宋延庆：再说房地产产品的未来在何方？

兰德咨询总裁 宋延庆/文

谈及未来趋势，如果您留意相关观点会发现，业内许多人总把市场趋势、产品趋势等相关但不相同的趋势混为一谈。比如 “市场转向产品的竞争”应属于市场趋势，而科技化、精细化等则应归属于产品趋势层面。

对于市场趋势，预测者众多。本文我仅就产品的未来趋势进行一些预判。

房地产不同产品品类的未来趋势

◎住宅销量占比将会缓慢提高，到2020年或将突破70%；商办产品的投资额和销量将会相应下降，或将下降到20%以下。

◎住宅类产品中，首置刚需型住宅需求将会进一步下降，刚改、改善型需求将会进一步上升，高端精品及豪宅产品会快速增长。

◎商办类产品中，写字楼市场将会稳中有升；受电商冲击，购物中心将会继续萎缩，但新零售业态、枢纽型TOD模式等新商业产品将会快速崛起。

◎ 商务公寓、长租公寓、养老公寓等公寓类产品将会快速增长，特别是一二线城市的销售型、酒店式商务公寓，市场容量在万亿以上，或将是长租公寓后的下一个风口。

◎产业新城、产业小镇等产业地产的投资热潮将会逐渐回归理性，未来只有少数具有产业聚合能力和持久现金流支撑的投资运营商才能做下去。

◎山居墅、林中屋等定制式特色产品将会纷呈出现，能满足日常需求的生活小镇仍有很大市场，特别是郊区休闲度假型第二居所在改善型需求逐渐得到满足后，将会是中产阶层未来的投资置业潜在需求。

住宅产品的未来趋势

仅就住宅产品而言，基于对市场上高溢价、高周转项目的深入分析，我们判断，今后的住宅将会愈发明显地呈现出“四化”特征：细分化、科技化、精细化和标准化。

◎细分化

在大的产品品类细分趋势愈发明显的同时，随着居住需求越来越多样化，住宅产品也将由传统的刚需、改善、高端进一步细分。

如今，刚需已细分为首置刚需（刚刚）和品质刚需；改善已细分为首改和再改；高端已细分为准豪（高改）和豪宅（包括顶豪）。在未来，同一产品在不同能级城市，以及在同一城市不同位置，都会进一步细分，例如豪宅将会在城市豪宅和郊区豪宅基础上会进一步细分住所型和度假型。

◎科技化

近年来，智能、生态、节能、恒温、恒湿、恒氧技术越来越普及。其实这些，以及绿色、健康、智能、物联等均属于科技范畴，只是侧重点不同而已。

如果说科技还是时下少数房企标签和项目卖点的话，那么在不久的将来，这些都将成为不做不行的“标配”。特别是智慧互联，按现在日新月异的科技进步速度，融合智能手机、智能家居的物联网技术将呈现爆发式发展，这样的居家场景将会非常普遍。

当感应器监测到室内空气质量变化，智能系统会自动切换至新风模式；新科技衣柜会给出穿衣建议；室内温度、光线等能根据“记忆”自行调节 。单以卫生间为例，未来的卫生间或将更加关注健康，非常具有科技感：水龙头和花洒能自动感应并调节水温、水量；自动消毒系统能对毛巾、浴巾及地漏、拖把等进行消毒…

不仅如此。智能技术可能会重塑未来社区，甚至会颠覆现在的生活方式；人员密集且低效的物管方式也将会消失，传统工种将会被智能化系统取代，人员工作将转向个性化服务。

◎精细化

精细化是市场竞争越来越激烈、产品升级的必然结果。精细化可简单理解为细节，包括性能、设计、工艺工法等。

以设计精细化为例。不同品种的乔木（生长速度不同）距离建筑物外墙的距离各是多少，玄关处挂钩过多显得凌乱该如何处理，淋浴间的挡水石应该多高多宽……各种细节都要考虑。最近我们在为一家产品水平很高的标杆房企做“设计标准优化”时，优化了一签多项，仅景观步道优化细节就有14项，地库优化项多达47处。今后的房地产市场，粗制滥造的产品再也不可能有市场了。

今后的房地产市场，精细化已不再是口号，而是保证房子能卖出去的“敲门砖”。

◎标准化

众所周知，万科、恒大、碧桂园等标杆房企都有自己的产品标准，并将标准重复应用于不同项目中。令人欣喜的是，为了实现高周转，近年来已有越来越多的房企也开始大力推行产品标准化。另外，随着国家大力推行装配式建筑，产品标准化更会进入一个加速发展期。

我们预测，随着市场集中度越来越高和企业产品成熟度越来越高，今后产品标准化趋势会愈发明显，推行产品标准化的企业会越来越多，而那些依然过于追求差异化的企业，会更加远离市场主流。

从产品到场景

时下，无论是商办，还是住宅，绝大多数房企对产品的打造还停留在产品这个“硬核”，而很少从场景出发，围绕各种场景而打造。比如购物中心，各种人群、不同需求的动线场景都要一一梳理。再比如住宅，地面/地下、驾车/步行的归家动线只是一方面，男主人、女主人、老人、小孩、宠物、保姆等不同时间段的生活轨迹，以及访客、送货车、快递哥的动线，也都要考虑到。只是考虑到还不行，还要将从社区到居家的各种场景营造出来。

从打造产品演变到营造场景，其实就是从寻找好产品到寻找新的产品运用场景的过程，而目的就是营造共生共享的生活方式。

以上关于产品未来趋势的判断，可视为一家之言。观点是交流的手段，不是谁说服谁的工具。在缺乏共识的地产界，相信你会认同这样一个观点：房地产产品的升级换代速度非常快，不能用过去的做法做未来的产品，只有前瞻未来，重新定义产品，适时推出适销产品，才能预防踏空，增大致胜把握。

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