直击我爱我家半年报：上市对赌下的进击之履

当老大不如当老二。老大想要尊严和被尊重，老二却爱体面和不被误读。

文|诸葛找房

编辑|蕙心

据诸葛找房数据研究中心统计，我爱我家日前发布的2019年半年度报告显示，2019年上半年公司整体经营业绩保持稳定增长，营业收入56.79亿元，同比增长6.55%，上半年公司盈利3.8亿元，同比增长15.88%；房产经纪业务实现收入31.79亿元，同比上涨13.8%。

在各项主要指标维持良好水平同时，我爱我家同时也在面临成本增速较高，毛利率下滑，并购折戟，规模扩张缓慢等诸多挑战。

表：我爱我家2019年半年报业绩摘要数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

（一）收入稳中有增，成本增速较高，市场变局中盈利能力遇考验

1、营业收入稳中有增，净利润率提升，盈利能力平稳提高

我爱我家在2017年12月底借壳“昆百大”A股上市，同时也成为国内第一家上市的房地产综合服务类公司。

据诸葛找房数据研究中心统计的半年报数据来看，2019年上半年我爱我家营业收入达到56.79亿元，同比上涨6.55%，基本维持上年同期水平，整体发展平稳；净利润从3.29亿元上升至3.81亿元，同比增长15.88%，增速明显高于营业收入增速，带动公司净利润率升至6.71%，同比去年同期上升0.54个百分点，盈利能力平稳提高。

图：我爱我家营业收入及净利润变化情况

图：我爱我家净利率率变化情况数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

2、并购支出加大，营业成本增速较高，毛利率下降

2019年上半年，我爱我家营业成本由去年同期的36.24亿元增长9.8%至39.78亿元，增速高于营业收入增速。

营业成本的增加主要来自于主业经纪业务，因合并范围内企业增加，包括并购上海公信融资担保、收购湖南蓝海购，增资入股上海亦我等相关合并动作，以及业务规模的扩大，主业经纪业务的营业成本也大幅有所上升，较上年同期增加15.95%，明显高于营业成本增速。

从各项费用支出来看，由于本期借款有所增加，利息支出增加，导致财务费用上升幅度不小。

半年报显示，财务费用2019年上半年为1.08亿元，与去年同期7665万元相比，同比增长41%；管理费用为5.85亿元，由于管理规模的扩大，与去年同期5.59亿元相比，同比增长4.6%；销售费用为4.64亿元，与去年同期相比小幅下跌1.44%，基本保持同期水平。

图:我爱我家各项费用支出占比及同比变化

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

由于营业成本快速提高，同比增长9.8%，高于营业收入6.6%的增速，导致毛利率明显下降，2019年上半年毛利率仅为29.2%，同比降低1.7个百分点。

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

3、账面资金充裕，短期债务无忧

从诸葛找房数据研究中心统计的半年报资产负债表来看，我爱我家现金流充裕，2019年上半年货币资金为25.5亿元，比2018年期末的22.12亿元增加15.31%，除此之外，我爱我家经营活动产生的现金流量净额为7.70亿元，较上年同期7.32亿元相比，增长5.19%；由于收并购活动及经营规模的扩大，导致支出增加，现金及现金等价物净增加额为1.64亿元，同比去年同期大幅减少75.63%，但期末现金及现金等价物余额仍达到23.34亿元，资金资金状况良好，后续发展有较为充裕资金支持。

表：我爱我家现金流量净额情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

截止到2019年6月30日，我爱我家短期借款为10.75亿元，与上年期末相比上涨16.06%，从货币资金来看，足以覆盖当前的短期债务。但从借款结构来看，我爱我家目前借款以短期借款为主，占比达到70%，债务结构有待优化。

表:我爱我家资产负债表主要指标

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

（二）全生命周期服务商，多元化板块协同并进

我爱我家是国内首家登录A股主板上市的房地产经纪公司，其主营业务主要分为三类，分别是房地产经纪业务、房屋资产管理业务、商业资产管理业务。业务结构方面，我爱我家仍以房地产经纪业务为核心，资产管理、新房业务、商品销售、商业租赁及服务等多元化板块协同并进。

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

据诸葛找房数据研究中心统计数据表明，2019年上半年我爱我家主营业务中经纪业务收入仍是主力，占比为59.19%，与去年同期的占比53.38%相比扩大5.81个百分点。2019年上半年资产管理、新房（代理销售）业务、商品销售收入占比分别为16.04%、13.99%、7.51%，与2018年相比占比接近。今年上半年主营业务中经纪业务收入增加较多。

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

从主营业务毛利率来看，今年上半年新房业务毛利率最高为27.72%，其次为经纪业务26.98%，资产管理、商品销售毛利率分别为26.14%、19.72%。与去年同期相比仅商品销售毛利率扩大2.33个百分点；其余三项主营业务毛利率均有所下降，其中资产管理（相寓）毛利率收窄明显，收窄6.93个百分点，其次是新房（代理销售）业务收窄4.99个百分点。

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

1、房地产经纪业务贡献主要收入，门店扩张速度较慢

（1）二手房经纪业务收入增速领先，门店扩张缓慢，门店效率有所提升

据诸葛找房数据研究中心统计数据表明，二手房经纪业务是我爱我家营业收入的主要来源，其中2019年上半年经纪业务收入31.79亿元，同比上涨13.80%，占全部营业收入的59%；与上年同期相比，经纪业务保持了较高速的增长，领先于其他业务类型。

公司二手经纪业务包括二手房交易业务和二手房租赁业务，该类业务以线下门店为核心发展，目前业务覆盖北京、天津、上海、南京、杭州、苏州在内18个主要一、二线城市。2019上半年门店规模仍为3200余家，较2018年上半年无明显变化，门店扩张缓慢，在已布局核心城市市占率仍稳居前三，且在华东区域有明显的市占优势。

表：布局城市及规模情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

截至2019年6月30日，公司二手房买卖业务实现交易单量5.3万余单，平均每单营业收入59984元；与去年同期交易单量4.6万余单相比增加0.7万单，交易单量实现了稳健增长。

（2）受大环境影响，新房经纪业务营收、毛利率同比双双下跌

据诸葛找房数据研究中心统计数据表明，2019年上半年新房经纪业务营业收入7.52亿元，同比下跌4.55%；毛利率为27.72%，同比下跌4.99%。根据国家统计局公布数据，2019年1-6月新建商品住宅销售面积为75,786万平方米，同比下降1.8%。在市场整体调控趋严下，新房市场成交量下滑，一定程度上使得我爱我家新房经纪业务营收下降。

公司新房业务作为开发商的分销渠道，为其带来客源，向开发商收取佣金的分销业务；为开发商提供项目策划、营销方案等服务，收取服务费的顾问策划业务。

图：新房业务运营品牌

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

2、“相寓”营收增速放缓，4城主动减少在管规模

我爱我家房屋资产管理品牌“相寓”业务收入占比不断扩大，其契合长租公寓的政策支持及市场需求，截至2019年6月，相寓覆盖国内14个大中型城市，在管套数29.24万间，全国平均出租率为94.7%。业务收入占比由2018年的15.5%提升至2019年上半年的16.04%；毛利率也由2018年的24.1%提升至2019年上半年的26.14%。2019年上半年资产管理营业收入8.61亿元，同比去年同期上涨6.2%，但增速低于公司营业收入增速以及二手房经纪业务增速。

但随着长租公寓行业整体降速，特别是竞争激烈的二线城市，相寓主动减少在太原、天津、北京、杭州4城主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模，降低不良库存，保证整体业务良性发展。

图：相寓四大品牌业务布局

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

随着外部市场的变化，在北京、上海这样的一线城市，客户需求更加多样化，“相寓”在市场与产品布局上做了相应的调整。在分散式产品市场上，通过聚焦市场核心需求的小区，快速调整产品结构以适应市场需求。集中式产品线新增短租品类规划，目前酒店类项目已进入启动阶段，补足相寓在短租市场上的产品品类，满足对应的客户需求。

3、商业资产管理业务，收购“蓝海购”拓展商业新房领域

公司商业资产的运营品牌为“昆百大”，主要商业资产均位于昆明市的核心地段。公司在上半年收购的另一品牌“蓝海购”是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商。蓝海购立足销售,并逐步发展形成了包含定位咨询、项目规划、产品设计、业态布局、运营优化及招商销售的全流程服务能力,属于房地产综合服务行业大类。目前，其主营业务已经发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、上海、西宁等全国十多个城市。蓝海购的加入，使公司商业地产营销及运营业务得到有效补充,为公司在商业地产领域的未来发展奠定基础。

公司商业团队因店制宜，持续对负责运营商场的经营结构、品牌结构进行完善和调整，优化招商工作，提升客户体验，并通过新型网络营销与传统营销相结合方式开展一系列营销活动，稳固、提升销售和人气。在经济不景气的环境下，基本保持了公司商业物业运营业绩同比稳中有升。

4.并购不及预期，中止收购中环互联

公司坚持“直营+加盟”双线发展模式，积极进行收并购业务。为提升市场占有率，以及在业务模式方面形成协同优势，2018年，公司启动重大资产重组，拟以发股及现金方式全资收购南昌中环互联信息服务股份有限公司。不过，这个并购过程却历经曲折，困难重重。在提交中环互联重组预案之后，就其中并购细则问题，我爱我家曾遭遇上交所问询。5月19日晚间，我爱我家公告称，由于交易各方最终未能就发行股份及支付现金购买标的资产事项核心交易条款达成一致意见，将终止筹划收购南昌中环互联相关的重大资产重组事项。最终中环互联转投贝壳“怀抱”，后贝壳找房与中环地产宣布达成业务合作，双方将展开房源、客源、运营等方面合作，实现数据和资源共享。

我爱我家在上市之前，曾承诺股东在2017年、2018年、2019年扣非累计净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元，2017年扣非净利润为5.07亿元，2018年扣非净利润为6.31亿元，使得累计净利润超过了11亿元，勉强通过了对赌承诺，加上2019年上半年的扣非净利润额，累计额已达到14.92亿元，距离我爱我家承诺股东的累计18亿元净利润还有3.08亿元的差距，从目前的我爱我家的营业状况看，下半年达成承诺问题不大，基本上可以完成上市前的对赌协议。

整体来看，我爱我家上半年营收业绩实现稳健增长，公司整体成长能力改善，各项业务协同效率优化。经纪业务营收持续增长，市占率稳居前二，资管业务效率为王，主动调整规模，同时加快数字化转型，追求高效率作业。公司作为存量房市场龙头经纪商，积极进取，但二手房和新房的销售规模不及预期，以及被寄予厚望的中环互联也投入“他人怀抱”，并购之战也不及预期，门店及经纪人扩张速度缓慢。在规模扩张方面今年上半年我爱我家的进程并不理想，能否成为行业的领头羊还有待观望。

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