山雨欲来风满楼

      文昌市近日公布了商品房批准预售前关于价格预先报批备案的新政。此政策颁布在预料之中。 新政的第五条是这样规定的：房地产开发企业应当综合考虑周边楼盘实际销售价格及项目开发成本等因素，科学合理定价，不得虚高申报备案价格。实际销售价格低于备案价格90%的，房地产开发企业必须到市物价局重新备案，并报市住规建局备案后方可执行。

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        据海南网易的报道，今年1-4月份，文昌市共销售商品房8776套，其中4月份销售5441套，占比62%；1-4月销售面积61.61万平方米（其中商品住宅销售面积为56.37万平方米），4月占比62%；1-4月销售金额52.22亿元，4月占比64.5%。整体来看，文昌4月的销售比重占到前4月份额的6成以上。

      在销售火爆的情况下，文昌房地产库存也得到了有效去化。该圈内传递的数据统计显示，截止目前，文昌市商品住宅库存共141.09万平方米（其中已预定但未提交的有33.07万平），去化周期约为20个月。

      理性地分析以上统计数字，第一、光4月份销售占前4个月销售总额的六成以上，明显不符合逻辑，唯一的可能就是前3个月成交延迟到4月份进行备案。第二、按数据统计推算，4月份文昌商品房均价比前3个月均价上涨了约1500元/平米，在海口限购、月亮湾区域之前低价促销后正常价格回归、挤压恐慌性购房等叠加因素作用下，这种上涨的可能性是有的。第三、统计的住宅库存数据肯定是政府已批准预售而未出售的面积，但开发商已新开工很快就能取得预售证的新供应量难以统计。

      综上所述，其实海澄文一体化过程中，文昌较为被动。文昌主要受制于交通，比如月亮湾目前是文昌房产开发重点区域，乘坐高铁站下车后转车前往较为麻烦；海口开车到月亮湾，有一次我计时整整花了两个小时。另外作为航天发射基地，从严格意义上讲，是居家的劣势，而大多数开发商还乐此不疲地认为是卖点。

      因此，文昌市政府此时出台此新政一点都不奇怪。一来要开发商理性认清形势，别把行情当本事；二来政府要建立有效可落地执行的管控手段 ，从源头处及时进行动态监管。