%； 北京下跌75%； 上海更是下跌接近100%。

02 一天两变！ 二线城市 开始松了？ ！

一线城市，降低价格，挽救楼市！

二线城市，改变政策，精准放松！

就在一线城市不断传出降价风声的时候，10月15日，一天之内，一南一北两个二线城市，同步“区域性放松楼市”。

10月15日，据澎湃新闻，从南京市六合区不动产交易中心确认，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。

此前，非南京户籍想在六合买房，需要3年内连续2年及以上缴税或者保险证明，且不得补缴个税和保险。

10月15日，南京新政，一下子，把六合买房的限制，拉低到没有限制。

南京为何此时，调整政策？

说实话，意料之中，情理之外。
说意料之中是因为，从价格走势看，南京调整尤其需求。

据贝壳二手房数据，自2018年11月开始，南京房价一路向南。

10月16日，365淘房的统计数据显示，南京二手房挂牌价格，又连跌7周。

据悉，从自8月份以来的单周数据上看，南京挂牌价连跌7周。8月首周二手房挂牌价为29742元每平，到了9月的最后一周，挂牌价跌至28839元每平，两个月少了1000。

一年之后，连跌七周，南京楼市确实够呛。

南京整体疲软，六合又是疲软中的疲软。

据上海易居研究院数据，六合区的商品住宅库存量自2019年以来节节攀升，目前维持在60万平方米左右的高位，去化周期维持在10个月左右，显著高于南京整体水平。

意料之中说完了，再来谈谈，情理之外。

六合库存量尽管位居南京前列，但定睛一看，也才10个月。

10个月啥概念？

住建部规定，楼市去化周期低于6个月，属于楼市火热，需要加快供地；去化周期在12-6个月，属于温和偏热的，需要适当加快；而超过18个月，则属于异常寒冷，要减少供应。

从住建部这个官方评定标准来看，六合算是温和偏热的，其实没有强烈需求，送放松。

而从南京整体来看，据南京网上房地产最新统计，目前南京全市二手房已成交86754套，粗略计算下，基本是每月去化1万套左右。 而如今的7万套库存，可能要去化大半年。

半年也就是6个月，已经算是偏热的地区了。

也许正是因为感觉自己放松的不太“标准”，所以，此前新京报在询问，南京方面是否送给六合楼市松绑的时候，最初的回复，像踢皮球。

据新京报，15日下午，新京报联系南京市六合区房产管理局，得到回复是这样的：

“到目前为止，我们办公室尚未发布上述购房政策放松类文件，具体情况需要问市场监管科。 ”

向市场监管科询问之后，新京报得到这样的回复：

我们坚持‘房住不炒’政策不放松，但是对于引进人才方面会有一些优化政策，具体情况请问不动产登记中心。 ”

向不动产登记中心主管单位南京市规划和自然资源局六合分局询问后，得到这样的回复：

不动产交易中心是我局下属单位，目前为止，我们尚未发布上述相关放松政策，相关媒体报道不实。

现在，大家都知道，六合确实，松了！

南京看完，再看看另一个二线城市，天津！

10月15日，天津市发展和改革委员会发布关于对《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见的公告，公告明确：

对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入天津市的职工，按照本市户籍居民政策购房； 对户籍暂未迁入天津市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明。

上面这句话，翻译成白话就是，只要是非首都功能疏散项目里的朋友，来天津就可以买房，不需要任何证明。

不过，限定买房的区域是天津滨海新区里的中关村科技园、宝坻中关村科技城，运行期为1年。

和南京给最差的六合放松不同，天津松绑的事最好的区域。

据中指研究院数据，天津市内六区，环城4区，远郊区域以及滨海新区等几个板块里面，目前去化周期最少的就是： 滨海新区。

最新的数据，滨海新区的去化周期仅仅8个月，全天津最低，远低于天津市平均水平的17个月。

所以，尽管和南京情况差不多，都是房价持续走低，都是从非主城区动手放松，但方向截然不同。

南京给最差的松，而天津给最好的松！

03 三线即将断粮！

一二线为了挽救楼市努力再努力，三线城市则面临断粮困扰！

10月15日，据住建部消息，2019年全国棚改已完成274万套。

考虑到2019年全年的计划市289万套，274万套意味着，完成年度计划的94.8%，棚改已经进入尾声！

此前，叶檀财经多次强调，8月份开始，中国楼市里，三四线城市明显回暖。

棚改数据，和8月份开始的三四线楼市回暖情况非常匹配。

据住建部数据，7月之后，棚改节奏开始提速。

7月单月完成27万套之后，8月和9月，接连突破30万套，其中8月34万套，9月33万套。

此前在文章《 猝不及防！央行罕见出手！楼市 终于迎来利好！ 》里，叶檀财经曾说，三四线楼市回暖基于，资金时差，政策利差，财富认知差等三大因素。

资金时差，重点说的就是棚改资金。

随着九月之后，接下来三个月，棚改只剩下25万套（不够吃1个月），如果没有超计划举措，三四线楼市的回暖三角，很可能会面临三缺一的局面。
而从政策利差来看，一二线城市不断“区域性放松”，也会对三四线城市的政策利差形成冲击。

目前，据机构测算，截止到2019年9月，中国家庭部门的负债“增速”下行到15.9%，尽管比GDP增速还是高出不少，但已经创2017年4月越来以来新低。

结合不同城市的分化，这个数据其实告诉我们，住房不炒，一城一策，控制住整体节奏之后，局部上可以错峰调控。

这轮楼市周期，总能看到，一二线弱，三四线强；三四线强，一二线弱的不同步局面，看似市场情绪，其实政策使然！

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