一步一坑——我的二手房交易手记（1）买房前的准备

2016年6月1日，拿到期待已久的土地证，真正意义上拥有了一套属于自己的房子。
回想从2月份过年的时候开始有买房的想法，到今天领着朋友去出租房子，3个多月下来，感觉自己真的像是打了一场仗。
趁着脑袋里的记忆还清晰，梳理下我这次交易二手房的经过，也好给后面有意向买二手房的朋友们一些参考。

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想清楚是不是要买房

首先，在决定是否要买房前，仔细想一想，一套房子对自己意味着什么。是否到了非买不可的时候；买房之后，能否保持现有的生活水平不被缩水；后续如何处理这套房子，是自住还是投资……这些都是需要自己不断思考以及和家人讨论的。
不管是个人的事业规划，又或者是投资，甚至只是因为结婚需要房子给丈母娘看……

买还是不买，这都将是一个影响你后面十年甚至二十年三十年的决定（这个时间可能夸张了些，但是请不要被几十年所谓房奴的概念吓到，十年之后甚至几年之后，可能每个月的月供对你的影响会越来越小）
总之，当你说服了自己，说服了支持你的亲人朋友们。决定好了去买房，决定了和未来的自己一道，肩负起风雨中筑起一间小窝的责任，那就做好打一场硬仗的心理准备吧！

新房还是二手房

限于个人经历，这里只做二手房交易的介绍。有坚定意向购买新房的朋友们，可以去参考网络上的其他文章，有意向购买二手房的同学请继续往下看。

对我个人来说，二手房和新房都能接受。区别在于，新房价格相对较高，随市场波动大，可能半个月大变样（大跳水或大涨价不好说），二手房稍稳，价格也合适一些（当然，你得考虑房子到手时已经少掉的使用年限，70年使用权限，从房子落成时就开始一点点减少了）。

另一个区别，二手房在交易完成之后，可以及时入住。大部分二手房已有装修，不用像很多新买的毛坯房，要大费周章去装修。至少对我这样，平时加班加成狗一样的上班族来说，这一项二手房加分不少。当然了，这里还需要考虑一个个人风格喜好的问题，新房意味着你可以一切从头开始，装修置办，而二手房，很多人拿到手里面还是得适应下，改造下，比如我在拿到房子的第一件事，就是请前主人把他那套中式的家具清理了出去。

另外需要注意的是，现在的新楼盘，大多数会有提前圈地的概念，那些宣传上的配套商场，学校，各种设施，都是在计划中，等入住之后，真正享用到，可能得三五年之后。而二手房周围的生活设施基本上已经定型，从前期的生活成本来说，二手房还是有一定优势的。

最后一点个人观点：有钱又不是很急的同学，可以去考虑新房，新的总是好的。手头稍紧又不是很在意的，不妨考虑下二手房。

核算手里能动用的现金

和购买其他商品一样，购房其实说白了也就是一交易。只不过这宗商品稍微大了些，需要动用到大量的资金，可能还需要找银行进行贷款。在开始着手看房之前，建议先详细核实自己手头能动用的资产，包括手头的存款，家人亲戚的借款，公积金，能变卖的物件，等等。不过有一条，这些东西必须是能实实在在的变成钱，作为首付，完成购房的第一步。好像要借又好像不能算数的亲戚朋友的借条，一年甚至半年后到期的理财投资，通通不能算在这里面。弄清楚每笔钱到账的时间，也是我们需要及时关注的。

计算首付比例总价

理清楚自己手头能动用的钱之后，计算首付比例，就可以考虑买多少总价的房子了。一般来说，二手房交易需要付30％的首付（个别的房子可以做到20％－25％的首付，不过很少），手里面的现金除以30％，也就是你能负担的房子总价。而在这些费用之外，你得单独考虑契税，个税，营业税，中介费等。一般来说，房屋交易需要承担1个点（1％）的契税，1个点的个人所得税，再加上1·5——4个点不等的中介费用（如果你认准中介的话，这笔钱也就明确了。目前爱屋吉屋家中介费为1－1.5个点，链家的是4％或更多）另外，房屋交易的营业税也是需要考虑的点，不过超过3年的房子就没有这项税费了，这里不予展开。

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千言万语汇成一句话，多准备钱总是对的。税是交给国家的，跑不了，其他零碎的诸如印花税工本费加起来不会超过2K，心中有数即可。

计算月供费用

另外需要注意的是，算清楚首付，准备好前期的所有金额之后，需要核算下自己每个月能承担的月供。月供由银行提供的贷款总额与还款年限决定。而银行的贷款分为公积金贷款，纯商业贷款，混合贷款3种。据我联系的中介说，商业贷款是处理最快的，因为公积金的审核之类会花去一些时间。目前商业贷款利率为4.9%，公积金贷款利率为3。25％。如果算30年的还款时间，100万的总额，最后商贷和公积金的还款总额会相差大概十来万，说多不多，说少不少。个人建议：有耐心，且公积金比较多（私以为是每月超过1K）的同学，能耐心多等1个月的话，建议上公积金贷款；公积金较少，时间比较赶的同学可以直接上商业贷款。

关于中介

个人建议二手房交易还是走中介，原因有二。一来，买房涉及到很多专业知识，诸如核查房屋的三证是否齐全，和银行的贷款对接（就我了解的情况来看，中介去聊贷款，整体会便捷很多），以及交易过程中需要打怪刷级一样地各个部门各个证件地跑。有了中介，至少比自己盲目地跑来跑去会好很多。当然了，这一切的前提，还得是自己找到了合格靠谱的中介，前期自己做功课的部分，不建议略过。
二来，房产交易涉及的金额大，如果走个人，很难保证相应签署的文件是否正规，相应的法律条款是否有保障。综上，建议根据后续找房子的进度（是自己直接找到个人卖家，还是由中介全场帮忙跟进），找中介提供相应的服务并支付一定费用。

前期准备的碎碎念——千万要记住：

1.买房是个体力活，一定多跑跑，多看看。尽量保证自己拿到最新的信息，不让信息不对称狠宰一刀；
2.多留一个心眼。凡事拿凭证，千万不要空口无凭就把钱拿出去。要给钱，先问为什么……

下一篇里，我会讲买房期间实地看房，和前屋主沟通以及与中介打交道碰到的一些细节与坑，如果你有想看的其他内容，欢迎在评论或私信里给我留言^_