房地产企业财报需关注的主要科目

由于房地产的经营特点，房地产的高负债让房企的“货币资金”需求高，“经营性现金流”的收入及支出都规模巨大。不同项目在“存货”及“投资性房地产”等科目的归集方式不同，“预收账款”成为核算的主要科目。此外，由于联合开发等情况。“其他应收款”、“其他应付款”等科目对分析房地产企业也很重要。

（一）货币资金

重点关注  （1）货币资金的规模在不新增土储的情况下，一定程度上反映了企业消化在产品类存货的能力。

（2）关注其他货币资金的流动性  受限资金是以按揭保证金为主，由于房企对购房借款人的按揭贷款承担连带保证责任，因此直至房产证办理结束并完成抵押登记，此部分资金处于受限状态，短期内流动性较差。

（ 3）关注融资募集资金受限情况

房地产企业通过申请开发贷募集资金，银行会设立监管账户， 销售回笼资金通常直接进入监管账户，只能根据主体结构的建设阶段时点进行支取，因而流动性受限。

（二）存货

（ 1）关注存货绝对规模及其与销售额、预收账款的匹配程度

并不能仅通过存货的绝对规模判断企业的优劣，存货对于销售额的相对规模能够更加准确的反映企业的项目运营能力，存货相对于销售额过于庞大的企业项目运营效率或较差

预收账款与存货的匹配程度则可以更加明确的表明存货的变现情况，对于存货的期间变化额与不考虑营业收入转出情况的预收账款的变化额明显不匹配的企业，需要关注其销售回款能力或销售数据存疑的情况。

（ 2）关注存货构成情况

特别需要重点关注土地储备的占比情况，

（ 3）关注具体项目运营情况

开发产品的期末余额代表企业沉淀的现房资产规模，对于期末余额较大的项目，现货沉淀规模较大，需要关注项目的去化压力； 计划总投资规模/总建筑面积可以估算项目单位成本，通过与企业当年销售均价或周边类似楼盘销售均价的对比，可以判断项目安全边际；开工/竣工时间一定程度上能够反映项目的开发周期， 对于开发周期较长的项目，可能形成一定成本堆积，需关注项目具体去化情况。此外，审计报告中的项目汇总表或披露项目的区域分布情况及项目可售面积等信息，但单位楼面价、单位建安成本以及销售进

（ 4）关注资本化利息规模

所谓利息资本化是将借款利息支出确认为一项资产，根据会计准则，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。其中，符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间（通常是指 1 年及 1 年以上）的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

财务费用通常具有支付刚性，当年实际产生财务费用支出我们应将本年度的资本化利息与财务费用加总考虑，以衡量企业的实际财务费用带来的支出压力及融资成本高低。

（ 5）关注计提存货跌价准备规模

（ 6）关注存货结转成本情况

（ 7）关注存货受限情况

（三）投资性房地产

（ 1）关注投资性房地产计量方式进而综合考量其对债务的保障程度

只有以成本计量的投资性房地产涉及减值情况，而投资性房地产减值的可能性较低。

（ 2）关注投资性房地产价值变动及影响

以公允价值计量的投资性房地产，其价值的变动会通过营业外收入或公允价值变动损益体现，从而对公司的利润形成较大的影响，对于利润总额主要由非经常性损益构成的房地产企业，需关注其所持商业物业业态（写字楼、零售物业或酒店等）及所处区位（区域空置率及租金水平等），判断其公允价值变动合理性。而以成本计量的投资性房地产则会通过折旧降低企业的净利润，但需要注意的是，相比采用公允价值计量的投资性房地产，以成本计量只是将投资性房地产对净利润的释放相对滞后

（ 3）关注存货转为投资性房地产情况

房地产企业自用或作为存货的房地产转换为以公允价值计价的投资性房地产时，存货转为投资性房地产公允价值模式，借差计入公允价值变动损益，贷差计入其他综合收益

（ 4）关注投资性房地产的投资回报率

（四）其他应收、应付款

主要在不并表的关联公司或股东控制的其他企业的往来款。

（ 1）关注其他应收、应付款规模

（五）有息债务

关注房企债务结构是否合理、关注企业综合融资成本

有息债务的构成及特点

短期借款、 交易性金融负债、 应付票据、 应付短期债券和一年以内到期的非流动负债，注意调整企业“其他应付款”和“其他流动负债”中的应付短期债券，同时，企业“一年以内到期的非流动负债”中无息债务应剔除

（六）预收账款

关注预收账款规模及其与现金流规模的匹配程度  销售商品、提供劳务收到的现金流入并不是与营业收入而是与预收账款的变化相匹配；

关注预收账款结转收入的表现

（七）经营活动现金流

（ 1）关注经营活动现金流入量与签约销售额规模的匹配程度

合作开发项目的销售资金回笼通常体现为往来款项，现金流方面则体现在其他与经营活动有关的现金流入， 因此我们在看现金流与销售额的匹配是通常分析经营活动现金流入总量与签约销售额的匹配程度。对于现金流入与销售额规模明显不匹配的企业，需关注该房企是否存在其对项目回款的控制力较弱，或销售额数据存疑等情况。

（ 2）经营活动净现金流规模

通常情况下，由于房企项目投资规模庞大，经营活动现金流流出规模大于流入规模，净额多为负值，只有在销售明显回暖的情况下，会得到一定程度改善。