新政后，房产投资的风口（上）

国人理财的途径并不多，否则就不会出现那么多的骗子：E租宝，P2P，金包银等，林林总总，基本普遍比较认同的稳健的理财方式就是股市和楼市。2015年的股灾，社会闲散资金更多地走向楼市，于是2105到2016年有出现了一个楼市涨价的小高潮，中央政府连续出了系列限购政策，一二线城市出现了‘房冻’现象，到了7月份，住建部推出租售同权的政策，把一二线城市的房价进一步锁死在高位，市场没有交易量，资金的流动性基本停滞。现在出现比较尴尬的局面：一二线城市交易停滞，三四线城市有传出大量的库存，要去库存，房地产投资，路在何方？

我们再深入了解楼市现在处在怎样的结构：

一方面，一线城市的确有需求，刚需的那种，但是，房价远远脱离了这些需求：北上广深的房价收入比已经超过25，如果从一个家庭30年的收入都买不到一套住房。二线城市房价收入比12-20左右，也要接近15年的时间。再加上对购房资质的严控，刚需购买者已经不多了，所以刚需的人群难以对房产的价格起到推动的作用。投资类型的购房者由于准入门槛和交易繁琐，交易成本增加，流动性差的原因。限购政策更是造成房价基本稳定（上涨空间基本没有），有价无市，交易量低这几个特征。从时间长度上看,一二线城市的楼价受政策面影响太大，楼市的价格涉及影响到国家金融层面的调控，长期的战略还是‘维稳’局面，楼市的价格调控不好会造成金融危机，08年的席卷全球的金融危机起源于美国房地产的次贷危机，这是管理层高度重视的问题，这只“灰犀牛”政府层面都一直防备，从几年来逐步加码的房价调控措施可以看出管理层做足了预案，一步一步加码，局部到全面的推行，这体现了所有的措施都是有备而来，并且我们可以预料到，后面还有很多预案在准备。所以，即使在中短期，楼市的价格只会在小幅度内波动，这种波动不足以吸引资本的眼球。房产投资基本放弃一二线城市的房产市场。

三四线城市房价的收入比不高，在7-12 之间，但是爆发了更大的危机，那就是库存特别严重。三四线城市库存的原因在于，自从2010年以后，对一二线城市房产限购现代政策的逐步加压，房地产投资的战场也是逐步由一二级城市转战到三四级城市，三四线城市在2011年以后的房产开发量增加，在加上这些地方的经济，人口密度等远不如一二线城市，供给需求并不旺盛，部分房地产企业没有经过深入调查就匆忙入市，造成了三四线城市库存增加。现在这几年的任务的就是去库存，去库存意味着价格不可能上涨，不存在投资的价值。

SO,怎么办？如何解？

其实我们习惯于这么近二十年的房价只涨不跌，这种趋势让我们陷入了思维的惰性，当房地产处在横盘的时候（这时候还没有出现跌的状况），当银行贷款利息可能跑过了投资的升值部分，投资开始出现亏损或者无利可图，就感到困惑。

我们先看看股市投资的特点：三千多只A股股票，当牛市来临的时候，不管你投资那只股票，多多少少都有钱赚，并且只赚不赔。但是，毕竟牛市的行情只是昙花一现，大部分的时间，我们会甄选好的股票进行投资，中长期的投资都会选择价值股，不仅仅从股票的板块，或者行业板块去作为选择的条件，还有从个股背后企业本身，投资人，发展方向，企业后发优势等诸多因素进行分析判断后，才会做出选择，这就是价值投资。

同样的，我们如果仅仅从一二线或者三四线城市这样的区分，去投资房产，是不是过于粗糙的判断呢？无疑于股市只讲投主板还是创业板，连他所做的行业什么都不清楚，这样的投资已经无法让你盈利了。必须从更多地维度进行房产的分析判断，才有可能赢得投资的成功。就像在三千多只股票中，你如何设定条件，选择绩优股进行投资。

（在这里，我要加进一些关于目前国内几个投资 理财产品的特点分析：目前我们国内理财的手段不多，这是我在前面也是有提过的，存款利息已经远远跑不过通货膨胀印刷货币的速度，存款就是现金贬值的理财模式；股票目前的点位非常尴尬，虽然只有3300点左右，但是每周7-9只新股已经逐步抽干这个市场的投资价值；由于外汇管制资金已经无法投资国外；只有楼市，还有他的价值可以投资，原因是：目前的全国楼市已经是国家战略层面要保护的两大市场之一，一个是楼市，一个是外汇。二是接下来的地方政府财政还是土地财政。三是楼市可以加杆杠，也就是在融资方面可以加大个人的投资力度，并且杠杆的长度比股市的要长，要方便。基于这些原因，任大炮说，楼市，继续涨。虽然由于受政策层面影响较大我们不敢说未来楼市还有多大空间，但是，在一段时间内，跌价几乎是不可能的事情。楼市，依然值得你投资。）