法律解读:“借名买房”的裁判规则1

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          “借名买房”的裁判规则

                            山东高法 

        “借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本期旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。

        截至2018年12月，在中国裁判文书网直接键入“借名买房”检索出共计3170篇裁判文书，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由最高人民法院裁判的1篇。

        基本理论

        一、借名买房的原因：

        （一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；

        （二）争享特定购房优惠；

        （三）隐藏真实的财产信息；

        （四）其他原因。

        二、借名买房的风险：

      1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

　　2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

　　3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

　　4.房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。

裁判规则

实务要点一：

借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

案件：谭某兴与雷某志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书 （2011）民申字第261号

来源：中国裁判文书网

最高院认为：

关于第一个问题。根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭某兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭某兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭某兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭某兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭某兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷某志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭某兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭某兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭某兴所有。