欧阳捷：新城控股年内主基调仍为扩大规模——地金网

欧阳捷：新城控股年内主基调仍为扩大规模——地金网

  2017年跻身房企千亿阵营后，新城控股依旧渴望扩大规模，在加速奔跑的路上，也试图用产品结构的调整来把控风险。日前，新城控股高级副总裁欧阳捷在接受北京商报记者采访时表示，未来新城控股仍将以扩大规模为主基调，以一二线城市为核心，三四线城市作为辅助，主攻住宅及商业，住宅通过高周转来提速现金回流，另一方面通过商业地产的布局来获取稳定的现金回报，这是新城控股加速扩张背后的逻辑所在。

 2020年前八强占比最高达70%

  如今，房地产行业集中度不断提升已是老生常谈。“逆水行舟，不进则退”，这句话也是近几年来房地产企业的真实写照。不过，在欧阳捷看来，行业集中度不断提升是大势所趋，对于身处其中的房企而言，“不是不进则退，而是不进则没”。

  欧阳捷认为，行业集中度的速度正在加速，而且速度远超预期。目前，房地产正处在一般集中型阶段，前20强房企占据市场份额的20%-40%；在2020年，市场会进入一般寡占型市场，前8强的房企占据市场份额的40%-70%；之后，市场将进入高寡占型阶段，前8强房企将占据市场份额的70%。

  此外，从金融资源的支持来看，更多的资金也会向大房企集中。“去年，我们认为房企融资门槛已经不是百强了，而是50强。也就是说，房企只有进入50强后，才有机会获得融资，确保在未来市场占有一席之地。”欧阳捷如是分析。

  基于对房地产行业集中度不断提升的判断，新城控股早在2015年就提出2020年“冲刺千亿”的目标；随后又将目标改为2017年“冲千亿”，最终该公司在2017年完成销售额1265亿元，首次跻身房企千亿阵营。

  提及“千亿”之后新城控股是否会对发展战略作出调整时，欧阳捷表示，未来3-4年新城控股仍将以扩大规模为主基调，以一二线城市为核心，三四线城市作为辅助。据了解，2018年新城控股的销售目标为1800亿元，按照这一目标，新城今年销售增幅将超过40%。

今年再建18座吾悦广场

  值得注意的是，在新城控股加速奔跑的路上，注重住宅与商业两块业务的协同，在新城控股内部也被称为“双轮驱动”，这也是近年来新城控股一直在坚持的运作模式。

  新城控股2017年财报显示，住宅业务收入218.37亿元，占比54.85%，综合体业务收入169.56亿元，占比42.59%。

  “未来城市化的竞争将是以一线城市为核心的都市圈的竞争”，欧阳捷表示，“新城控股全国区域布局的逻辑是继续‘以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张’的‘1+3’战略布局，同时战略进入核心城市。”

  商业地产方面，自2012年创建商业品牌“吾悦广场”以来，新城控股至今已在59个城市布局72座吾悦广场，截至2017年底已开业23座。欧阳捷透露，2018年计划再开业18座吾悦广场，争取到2020年实现全国开业100座。

  在欧阳捷看来，“商业的持续经营，为公司创造了长期、稳定的现金流；丰富的商业配套有利于提高住宅产品的溢价水平以及竞争优势。这也是新城控股做商业的内在逻辑”。

 防范资金风险

  事实上，在垄断格局来临之前，做大规模仍是房企的最佳选择。而在规模化发展的路上，如何确保规模与利润的平衡，如何把控防范高速发展背后潜藏的资金风险，都是房企需要注意的关键点。

  “稳健与高周转是新城控股发展的两个关键词”，欧阳捷称，企业要做大规模就要贯彻高周转模式。据统计，新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正。

  在欧阳捷看来，随着企业不断扩张，负债一定会逐渐增多，只要现金流能在保证经营的基础上覆盖掉债务就是安全的。新城控股坚持住宅与商业的双轮驱动，背后其实是对企业现金流的战略性思考，也是新城控股加速奔跑背后的企业逻辑。

  “现金流关系到房企的生存问题”，欧阳捷表示，“关于如何确保良好现金流，我们做了两方面工作，一是通过销售住宅资产保证随时变现，二是持有商业地产以保证现金持续流入。”按照一个吾悦广场每年能提供一个亿的现金流计算，到2020年仅商业板块就能保证新城控股近100亿元的现金流量，将会大大降低企业资金风险。