黄奇帆点出了中国房地产市场五大痛点

近日，全国人大财经委副主任委员、原重庆市市长黄奇帆在复旦大学的一次演讲，引起了舆论和公众的广泛关注。他以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，提出了中国房地产存在的10大失衡和5个方面的制度安排。

可以这样说，这也是近年来少有的能够对中国房地产市场进行全方位解破和理性分析的一次演讲，更是一次难得的官员在房地产问题上的自我定位。所以，这次演讲也被媒体称作是分享！要知道，此前的许多分析和判断文章、讲话、演讲等，虽然也都很全面，很周到，甚至于有一连串的数据做支撑。但是，都存在着明显的“立场”问题，或不敢深入，或过于偏激，或人云亦云，或只图形式，或只看到问题。只有黄奇帆的这次演讲，才将问题和对策一起讲，且都很深入很透彻。

事实也是如此，透过黄奇帆的这次演讲，至少看到了中国房地产市场，甚至包括中国经济的很多痛点。如果能够把这些痛点消除掉，中国的房地产市场，问题就要小的多，矛盾也要少得多，中国的经济也会更具韧性和柔性，更具有可塑性，具有更加强大的上升动力！

第一大痛点，就是有形之手全面掌控土地供应，导致调控只能头痛医脚。纵观这些年来中国房地产市场的发展，美其名是市场放开，房价是随着市场涨起来的，实质市场就像木偶，一直被政府这只有形的手控制着，被有形之手操纵和支配着，其中，土地的供应权在政府，哪个城市应当获得多少土地，哪个城市应当增加或减少土地，并不是由市场说了算，而是由政府说了算。自然，有形之手也就可以随时对市场进行干预和干扰！结果，所谓的调控，也就只是为了满足政府的需要，甚至是满足某些个人利益、个人政绩、个人升迁的需要，而不是为了市场和消费者的需要！这样的调控，还怎么能够产生效果，还怎么不会出现问题呢？

正是因为政府的有形之手威力太大，有形之手对来自于土地的收益又是那么渴求和渴望，因此，土地的供应权，也就成了政府掌控市场、获取自身利益的最大抓手。城市建设需要有形之手的作用，土地开发需要有形之手的支持，经济发展也需要有形之手的掌控。结果，为了土地，地方政府、企业等，都可以利用一切造假手段、欺骗手段去争取土地资源、土地指标，掌控土地要素的部门，也就成了这些年来权力最大的部门之一，具有项目审批权的部门，也可以随心所欲地控制土地的供应和数量。为什么在项目审批、土地供应中出现那么多腐败问题，原因就在于此。只要土地供应仍然由政府掌控，就不可避免地会受到人为因素的干扰。这就是现实，也是痛点，是房地产市场失控的表现，最终的结果，所谓调控，也就成了头痛医脚的把戏。

第二大痛点，就是土地价格被人为推高，却把眼睛只盯住房价。通过近年来房价持续上涨的深入分析不难发现，房价持续上涨中的核心问题，并不是开发商有多可恶，也不是炒房者有多能耐，而是地价有多疯狂。亦即在政府的直接控制下，地价出现了完全失控的上涨，其中，数十万亿的土地出让金，就是地价上涨的根本标志。想一想，政府一下子从土地上获取了那么多收入，而这些，全部要让购房者来买单，房价怎么可能不涨。加上炒房和各种腐败行为，购房者付出的代价，也就可想而知了！

值得注意的是，面对房价不断上涨，政府也不是没有动作。从2003年到现在，调控政策已经出台过多轮，且“史上最严”这句话就不知出现过多少次，结果如何，房价还不是照样涨个不停！原因就在于，政府只是对着房价干嚎，而不去动地价的奶酪！因为，那才是与政府利益密切相关的，房价则是与百姓利益相关！显然，这才是真正的痛点，是房价上涨的根本原因。

第三大痛点，就是金融主动给房地产绑架，却在大喊支持实体经济发展！中国有一种十分可笑而又十分可怕的现象，就是明明知道自己在做什么，在损害和影响什么，却又为了应付政治上的需要，高喊自己没做什么，而是如何如何在做好。这种阳奉阴违的行为，在金融企业身上表现得尤为突出，也很难理解。

从房地产来说，这些年，房价能够反复上涨，地价也能反复突破前期高点，除了政府的推动之外，另一个推手，就是金融！在房价的快速上涨中，金融都扮演了什么角色，不难判别！问题的关键在于，面对近30%的资金都给了开发商和涉房企业，甚至给了炒房者，近两年新增贷款的半数以上来自于房贷，金融行业竟然还公开表示、公开宣传，是如何如何支持实体经济发展的。

也正是因为金融企业完全失去了正常的理性和责任感，因此，金融业也就被房地产完全绑架了，继而导致每轮调控都不可能真正深入下去！一旦深入下去，房价出现断崖式下跌，最大的风险就来自于金融。楼市不出现房价较大幅度下跌，调控也就只能是摆设。所谓越调越涨，说的就是这个道理。中国的房地产，有金融绑在一起，是不会出现价格严重下跌的。相反，金融业则时刻担心房价会下跌，所以，只能暗中帮助开发商死扛房价。结果，也就是房价只能上，不能下了。

第四大痛点，就是明知买房难买房贵问题突出，却找不到解决问题的办法。如果每个人都把目标锁定在拥有一套属于自己的产权房，那么，世界上没有一个国家能够把居民的住房问题解决好！反过来，凡事住房问题解决的比较好的国家，都是买房与租房结合得比较好的。而在中国，人人拥有属于自己的产权房，却仍然是主流，是谁也不愿放弃的目标。

殊不知，像美国这样的发达国家，租房率都在50%左右，而我国，却寄希望于100%购房，房价还怎么可能平稳呢？还怎么避免出现市场供应严重短缺的现象呢？恰恰是这个存在严重缺陷的问题，却在政府的施政纲领里，没有明确的解决办法，没有良好的引导手段，而是顺着购房者错误的想法，做着错误的决策。相关的政策措施等，没有对租房有任何的引导和鼓励，而是一味地围绕购房做文章，结果，越做问题越大，越做困难越多，越做老百姓骂声越高！因为，政府不仅没有在租房问题上有过鼓励政策，也没有设计过这样的目标，更没有采取过引导措施，那么，老百姓又怎么可能去转变住房思维呢？矛盾也就不了避免了。所以，解决住房问题，决不是每年建多少保障房问题，而是在保障房中、商品房中，有多少是可以用来出租的房屋。只有租房与买房结构合理，房地产领域的矛盾才会越来越少。

第五大痛点，就是明知房价收入比严重失衡，却在大肆渲染居民收入水平提高。房价与收入之间的比例，是衡量房地产市场问题大小不一的重要标准之一。一个房价收入比高的城市，住房问题是不可能解决好的。黄奇帆主任的6：1，显然是比较合理的一道公式。遗憾的是，懂得和理解这道公式的权力拥有者并不多。在他们的字典里，只有房价不断上涨，才能推动经济不断增长。只是，老百姓的生活水平会在房价上涨中不断降低，生活质量不断下降，收入的购买能力不断削弱。

事实上，近年来围绕居民收入增长问题，已经出现了一种不太正常的现象，那就是只看到收入增长的一面，却没有看到房价上涨的一头。殊不知，居民收入增长根本就无法与房价增长相匹配，无法满足房价上涨的需要。因此禀报居民收入增长，也就只能是自欺欺人。不然，房价收入比不会越来越高、越来越失去理性。毫无疑问，对广大居民来说，对房地产市场来说，对整个中国经济来说，都是一大痛点。

五大痛点，代表着什么，显然不只是房地产市场，还有金融，还有经济，房地产市场的痛点，就是整个中国经济痛点的集中反映，如何消除痛点，对中国经济发展、对房地产市场稳定、对居民生活改善都很重要。

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