【财经秘书】房地产行业情报
导读：
1、湖北发放全国首个商品住宅质量合格证；
2、广州市政府常务会议通过了《广州市发展政策性租赁住房试点方案》；
3、2019年全国商品住宅房价收入比创新高，预计今年将小幅回落。
1、湖北发放全国首个商品住宅质量合格证
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人民网：16日襄阳市恒大翡翠华庭楼盘的10名业主分别领到一本《住宅质量合格证》。湖北省住建厅称，这是湖北省试点新建住宅工程按套出具质量合格证制度后，首次发放《住宅质量合格证》，也是全国首发。
2、广州市政府常务会议通过了《广州市发展政策性租赁住房试点方案》
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中房报：政策性租赁住房重点安排在租赁住房需求量大、基础设施和公共设施配套齐全的区域以及轨道交通站点周边，以建筑面积30平方米左右小户型为主，租金标准为同地段市场租赁住房租金标准的50%至70%，出租对象主要为非户籍新市民和新就业大学生，可优先向本单位无房职工供应。
财秘认为：早在2019年12月住建部全国住房和城乡建设工作会议上，就明确提及了“政策性租赁住房”。与此同时，在2020年1月北京的地方两会上，也提及了政策性住房的建设和筹集工作，但没有明确是否单指政策性租赁住房。而广州此次政策文件，可谓是全国首个出台政策性租赁住房政策的城市。
3、海口市住建局发布《关于加强预售商品房交付管理的通知》
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海口市住建局：为保护购房者的合法权益，加强对商品房交付管理，开发企业要严格遵照商品房买卖合同约定的交房期限和条件进行交付；项目要竣工验收合格且符合商品房买卖合同约定的交付条件后才交付。
财秘认为：如商品房买卖合同中约定竣工验收备案交付的，根据《关于加强房地产市场监管规范市场秩序的通知》第十一条之规定，开发企业必须在开发项目的消防、人防、质量、环保和规划等验收合格，取得竣工验收备案证明后，方可将商品房交付使用。
1、2019年全国商品住宅房价收入比创新高，预计今年将小幅回落
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易居研究院：2019年，全国商品住宅房价收入比为8.8，相比2018年的8.5小幅上升。从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间，创20年来新高。预计2020年全国房价收入比有望小幅回落至8.7左右。
财秘认为：总的来说，2019年房价收入比上升主要有三个原因：房价涨幅相比2018年虽有所收窄，但整体涨幅依然较大；由于收入增幅小于房价涨幅；我国人均住房面积在不断增加，按前几年的增速来看，2019年城镇居民人均住房建筑面积将达到40平方米左右。
2、中西部和东北基本取消城市落户限制
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发改委孟玮：目前，中西部地区和东北地区除部分省会城市外，基本取消城市落户限制；东部地区小城市基本不设落户门槛，大中城市落户政策持续放宽。
财秘认为：孟玮强调，2020年，国家发改委将继续会同有关方面推动新型城镇化高质量发展取得新进展：一是推动城镇落户，保证全面完成1亿人落户目标。二是扎实推进城市群和都市圈建设，今年将大力推动成渝地区双城经济圈建设。三是进一步增强城市可持续发展能力，提升城市创新驱动发展能力和公共资源配置效率。四是加快推进城乡融合发展。
3、万达地产架构大调整，裁撤中区整合为南北两区
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新京报：1月19日，有报道称，万达地产将调整区域架构，拆分中区，由原来的南区、中区、北区整合为仅剩南北两区。其中，南京将并至北区，杭州并至南区。记者从知情人士处确认了该消息。
4、预计2020年房地产投资增速在7%-10%之间
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社科院倪鹏飞：2020年，商品房价格增幅预计在5%-8%之间；房地产投资增速预计在7%-10%之间。三四线地区的投资或会下降，但一二线大多数区域城市群会上升。同时，旧房、老区改造已经开始，总体上还存在投资持续增长的动力，投资增速还会在10%左右持续一段时间。
财秘认为：发改委表示，2020年将督促地方加大资金、用地等要素保障力度，发挥投资关键作用。集中力量加大对重大战略和重大工程的投入力度，比如说，加大对重点城市群、都市圈城际铁路、市域（郊）铁路和高等级公路规划建设，加大对重大水利工程以及城镇老旧小区和配套基础设施改造等建设。
5、2019海南地产投资预计下降22.1%
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海南省住建厅霍巨燃：预计2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。
财秘认为：针对近来外界盛传海南省将在2020年放松全域限购等房地产调控政策，海南省住建厅日前回应称，海南省将继续严格执行全域限购政策，坚持力度不放松、政策不走样。
1、星河商置正式赴港IPO
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观点地产网：近日，一家名为“星盛商业管理股份有限公司”的企业出现在港交所上市聆讯申请名单中。星盛商管正是深圳房企星河控股设立的全新上市平台，经过一系列组织重建，它目前已间接全资持有星河商置100%股权。
财秘认为：这也是继2019年7月从新三板摘牌后，星河商置时隔半年正式发起向港交所的冲刺。随着招股书的披露，黄楚龙开始展现他的商业地产王国最新的样貌。为了完成赴港上市，星河商置早在2019年4月就开始准备，进行重组和企业架构调整。
2、LPR第六次报价：1年和5年期与上月持平
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央行：2020年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均与2019年12月持平。
3、大悦城预计2019年归属股东净利润约23.5-25.5亿元
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大悦城控股公告：公司预计2019年度归属上市公司股东的净利润约23.5亿元-25.5亿元，约比上年同期增长69%-84%。公告称，本报告期归属于上市公司股东的净利润较上年同期（重组追溯调整后）增长，主要是由于本报告期商品房销售收入以及投资物业运营收入同比增加所致。
4、龙湖发行两笔共28亿元公司债，最高利率4.2%
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龙湖集团：2020年第一期公司债券规模及票面利率分别为：(i)五年期债券发行规模为人民币5亿元，票面利率为3.55%，附第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券，以及(ii)七年期债券发行规模为人民币23亿元，票面利率为4.2%，附第五年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券。
5、板块指数
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1月20日同花顺地产板块指数截至收盘报1715.641，涨幅为0.20%，成交额为129.5亿元。
1、2020年一季度地价或维持正增长
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中国国土勘测规划院城市地价动态监测组：公布2019年第四季度全国105个主要城市地价监测报告。期内，主要监测城市建设用地供应面积环比增加超过七成，总体地价环比、同比增速持续放缓；预计2020年一季度地价将保持正增长趋势。
财秘认为：报告显示，2019年第四季度，105个主要监测城市建设用地供应面积910.51万公顷，环比增加73.03%，同比减少20.69%。分城市类型来看，一、二、三线城市住宅用地环比分别变化-3.57%、20.47%、40.88%，同比分别减少51.63%、14.60%、0.70%。
2、苏州110.8亿元挂牌6宗涉宅用地，预计2月底出让
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观点地产网：1月20日，苏州市区挂牌6宗涉宅地，编号为苏地2020-WG-1号至苏地2020-WG-6号，其中吴中经济技术开发区3宗、相城区1宗、高新区2宗，地块总出让面积41.68万㎡，总建筑面积91.445万㎡，起拍总价达110.8亿元，集中出让时间为2020年2月27日。
3、北京3宗地收金133.6亿
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中指研究院：1月20日，北京市挂牌出让3宗地块宅地，均位于海淀区，总起始价133.6亿，总用地面积逾16万㎡，其中最终3宗地块全部底价成交，揽金总额达133.61亿元。
4、中信泰富联合体81.96亿元竞得广船地铁上盖商住地，溢价率45%
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广州公共资源交易中心：广州荔湾区芳村大道南广船一期地块最终由上海凌翔投资有限公司以81.9623亿元竞得，商业自持比例25%，折合楼面价37216元/平方米，溢价率45%。据企查查显示，上海凌翔投资有限公司由中信富泰有限公司与中国船舶工业集团有限公司各控股50%。
5、德信33.38亿元竞得杭州萧山区1宗住宅用地，溢价率25.58%
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中国网地产：1月20日，杭州萧山区1宗住宅用地成功出让，融信以总价33.38亿元竞得萧政储出(2019)47号市北东单元原F-09地块，楼面价25116元/㎡，溢价率25.58%。
6、龙光10.85亿元竞得苏州昆山1宗住宅用地
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中国网地产：1月20日，苏州昆山1宗住宅用地成功出让，最终深圳市龙光房地产有限公司以10.85亿元竞得，楼面价12190元/平米，溢价率3.43%。
西南证券：2020年初以来，市场风险偏好有所抬升，行情扩散到小市值高Beta板块，地产股横盘窄幅震荡为主。但上周依然有多只内房股创出历史新高（世茂房地产、龙光地产等）期间，相对而言A股地产股潜在上行空间再次变大，在节前如未反应在节后补涨的概率也会很大。我们对地产股向好趋势依然保持乐观。A股推荐“万科、保利、中南、金地、阳光城、蓝光、华夏幸福、华发、荣盛”等，港股通推荐“旭辉、碧桂园、融信、佳兆业、金茂、宝龙、龙光、融创中国”等，板块投资评级维持不变。
中国长租公寓未来展望（一）
展望1：现阶段看行业监管趋严，但政策东风仍在，租赁试点不断扩大，未来供给爆发增长
精细化政策监督规范租赁交易，网签备案、租金托管、企业征信成为政策新字眼。相较2017、2018年政策偏向支持市场发展、仅有几条指向不明确的监管政策，2019年政策层面制定了更精准、更具有针对性的监管规则，督促住房租赁市场规范交易流程。
除了监管政策的陆续发布，政府还进行了专项整治活动，切实打击黑中介等以规范市场管理。极大程度上推动行业不断规范化发展，倒逼企业不断提升运营能力和防范金融风险。租赁领域的政策红利一刻不缓。另一方面，租赁试点16城、政策性租赁住房的提出，促进地方租赁体系的完善，加快形成租购并举的格局。
租赁试点范围的相继扩大，有效增加租赁住房土地供给，更多机构参与到行业的建设中来。未来住房租赁市场仍然潜力巨大，集体用地、R4用地大规模入市，势必会有效增加租赁供给，供需水平将不断向稳向好发展，破局当前行业困境。
此外，各城市租赁住房用地筹集方式更加多元化，北京首批集体土地租赁房将在2020年6月入市，上海纯租赁土地供应占比超九成，深圳的主要任务是城中村租赁住房规模化运营，杭州人才专项租赁住房为人才争夺战助威。展望未来，在租赁试点不断扩大的同时，以上四种土地将逐渐成为新增租赁住房用地的重要来源。
展望2：行业加速分化，未来“马太效应”和“鲶鱼效应”并存
截止2019年，中国百强房地产有1/4的企业布局租赁行业，从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。随着租赁改革，国家队的入场也加速长租公寓行业格局变化。头部企业的优势愈发明显。资金获取能力加强的同时，头部企业的房源获取能力、运营能力有愈加显示出马太效应。
另一方面，运营商在房企和国家队面前稍显弱势，在规模扩张之余，运营商注重长租公寓回归长租公寓的本质，抓取其突出的运营能力，注重对品质的提升以及对“人”的重视，最大化发挥服务者的价值，在行业竞争中得以壮大。2019年是分化加剧的一年，“良币”将驱除“劣币”，未来2-3年，预计长租公寓头部企业将占据超七成份额，形成强者恒强局面。
“3·17”调控后，北京的改善型换房需求在限购、限贷等多重因素影响下备受打压，但依然是北京楼市成交的主力，可见这部分需求已经成为市场的“新刚需”。那么，换房客在政策压制下的置换行为怎样？换房轨迹如何？呈现出怎样的迁移规律？这里为你揭示北京二手房市场换房客的真实现状和规律。
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9、平衡型商圈
