海南突然出手，落户门槛骤降！楼市格局生变
◎作者 | 刘晓博
◎来源| 刘晓博说财经（liuxb929） 已获授权
今天（10月25日）早上，从海南传来一个大消息：
海南官方宣布：
基本取消本省（除三沙外）落户限制。
省内居民，可在有合法稳定住所（含租赁）的城区、建制镇的社区（以下统称城镇社区）落户。
省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险（暂不含临时养老保险缴费账户）和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。
下面就是海南省政府网站发布这份文件的截屏。
这意味着，海口、三亚等核心城市的户口也全面放开了，不再设立学历、年龄等刚性门槛。只要有居住证，参加社保，就可以落户。
那么问题来了：海南为什么突然全面降低落户门槛？
我认为原因主要有三个：
第一，提高户籍人口城镇化率，是国家统一要求，海南需要完成任务。
国家要求，在最近几年完成新增1亿人落户城市的目标，以全面提高中国的“户籍城镇化率”，降低常住人口城镇化率和户籍城镇化率之间的“剪刀差”。
截至2018年末，中国常住人口城镇化率为59.58%，而户籍人口城镇化率只有43.37%。这个巨大的“剪刀差”意味着，常住人口城镇化率的成果不稳定，大量人口随时会撤离城市。
而提高城镇化率，说到底是为了拉动内需。这是当前中国“稳增长”的主要手段。
第二，海南要争夺人口，人口基数太小是海南的硬伤。
海南有3.5万平方公里的陆地面积，接近台湾。但台湾人口是海南2.5倍。
根据海南官方数据，截至2018年末海南常住人口为934万人。我们可以拿海南全省和东莞市做一个对比，东莞面积只有2500平方公里，是海南的14分之一，东莞官方公布的常住人口是839万。
但事实上，东莞常住人口可能远远超过海南。因为2018年末东莞手机用户数达到了1892万户，海南全省只有1085万户。至于声称常住人口超过1550万的天津，手机用户也不过只有1649万户。
所以我们可以大致推算出来，东莞常住人口不会少于1500万。而海南，还没有超过1000万。
至于海南的经济总量、汇聚资金总量，也都远远赶不上东莞这个地级市。
而国家又对海南寄以厚望，将海南全岛规划为自贸区，还要全面建设自由贸易港。没有足够的人口，海南拿什么参与竞争？
因此，海南不仅要争夺人才，更要争夺人口。没有2000万常住人口，海南做什么都费劲。
看懂了这一点，就明白海南为什么全面降低落户门槛了。但争夺人口，谈何容易。中国目前的开放格局，跟海南建省、建特区的时候完全不同了，现在中国有9个“国家中心城市”，还有一堆的国家级新区、自贸区，到处都有改革开放的热土，大家不一定非要“孔雀向南飞”。
所以，海南要吸引真正的人才，有相当难度。但吸引养老人口，还是有优势的。
第三，此举还是为了提振经济，增加房地产市场的真实需求。
毋庸讳言，此举对楼市是大利好，会增加海南楼市的需求。毕竟，还是有很多人愿意到海南养老的，尤其是北方三四线城市的居民。弄个三亚、海口的户口，然后买套不那么贵的房子将来养老，是很多人的心愿。
去年4月，中央宣布在海南建设“全岛自贸区+自由港”后，海南壮士断腕，通过一系列政策调整，把海南全省搞成了中国楼市调控最严厉的省份，其中海口三亚的限购、限贷、限售等政策，全面超过了北上深等一线城市。
其结果，是经济增长“压力山大”。
根据海南省统计局公布的数据，上半年全省GDP增速为5.3%，在全国处于垫底的位置，仅高于吉林、黑龙江和天津。
8月的最新数据显示，阵痛仍然持续：海南全省1到8月固定资产投资下降20.3%；社会消费品零售总额增长仅4.7%，规模以上工业增加值同比增长仅3.3%。
至于对楼市依赖度更高的三亚，数据就更加惨烈。前几天我曾给大家看过一些官方数据，很多重要指标下滑超过40%，甚至60%（见下图）。
正因为如此，10月20日前后，三亚调整了人才购房政策。
此前三亚和海口实施最严厉限购，外省居民需要缴纳5年社保或个税，才能购房（首付要7成）。三亚宣布，对于外省户籍人才，满足全日制大专以及以上学历、在三亚实际工作满一年、且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。
也就是说，只要有“大专学历+三亚工作满1年”，就可以抵5年社保。这让很多人积累购房资格的“等待期”，一下子从5年大幅缩短到了1年。
这次海南降低落户门槛，新政里有这样一条：
居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。
居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。
逐步清理规范各类单位集体户、人才中心集体户，引导户口挂靠在单位集体户、人才中心集体户的居民将户口迁移至其自有产权住房户口或合法稳定住所所在的城镇社区集体户。尽快实现城镇社区集体户全覆盖。
看懂了吗？你可以买房落户，也可以租房落户，但你总要跟房子发生点关系才行。至于清理单位、人才中心的集体户，目的就是——让你要么买房、要么租房。
或许有人会指责海南“变相放松限购”。其实海南这样做是合法的，也是合理的。因为国家的要求是“因城施策、一城一策”。
海南根据经济和社会发展状况，通过调整政策提高城镇化率、增加楼市的真实需求（买房需求、租房需求），用来稳增长、对付经济下行压力，是在履行职责。国家的整体要求是“稳房价、稳地价、稳预期”，从来也没有说过要让房价趋势性下跌。
由于中国金融系统的抵押物多是土地、住房，地方政府支出主要依靠土地、房屋，所以房价很难趋势性下跌。
可以想见，随着经济压力显现，未来会有更多城市放松对“楼市自用需求”的限制，比如支持人才购房、降低落户门槛等。
海南此前规定，如果你不属于各类人才，那么落户之后还需要缴纳24个月的社保或者个税，才能购房。这次新政中，尚不清楚这条规定有没有取消。不过人才的定义已经大大放宽，大专就算。
祝“壮士断腕”之后的海南好运，早日养好伤。
