2016年上半年长沙服装行业专题商业研究
导语：服装是零售行业中重要的经营类别，市场所在份额比重最高，可以说是零售行业经营的风向标。从大集商铺网定期发布的《长沙市商铺租转市场研究月报》及《长沙市商铺租转市场研究周报》不难发现，服装行业商铺的转租数量及关注数量均靠前，因此我司特针对长沙商铺租转市场的服装行业2016年度上半年市场行情进行相关商业专题研究。
一、长沙主城区服装分布集中的七大商业街
1. 七大商业街分布状况
黄兴南路、文运街、金满地地下商业街、解放中路、蔡锷北路、车站中路、大都市地下商业街的分布如下：
由七大商业街的分布图可以看出，黄兴南路、文运街、金满地地下商业街三大商业街都隶属于五一商圈，蔡锷北路则临近五一商圈，解放中路处在袁家岭商圈，车站中路处于火车站商圈以及大都市地下商业街隶属东塘商圈中。
2. 七大商业街经营特征分析
通过对服装行业七大商业街经营特征的整理与分析，发现：1. 服装行业的七大商业街中，有三条商业街隶属五一商圈，其中以黄兴南路商业街人气最高，这表明五一商圈是服装行业临街商铺的主要聚集地。 2. 在服装行业中，临街商铺的服装档次大多集中在中低端甚至低端，仅在芙蓉中路、五一大道等主干道上零星分布着中高端服装的旗舰店，其他大多数的中高端服装店选择进驻百货商场，其购物体验好，停车位足，受到高消费人群的青睐。 3. 临街服装店消费的主力人群是年轻群体，这也体现了年轻群体购物爱热闹易扎堆等特点。
3.七大商业街商业情况分析
通过对服装行业七大商业街商业情况的整理与合并，发现：1. 服装行业的七大商业街中，除了黄兴南路和文运街的租转数量较少，经营状况良好，其他五大商业街的租转数都非常高，这说明服装业临街商铺的竞争非常激烈。 2. 结合七大商业街的经营特征和商业情况可看出，黄兴南路、金满地地下商业街以及蔡锷北路等三大商业街的服装行业人气较旺，租转速度快，竞争激烈。 3. 大都市地下商业街的服装业商铺由于转让费较高，租金也居高不下，因而租转数量多，租转速度也较慢，商业街整体呈逐渐衰落之势。解放中路的服装行业租转数很多，且租转速度较慢，这说明解放中路的商业街也在渐渐没落。 4. 同样作为地下商业街，金满地和大都市两者之间却存在着显著差别。金满地地下商业街的商铺面积大多集中在7-18平米，店铺面积小，转让费的价格差距比较大，从1万到14万不等。而大都市地下商业街的商铺面积与金满地相比则要大得多，最小商铺面积在13㎡，最大的达到80㎡，转让费总体较高，处于8到10万之间。金满地地下商业街的租转数量虽然大于大都市，但是其租转速度明显快于大都市，且隶属于五一商圈，人流量较大，经营状况要优于大都市地下商业街。
二、长沙服装商铺租转供应及关注分析
1. 2016年上半年服装商铺租转供应量趋势
数据来源：大集商铺网数据库
针对服装行业2016年上半年各面积段的实际租转情况，由图1我们可以看出，各面积段的实际租转数在1-6月中有相似的变动趋势，服装行业的总体租转趋势明显，1月到2月整体呈下降趋势，其中20㎡以下的租转数呈现逆增长，2月至3月各面积段都呈现陡增趋势，3月租转量到达顶峰，3-5月各面积段的租转数量平稳，仅在4月略有下降，5月即回升到初始高峰。5月到6月中各面积段的租转数均发生骤降， 6月份到达一个低谷期。综合加权移动平均法，指数平滑法等预测方法对7月份各面积段的租转数量进行预估，预测七月份各面积段的租转数将会有所回升。综合上半年服装行业各面积段的租转数据，在2016年1-6月间，服装行业租转数的整体趋势是增多的，虽然半年内有升有降，但是对比年初和年中的数据，可以很清晰地看出服装行业各面积段的租转数均是上升的。
其中20㎡以下和20-50㎡面积区间的租转数占租转总数的大部分，80㎡以上的商铺租转数较少，在上半年间波动不大。这说明，服装行业中很大一部分的商铺面积都处于50㎡以内，80㎡以上的服装商铺数较少。
数据来源：大集商铺网数据库
针对服装行业2016年上半年各租金段的实际租转情况，由图2我们可以看出，服装行业各租金段的整体趋势明显，与各面积段的趋势大体一致但却略有不同。在各租金段的实际租转数中，2000-5000元租金段的租转数量占比最高，明显高于其他的租金区间。其中2000-5000元租金段的租金数量虽然占比最高，但与各面积段的规律不同的是，其2000以下以及5000-2万月租金的占比也比较高，由此可以看出，服装行业的月租金在2000-5000的租金区间最多，在2000以下以及5000-2万的租金区间内分布也较多。由此可见，服装行业在各租金段的分布比较分散，除了2万元以上的商铺较少外，各租金区间的租转数均占据一席之地。
利用加权移动平均法，指数平滑法等预测方法对7月份的租转数量进行预测，得出图中虚线位置所示。从虚线处我们可以看出，7月份各租金区间的租转数相较于6月份都是有所增加的，租转数最多的仍是2000-5000元租金区间内的。
2. 2016年上半年服装商铺关注量趋势
数据来源：大集商铺网数据库
针对服装行业2016年上半年各面积段的关注情况，从图3中我们可以看出，各面积段的变动趋势十分类似，服装行业总体的关注趋势明显。且对比图1我们可以看出，各面积段的实际租转数和关注数大体相似但略有不同。其中，差别最大的是20㎡以下面积区间的变动。在1-2月中，20㎡以下的关注数和总体关注趋势是相一致的都是略有下降，然而实际租转数却呈现出逆势增长的趋势。对比来看，关注数的总体趋势更加明显，且波动规律特征显著。在5-6月中，服装行业的实际租转数呈现出陡降的趋势，然而关注数的变化却不明显，根据加权移动平均法及指数平滑法等预测方法得出7月份的预测值，我们可以看出7月份各面积段的关注数有所下降，由此可见，关注数的变化速度迟缓且温和于实际租转数的变化。服装行业关注数的变化总体而言较为平缓。
与实际租转数一致，服装行业关注数也集中在50㎡以内的，80㎡以上的关注数较少。这从另一个方面佐证了在服装行业中50㎡以内的商铺占据大多数，80㎡以上的商铺数较少，并且未来服装行业的面积趋势依旧如此。
数据来源：大集商铺网数据库
针对服装行业2016年上半年各租金段的关注情况，从图4中我们可以看出， 服装行业各租金段关注趋势明显，对比图2我们可以看出其变动趋势大体一致，但是与实际租转数不同的是2000-5000租金范围的占比更大，与其他租金区间之间的差距更加明显，据此推测，服装行业的租金区间会继续向2000-5000这个范围靠拢。2000元以下的租金区间虽然实际租转数在上半年占比不多，但是关注数一直居高不下，与5000-1万元租金区间的关注数不相上下，并居第二。我们利用加权移动平均法及指数平滑法等预测方法对服装行业7月份租金区间的关注数进行预测，由图中虚线所示，租金在5000以下的商铺在7月份的关注数会略有降低，租金较高的商铺，即5000元以上的商铺在7月份的关注数均会略有回升。
与年初的关注数相比，服装行业各租金段在半年中的关注数变化不大，年中与年初基本呈持平状态，但略高于年初的关注数。服装行业商铺的实际租转的增长速度大于关注数，这说明服装行业商铺的实际供应量略高于需求量。
三、服装类商家选址流程及选址重点指标
1.确定布点区域
商铺选址第一步便是对区域的判断和对地段的甄别，这里追求的不是最繁华区域或者最好地段，而应选择最适合商家经营定位、目标客户聚集、竞争未饱和的区域作为开店选址的首选区域。快速确定区域有一种方法，即他山之石可以攻玉，可以借鉴其他商家的开店成功经验。服装行业属于同业聚集型行业①，因此经营服装类的商家可以先从市场中筛选几家与自身经营定位相同且经营状况较好的服装商家，研究并参考其选址布点策略，往往成功几率会相对较大。
2.收集商铺信息
区域确定后即开始收集商铺信息进行选铺工作，目前商铺信息主要来源渠道是各大商铺租转网站，核心地段稀缺商铺的资源则需要通过中介或者第三方获取。
3.商铺评估
4 商务谈判及签约
商务谈判首先应重点规避产权、拆迁、租赁权合法性、经营权让渡合法性、转让费及债务等方面的风险，再围绕租转条件进行谈判，力求达成双方均可接受的条件，最后签订租赁合同，保证租赁期内商铺的合法经营。
备注：
①商业经营中的同业聚集指的是经营者会将商铺选在同行业商店分布相对集中的区域，当同行业商店规模达到一定数量后，通过规模效应增强商业辐射能力，大大提高吸客能力。同业聚集型的商家是一种共生而非排他性的关系，建材专业市场、服装行业是典型的同业聚集型行业。对应的还有异业聚集，指的是虽然商家经营行业不同，但由于目标客户重叠而选择聚集经营的形式。酒店和烟酒店、服装和皮具箱包鞋帽等是典型的异业聚集型业种。
②本次服装行业专题研究仅针对长沙市的独立商铺，未将购物中心、百货及主题商场纳入研究范围。