有人“壕弃”3600万港元购房定金！！香港楼市堕入下行通道

未来五年，香港房价将持续下跌约30%

文|林志愿

编辑|李惠聪

近日，一名神秘买家因弃购豪宅而需损失高达3600万港元（约合460万美元）购房定金的消息引起香港媒体广泛关注。

据透露，该买家本计划以7.22亿港元购买香港尼克尔森山顶项目一套配备私人泳池和花园的三居室豪宅，但交完定金一个月后，该产品总价降至6.5亿港元，该买家愤而弃购，而他此前已经交纳给开发商的3609.41万港元定金（总房款的5%）将不予退还。

2017年12月，香港尼克尔森山顶项目曾有产品创下以14亿港元/套总价售出记录，如果以单价计算，该产品以96万港元/平方米的价格成为亚洲之最！！然而在价格卖出天价屡创辉煌之后，该项目的销售却随行就势开始大走下坡路，销售价格亦不断突破新低。

△2016年1月-2018年9月香港豪宅项目成交走势图，来源：利嘉阁地产代理

实际上，尼克尔森山顶项目并非孤例，2018年香港楼市因价格下降而放弃定金弃购案例不在少数。

香港房地产信息网站Dataelements数据显示，2018年，香港共出现41起舍弃定金违约案例，而回溯到2017年全年仅有9起。

摩根大通亚洲房地产和企业集团研究主管梁伯韬认为，2018年以来，来自中国内地经济放缓、外部贸易摩擦升级的宏观局势，加上香港本地不断上升的借贷成本，以及股市动荡等多重因素，都对香港楼市房价施加了压力，“目前香港每月的房产销售与均价都在下跌”。

而在Ricacorp的研究报告中预测，未来五年香港房价还将持续下跌约30%左右，在2019年至少将下跌15 %。

量价齐跌

根据香港特区政府土地注册处公布数据显示，目前香港一套60平方米（约合646平方英尺）的公寓总价大约为1087万港元（约合139万美元），较去年同期下降20%左右。

在成交量与成交金额方面，自2018年7月以来，香港楼市成交金额与成交量每月环比都在下跌，到了去年12月香港住宅成交总金额仅为241亿港元，同比2017年同期的520亿港元，下降了53.7%；而去年12月的全港的住房成交量也仅有1700套，比2017年同期下降了69%，为自2016年3月份以来香港楼市成交价格最低值。

其中，荃湾区、元朗区等在内的新界西选区私人住宅价格同比2017年12月均下滑10%~20%，而屯门区、九龙等区域因处于核心位置下跌幅度较小，保持在8%左右。

除房价下跌外，香港土拍市场也遇冷。

在去年十月，香港地政署公布位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地招标，在原计划里该地块将发展为超级豪宅项目，主要提供大面积豪宅产品，当时未开拍香港媒体便已将其预定为“新地王”，然而几家开发商愿意提供的拿地金额都未达到该用地所定的底价，“新地王”流拍。

对此，摩根大通亚洲房地产和企业集团研究主管梁伯韬表示，“新地王流拍反映出香港楼市对土地溢价从看涨到看跌预期已发生转变。”

在梁伯韬看来，香港楼市如今正经历着十年来最差宏观环境，利率上升超低息环境结束、高企的房价、经济放缓和人民币贬值等因素都在冲击着楼市，2019年香港楼市最少将下降15%。

据香港房产销售人员表示，目前香港已进入买家市场，在过去两年香港一有项目上市便会迎来哄抢，但现今购房者减少，因此购房者也有了议价空间，销售卖房难度加大。

值得一提的是，因为销售遇冷，目前香港房产中介还面临着裁员潮，香港房产代理中介美联物业近日的一份内部通告指出：其将实行“Bottom榜放取无薪假期机制”——在佣金收入最低的100名代理中，业绩最差的10%必须离职，其后55%员工必须自行申请放取无薪假期至少三个月，而业绩前35%的员工才可由主管担保。

麦肯锡中国区总裁倪以理认为，“美联储持续加息对香港楼市造成很大影响。”

他表示，“去年年底，美联储如市场预期再次加息25个基点，这是美联储自2015年开启加息通道以来的第九次加息。这对香港资本市场总体效应偏负面影响，随着港美息差持续扩大，导致港元汇率在年内持续走弱，香港市场流动性压力因此加大。”

不过他希望大众对香港楼市下跌“反应不要太大”，在他看来，“香港楼价之前升得太快，如今虽然下跌但依然处于高位，目前只是在去除泡沫回归理性。”

机构：降15%是基本

在香港楼市下滑之时，不少专家预测香港政府将会出现救市，不过香港政府近期发声表明立场，表示短期内无意放宽税收等管制措施以提振楼市。

此消息一出，多家业内机构对香港楼市持看空态度。

目前，仲量联行发布最新住宅市场展望报告，报告中表示，香港楼市长达10年的牛市已经结束，2019年底前，香港住宅楼价将下跌15%，如果经济及股市持续恶化，住宅楼价跌幅更会高达25%。

“我们预计未来会有更多降价，而且幅度会更大。”仲量联行研究员凯利·奥尔森表示。

对于不断下滑的香港楼市，投资超人李嘉诚也对购房者们发出警告：“目前香港楼市只能买来住，不能买来投资，因为市场波动太大。”

另外，里昂证券预测，在未来一年香港楼市将下跌20%，他们认为，“近年来，香港房地产行业主要依赖内地房客需求来支撑增长，但目前香港利率上升以及对经济前景的担忧，会使得香港房地产对中国大陆买家吸引力降低。”

香港房地产投资者波特伍德资本公司的首席执行官彼得·丘奇豪斯曾表示，“尽管香港房价下降15 % ，但香港完全有能力承受这样的打击，因为目前香港开发商和银行财务状况都很好，银行和房地产开发商杠杆比率不高，家庭债务低，储蓄水平高。”

唤醒刚需

此前，香港楼市已经连续上涨16年，1997年至2003年间香港楼市也曾迎来一波高达70%的暴跌，但那一次暴跌之后香港房价一直高温不退。

对此，仲量联行投资员彼得·丘奇豪斯认为，“现在正是香港楼市回归理性的时候，很多负担不起香港房子的刚需购房者也会开始重新考虑购房。”

公开资料显示，目前香港房产总价与当地居民年收入相比约为48倍，香港也因此连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首，属于“极度负担不起”之列。

34岁的设计师阿MAY原计划在2019年结婚，她跟她男朋友都是四川人，在香港打拼的十年里，她跟男朋友一直租着一套房子，当她到了30岁终于有购房意识的时候，却发现香港的房子她已经买不起了。

但近期香港楼市下降重新唤起了她购房的意愿，她告诉记者，“如果房价真的在2019年下降了15%，她就会立即买房。”

中原地产某销售告诉记者，“大部分香港人能负担起800万港元左右的房子，如果目前再跌20%，成交量一定会上涨。”

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