再说一遍！想进Shopping Mall，合适的开发商绝不是一纸合同那么简单！
“相信我，绝对有一拨餐饮企业是因为跟风而选择进入Shopping Mall。当你一直在思考如何在Shopping Mall里选择一个有利的位置？面对Shopping Mall的不同受众，如何改变经营策略时，我们请你再一次认真思考：你看中Shopping Mall的到底是什么，选择一个合适的开发商到底有多么重要！”
文/高云凤
“你看上Shopping Mall什么了？”
“客流！客流！客流！我说三遍了。”
（我是个有内涵的熊，可你却只看到我贱萌的一面...）
就知道你会这么回答。你真亏大发了。花那么一大笔学费买个百十来平的位置，还真只拿它当一处空地在使。俗话说：“一头牛身上还能剥出三层皮呢。”可惜你根本没想过。
所以选在Shopping Mall开店你必须要知道，合适的开发商或许能为你带来更多...
第一层“皮”——流量
1、大方向来看，如今更多的Shopping Mall为保证消费者能以最低“时间成本”换取到最丰富的“一站式体验”，正逐渐摒弃独立存在的形式，继而朝着城市综合体（HOPSCA：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment）的方向在发展。因此，它除具备商业零售和综合娱乐两种基本功能以外，还囊括了商务办公、酒店餐饮以及公寓住宅这三大功能。
（这家位于吉隆坡的成功时代广场，拥有世界第二大室内过山车）
2、他们能够提供的物业和搭配形式更多样。像“店中店”类型有Shopping Mall里的负一层、一层、楼上的餐饮层，影院旁、书店内、健身房内...开放式营业的有Mall的底商，步行街外街店...
白天：写字楼的白领商务人士可以补充客流；
晚间：周边住宅区的居民可以补充客流；
节假日：酒店大型会展、会议的参会人员可以补充客流。
这种“多业态聚集”的存在形式，以时间和客群为切入点将Mall进行了划分，使其成为一个日夜交替的可循环空间，从而让偌大综合体中各个节点的客流更加稳固并源源不断。
（“书店+咖啡”的形式在Shopping Mall内已很常见）
Tips：一个真正“有内涵”的开发商所能提供的人流一定是“复合型人流”而非“单一型人流”！（看看那些纯CBD、纯社区型的ShoppingMall闲时有多冷清你就懂啦）
除了倚仗“吸客力”为你提供些流量，他还应具备一定的“造客力”和“留客力”。
第二层“皮”——综合体验感
毫无疑问，如果按逗留时间将90后群体所在的3个购物地点进行划分，“西单大悦城＞家乐福超市＞楼下菜市场”的公式一定成立。
开发商创造“体验感”的等级和能力强弱，很大程度决定你餐厅留不留得住人。
按发展阶段来说，消费者已由最初的纯购物需求逐渐演变为体验消费需求、参与消费需求直至综合消费需求，这也逼迫开发商除了保住零售这项“老本”之外，其餐饮娱乐、互动体验主题街区、甚至是任何能满足会员消费需求的业态都要多管齐下。
于是，我们看到更多想通过主题化故事（例：大悦城、万达等）、景观设计（例：深圳华侨城等）、文化气质（例：北京侨福芳草地、上海K11等）、商品服务等要素来诠释不同特色和定位的Mall出现。
而事实上，这一模式早在1956年的美国就已存在。并且，这在加拿大、西班牙、马来西亚、日本等国家也早已不是什么新鲜事儿了。
（早在1956年，美国南谷购物中心就已开始尝试室内“体验感”）
Tips：一个聪明的开发商，往往能get到消费者“以低时间成本换取密集消费资源”的心理需诉求。他们的运营能力和创新能力，能够不断提升整个Mall的商业文化层次、消费层次和复合功能。
值得注意的是：你应通过开发商多个项目的比对，判断他们是否具备适应不同城市发展的统筹管理能力。
说白了，就是能不能让这一大堆品牌在如此丰富的大环境下保持整体统一和各自特色，减少“千店一面”情况发生的可能。
对此，大悦城的应对技巧是 ——“343品牌复制模型”
第三层“皮”——品牌孵化基地+加速器
跨区域开店，“水土不服”的现象时有发生。有多年经验的万达商业管理公司副总经理张辉认为：一线城市成功的餐饮品牌进军二三线城市失败几率大，相反，二、三线城市运作成功，将意味着可能拥有全国80%的市场空间和份额。
跨区域难，跨国开店更麻烦。
与外国佬们的前期沟通与对接、项目的考察评估、前期筹备、后期运营，甚至建筑施工这种你曾经闭着眼都驾轻就熟的活儿，都很可能会把你推“坑”里去。
这时候，开发商也许能凭借他的经验、体量和综合实力成为你的“实验场”，为品牌扩张提供更多低成本、高质量的服务。洋快餐愿与mall签署战略合作协议，2013年眉州东坡与万达“联姻”在美国洛杉矶顺利开店的例子无不证明于此。
（洋快餐更愿意借更熟的开发商来实现品牌助推）
Tips：能提供这样价值的开发商，要么你得注重速度和标准，体量大；要么你得注重品质和个性，人气旺。
那些会玩儿的开发商，往往还很会善用资源，尤其是在这个多媒体的社交型时代，跟得上节奏，能赋予开发商更多附加值。
比如——异业联盟
他们懂得借力，借势，懂得怎样抓取年轻人的消费心理。
他们积极尝试与影院、移动支付、滴滴打车、电商、外卖平台等不同业态的结合以及三方之间联动营销。为实体商业赋予更生动有趣的线上社交属性和平台导流。
（肯德基都爱上Uber了，你还在故步自封吗）
再比如——善于运用大数据
善于利用“自身优势+数据”，往往能实现更多的价值转换。大悦城的开发团队就曾说过，他们的每项工作并不只做个产品，而是在做一套系统。
比如大悦城会在招商条款中加入“POS合作”、“会员卡”等相关运营条款，又或者打造“VALUE+计划”等。这种通过财务结算系统、会员卡系统、客流统计系统等信息管理平台的建立，可以为后期Mall的运营提供保障。
一个Shopping Mall内如此多的会员背后必定是一套庞大的会员体系，再加上开发商多年来对各种不同类型品牌的经营数据分析，还能对商家的产品线、服务质量等环节给出相应的指导和扶持，以此提升业绩。
总之，是否能有效的整合、运用“大数据”，已逐渐成为甄选开发商条件中的重要一环，它在客户导流、客户留存、资源整合上的效率能够更高，也更准确。
如果说甲乙双方各自是1，消费者是2，那至于1+1是不是大于2，以上这些“1”背后的隐形价值就必须要知道。
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