租赁经营模式的弊端

2017年1月8日 Lee公子 文 于杭州

租赁经营是最传统的获得物业的方式,但是本人在租赁物业的过程中发现这种模式存在很多限制和弊端。把我自己体会到的问题做一个罗列。

对于小规模租赁经营的项目

租赁面积在1000平方米以下的小面积租赁,存在三个问题:

1、起租租金太高,免租期短,造成经营方初期经营压力过大;

2、面积小,租金总价低,对于有实力有背景的业主方没有太大吸引力,议价空间小,经营方比较被动。

3、租金总金额不高,业主方的毁约成本低(遇到出价更高的租户,业主宁愿毁约给赔偿,把原经营方清走),经营方权益得不到保障。

对于大规模租赁经营的项目

大规模租赁经营的物业(3000~10000平米)会有自身经营中的一些实际要求,会直接影响租赁的决策。
大规模项目都需要考虑到经营中的具体要求,大的方面主要是三个:

1、区位选址符合经营要求;
2、改造物业投入的资金量和时间;
3、经营后头三年的客户入住量与入住率。

好区位的物业,租金一般不会太低。如果物业的租金太低,要不就是物业比较差(陈旧不堪,改造成本会非常高),要不就是位置比较偏(经营效益会受影响)。
但是如果起租租金高了,租金总价又会很高,对前期经营压力非常大。另外涨租幅度每多一个百分点,对于总价都会有很大的影响,因此需要跟业主方进行反复谈判,增加了博弈的难度。
因此,洽谈租金条件的时候,单价和总价都要考虑,且单价会有一个上限,总价也会有一个上限。其中,单价的上限是根据市场平均价格得来的,而总价的上限是根据物业的经营利润水平和企业资金水平得来的,不同企业和行业总价承受力不同。

租赁经营模式并不是一种很好的商业模式,有两个重大的弊端:

  • 物业资产后期的增值,跟承租的经营方没有什么关系,业主方是既得利益者,但是实际上物业的增值完全是经营方的功劳(物业每年产生稳定现金流后,资本市场对物业的估值是很高的)。经营方享受不到物业重新估值后的增值红利,甚至还因为涨租条约,要付出一年高过一年的租金成本。长期来看,其实对于承租的经营方并不公平。
  • 业主方和承租方不可避免是零和博弈关系,你多我少,相互拉锯较劲,磨合期很长,沟通成本很高(大规模项目,3个月至半年的谈判期是很正常的)。

其实,租赁经营模式仅仅适用于小规模(<1000平方米)、短租期(5年以内)项目,项目达到一定规模以上(养老机构的经验值是1万平方米左右),租赁经营期超过10年以上的,就不再适合租赁模式了,一定要采用其他类型的合作模式。否则,找不到好物业,找到也谈不拢,物业方和经营方都会白白浪费时间。


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