无证厂房因消防被查封，租户如何主张权利

缘起

有一家公司，在深圳西丽一个工业园租了一层厂房，在使用过程中被消防部门查封了，理由是存在消防隐患。

于是，租户退租了，伴随而来的纠纷也就产生了。

业主要求解除合同，付租金和提前解约的租金损失，没收保证金。

租户也提起了反诉，主张租约无效，返还保证金，赔偿装修和设备损失、搬迁费。

那么，消防不合格到底是谁的责任？谁应该承担所有的损失赔偿责任？

你可能会产生疑问，租户为什么主张无效？主张解除合同与合同无效的区别到底在哪里？

问题1:合同到底有效还是无效？

租户认为，你的厂房没有取得规划许可证，合同自然无效。

业主认为，厂房系经政府部门批准建设，且进行了历史遗留申报及建设工程消防设计备案，《厂房租赁合同》有效。并且提交了《建设工程消防设计备案表》以及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。

法院认为，房屋无产权证，亦未经报批报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效，故双方签订的《厂房租赁合同》无效；既然无效，业主当然不能要求解除双方之间的《厂房租赁合同》。

问题2:合同有效还是无效有哪些区别？

也就是，合同无效有哪些后果？可以归纳为四点：

首先，违约不赔。

只有合同有效，才有可能存在违约之说，而合同无效，则各方均无需依据合同约定承担违约责任。

故，对于业主要求支付剩余租期的13万元租金损失的请求，法院没有支持。

其次，押金要退。

合同若有效，押金存在退、不退或双倍退还的诸多可能。合同无效，押金退还。

故，法院直接判令业主退还9万元押金（保证金）。

第三，租金照交。

合同有效，租金当然要交。合同无效，不用交租金，但仍然需缴纳相当于租金的占有使用费。

故，法院酌情判令租户支付未交接前2个月的占有使用费9万元。

第四，损失分担。

合同有效，当然可以要求赔偿损失，但仅限于守约方向违约方主张。

而合同无效，也是可以要求分担损失，但是损失方向过错方主张，而且根据过错比例承担。

故，法院认定业主为主过错方，租户为次要过错方，损失分担比例为60%和40%，判令业主承担装修评估值60%的装修损失13万元。

问题3:消防不合格是谁的责任？

由于合同无效，消防不合格到底是谁的责任已经不重要了。

因为，追究消防是谁的责任，实质上追究谁构成违约，由于合同无效，违约不违约已经没有太大意义了。

或许，这就是合同无效的特别之处。

                                                             ——文中案例案号：（2018）粤03民终12609 号