北京的房租真的降了吗？

从2017年11月的房租大涨，到现在房东被迫降价，北京的租赁市场经历了什么？

文|易方兴

编辑 |楚明

运营 |一凡

进入去年12月以来，孙洁最郁闷的事是房租要下调。
能不郁闷吗？ 她是房东。 她的房子在北京朝阳区芍药居，这次降得还不少，每个月要从7600元降到5800元，降了快四分之一。 也是一年前这个时候，她把房子委托给一家长租公寓，每个月都能收到租金。 这笔钱对她来说还挺关键，因为这套房子她还背着房贷，一个月要还16000元，她要用租金抵月供。
上个月，当初跟她谈合同的长租公寓管家找到她，端茶倒水，一口一个“您”，求她降房租。 因为在北京市的拆除隔断行动中，她房子里的隔断房被拆了，可供出租的房间少了一间。 中介说，再不降价，他们就是在亏本租房子。 说到最后情绪激动，“不降价的话，我们哪怕违约，也只能单方面解约了。 ”
孙洁的遭遇不是孤例。 自2019年7月，北京市将禁止隔断房提升至法律层面以来，但凡有人举报属实，当地街道办事处会第一时间下达限期整改书。 拆除了隔断房，没有了利润空间的长租公寓，不得不协商房东降价。
2019年，北京的房地产市场依旧低迷，“跌”成了这一年的关键字。 数据显示，与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。 也不断有报道称，北京房租也在下跌，“房租价格迎来四连跌，已跌至2018年来的最低点”。
▲ 去年11月链家重点18城租赁成交数据，除北京外还有12个城市环比下降。图/ 贝壳研究院资料制图
北京的房租真的降了吗？ 我实地探访了一下北京的租房市场，发现还不能给出一个简单的结论。

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房租到底降没降，最好的办法还是去问问租房者。
赵鑫设想过很多自己换房子租的情景，比如从现在这个10平米的房间搬到一个15平米的大房间里； 比如找到女朋友之后可以两人一起租个一居室； 但像现在这样，住了不到半年，就被人从房间里赶出来，自己的房间还被拆了的，肯定不在当初的预想之中。
半年前他刚毕业，此前听到不少北京黑中介的消息，为了省事就找的长租公寓。 他最终选择南苑，与另外两个男生合租。 步行半小时才能到8号线地铁站，每次上班都要跨越半个北京。 这么远，租金还要2200块一个月。
好在他是个有耐性的人，对省钱一事颇有心得。 7月份租过来的时候还是夏天，他觉得离地铁站远点也没事，正好可以跑跑步当锻炼了，这样一直坚持下来，到现在北京零下八九度还在跑。 “这样一举三得，既省了健身房的钱，又省了共享单车的钱，还省了房租。 ”唯一的缺点是冬天跑了一身汗的话必须尽快洗澡，但合租房有时候洗澡要排队。
“省钱大计”却在中途夭折了。
▲ 租房APP中常见的“隔断房”户型图，许多租客被驱逐后都表示租房时没有认真检查户型图。图/ APP截图

就在上周，他跑回家，发现自己门上贴了张“限期整改告知书”，原来自己的房间被举报了，理由是“在房屋内私自安装非法隔断、擅自改变房屋原使用结构，存在严重安全隐患”。 敲了敲自己房间的墙壁，发出空荡的“砰砰”声，他这才知道自己在长租公寓租的房间是个客厅分割出的隔断房。 5天后，他的房间会被拆除。
他赶紧去与管家协商，管家在聊天记录里大骂那个举报者，“这简直就是损人不利己。 ”但管家也表示没办法，“军令如山，必须搬。 ”按照合同，管家送了他一张300块钱的搬家券，同时返还一个月房租。
在北京，治理隔断房的历史由来已久，而这一次执行得尤为严格。 起先，在巨大的利益面前，中介公司都抱着一丝侥幸，就连政策也有些摇摆。 早在2014年，当时首都综治委群租房治理工作会议上，一度表示将允许“N+1”的模式，也就是可以将面积较大客厅或饭厅隔出一个房间用于出租。 但到了2017年之后，随着群租房屡屡出现安全问题，政策不断收紧，到了2019年7月8日，北京市住房和城乡建设委员会等部门，接连发布3个合同示范文本，终于将禁止隔断房提升至法律层面。
如今，在小区密集的区域，比如回龙观、天通苑、丰台等一些地区，依然还有尚未被查出来的隔断房存在，它们正是长租公寓们盈利的来源。 但这样的隔断房正越来越少。 数据显示，截至2019年6月底，北京市已经清理整治违法群租房4789处，而没查出来的隔断房，则主要依靠群众自发举报。
赵鑫猜想是同屋的租客举报了他。 两天前，他跟租友吵过架，还跟管家投诉过。
拖着行李箱走在大街上的那一天，他脑海中蹦出来一个词： 无家可归。 他只能火速在附近找房，发现房租比当初还涨了几百块。因为，想获得同样的地段和面积，如果租的不是隔断房，价格则会更高。
事后发生的事情证明，这次举报让所有人都承受了损失。 中介少了一个房间的收入，而剩下的两个租户，要填补这个窟窿，单间房租也随之上涨。 如果不愿意接受涨价，就得在北京隆冬时节搬家、重新找房。
与赵鑫的遭遇相似，“房东降租但客涨”的情形，在北京隔断房较多的回龙观、天通苑等地正在上演。

▲图/ 《别扭合租房》

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治理隔断房之前，中介和租客实际上是以低安全性和舒适性，来换取相对较低的房租。 媒体有一次拍到，一个客厅被隔出来3间屋子，有11个人挤在其中生活，一旦发生火灾将是毁灭性的后果。 现如今，所有的隔断都被严令禁止，哪怕客厅有40平米大，也只能当成客厅使用，不允许隔成卧室。
隔断一度曾是中介们拿房获利的“杠杆”。 在一家长租公寓当中介的周龙说，“2018年开始，当时把客厅隔出来当房子是业内的潜规则，所以一套两居室，我们都是以三居的价格收，并且相互竞价，最后租房价格就上去了。 ”
那是一段疯狂的时光。
北京房租的大幅上涨从2017年11月开始。 2017年11月18日，大兴西红门镇发生火灾，总共造成19人死亡，8人受伤。 随后，北京市安全生产委员会发布《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》，其中明确指出： 以城乡结合部为核心，清查整治出租公寓、出租大院、群租房等。
短短一周之内，大兴区西红门检查组就清退出租公寓房1000余间，查封面积近6.5万平方米。 而这只是个开始。 当月，链家、我爱我家在大兴的房源瞬间被抢空，房租上涨30%以上。
“这就像蝴蝶效应一样，房租的上涨从大兴传到了整个北京。 ”在长租公寓公司工作的周龙说，当时原本是租房的淡季，但租房需求一反常态的旺盛，迫使公司去找更多房源。
“市场上房源只有那么多，如果找不到，就靠抢。 ”2018年上半年，周龙负责的区域开始抢房行动。 “主管告诉我们，竞争对手出多少钱，我们永远比他们多出200块钱。 ”他一开始不解，问，“价格太高了赔了怎么办？ ”主管说，“先抢占市场，赔一点也不要紧。 ”
长租公寓一般与业主签3年左右的长期合同。 “即使今年亏了，明年多涨点也能赚回来。 ”
这是一块巨大的蛋糕。 据市场统计机构数据，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。 预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。
▲ 图/ 《只有吉祥寺是想住的街道吗？》
2018年，周龙平均每天要带20个客户看房子，最快的一次，房间在APP上挂上去10分钟，就被租出去了。 10分钟里，他接了5个求租电话，租下这个房间的人还在外地，没有去实地看房子就付了订金。 “这样的不看房就租的人，今年每个月都有五六个。 ”
这一切，在2019年变成了另一个样子。 “现在所有的长租公寓都在消化存量房源，前年抢房源花的钱太多了，空置下来的也不少。 ”更让周龙不安的是另一则消息，北京人口与社会发展研究中心发布的蓝皮书中称，自2015年以来，北京的常住外来人口三年来不断下降，其中2018年下降得最多，下降了3.74%，减少了约30万人。 这些人本都是租房的刚需人口。
空置房太多，租房人口反而下降，加之中介惯用的“杠杆”隔断房的失效，带来的结果就是供需关系的改变，从而一定程度上影响了房租价格。 比如周龙以前是带5个人看一个房子，如今是带一个人看5个房子，“看到最后可能对方还嫌贵不租了。 ”
他最近一次带客户看了10间房，花了一整天，电瓶车的电都用完了。 好在最后还是成交了，客户看上一个2500元租金的14平米房子，砍价到2200块。
数据也能证明供需关系的变化，整体看来，2019年1到11月，北京住房租赁市场总交易量比2018年下滑2.7%，租金也同比下降了2.8%。
▲ 图/ 《只有吉祥寺是想住的街道吗？》

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要想弄清房租的涨跌机制，就需要了解租赁公司的商业逻辑。
拿曾经在风口上的行业长租公寓来说，它们的盈利模式实际上非常传统。 公司从房东手上租下房源，将房屋重新设计，配备基础家具设备，再以“二房东”的身份转租给消费者，同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。 他们赚取的是收房和出租之间的差价和服务费。
从2017年开始，一直到2018年上半年，长租公寓们就像是一群飞在风口的猪群。 中介、房企、创业者、酒店纷纷扎堆这个市场。 各种投资报告显示，中国的租房率只有20%，远低于美国和日本的30%-35%的比例，看起来似乎大有可图。 有媒体统计，2012年至今，中国长租公寓领域融资超过100起，光2017年一年，融资超过400亿。
资本追捧之下，带来的是长租公寓数量的爆发增长，以北京为例，到2022年之前，还有25万套以上的长租公寓待租。 规模扩张的好处不言而喻，规模越大，估值越高，从而就能获得更多的讲故事的资本。
问题在于，通过哄抬价格抢到手的规模，真的能转化为盈利吗？ 曾在一家长租公寓当部门负责人的钱婷婷测算过，长租公寓的总成本包括拿房成本，加上装修成本、人力开支、物业服务等等。 其中拿房成本占总成本一半时，盈利空间比较大。 但经过价格哄抬之后，拿房成本有的会超过60%，这时候，如果再拆除掉隔断房，房源价格甚至和出租价格会出现倒挂。
本来，除了隔断房之外，长租公寓另一个“杠杆”则是使用“租金贷”模式，实际上，是让租客去办贷款，一次性贷款出12个月的房租，然而长租公寓支付给房东则是按月或是按季度付，这样截留一部分资金，用来收更多的房子，吸引更多的租客。
这样的“空手套白狼”模式也存在相当的风险，一旦企业资金链出现问题，所有的租客的剩余租金都将打水漂。 从2018年至今，已经有超过25家长租公寓因此破产。 如今，政策进一步收紧，2019年12月25日，住建部等多个部门要求，要严格管控租赁金融业务，“不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。 ”

2019年来，正是这多方面的政策收紧，导致一个奇怪的循环，规模越大，长租公司反而亏得越多。
这也是为什么继青客公寓之后，国内第二家长租公寓蛋壳，宁愿流血也要赴美上市。 披露的数据显示，蛋壳公寓3年来已经亏损41亿元，光2019年前9个月，就净亏损25亿多。 如今，长租公寓们面临的最要命的事情，就是找钱。 为了活下去，必须进一步减少空置率，同时求拆了隔断的房东们降价，好让空着的房子都租出去。
▲ 某消费者服务平台上，蛋壳公寓的满意度达4颗星，但租客们的投诉高达1504条。图/投诉平台网页截图
回到文章开头的问题，北京的房租真的降了吗？ 对许多原先屋里有隔断，如今却被拆了的房东们来说，确实是降了。 房东们没法像过去2018年年初那样赚更多的钱了。 对于中介们来说，在供需关系下降的大背景下，局部的租不出去的房源，通常会以“首月0房租”，或者是“订房立减”等形式暗暗降价。
但对租房链条上最被动一环的租户们来说呢？ 如果你遇到隔断房，会承受一些经济或者心理损失。 如果你此时入市租房，可能正处于近两年最友好的市场环境，一来房源相对充足，二来还可以议价。
只不过，最为关键的一点，是租房时一定要敲敲墙壁，警惕遇到隔断房，因为没准哪一天，你可能就被室友举报了。
（文中赵鑫、周龙为化名）

▲ 其实每个年轻人心里，都有对自己所住房子的美好期待。图/ 《公主小屋》

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