安置房变小产权,被征收人该如何应对?

导读:小产权房,是一个很难说清的非法律问题,更接近于一种社会现实状况。因为你翻遍法条,也无法发现对于小产权房这一概念的准确界定,应该说这是老百姓约定俗成、口口相传的一种叫法。那么,从法律原则上出发,小产权房究竟是一个什么性质,征收补偿安置中遭遇“小产权房”该怎么办?《在明说法》杨在明律师为大家初步解析这一问题……

征收补偿安置中遭遇“小产权房”该怎么办?/ 安置房变小产权,被征收人该如何应对?

说房、说地、说权利,大家好,我是杨在明,欢迎收看在明说法。今天我们来说说小产权房的话题。

最近,国土资源部宣布将在全国13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,再次引起社会对小产权房“转正”话题的关注。有人认为,试点或意味着小产权房可以合法地参与到住房租赁经营业务当中。由此便被一些人视为“帮助小产权房转正”的信号。

其实,从两部门试点方案中看到,集体建设用地建设的租赁住房,需要履行项目报批程序,健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。这意味着整套手续办齐,几乎跟商品房开发建设无异。

为此,作为律师,我在这里要提醒各位,集体建设用地建设租赁住房试点和已建成的“小产权房”事实上是两个概念。对于想通过购买小产权房发财的投机者,寄希望于其可以转正的想法可以打消了,还要提防由此带来的巨大法律风险。

什么是小产权房呢?简单点说,“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。小产权房并不是一个法律概念,只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓.

而现在所谓的小产权房,从严格的法律意义来讲,基本上是违章建筑或违法建筑。鉴于政府监管不到位,或由于其他历史原因,小产权房的大量存在,既冲击国家正常的管理秩序,也会侵害公民的合法利益,造成不必要的财产损失。所以,对于小产权房要慎重处理,否则,会引发地方社会矛盾的激化。

那么小产权房能否转正呢?在目前的法律框架下,我们律师认为:一、对于轻微违法的小产权房,可以通过罚款、交纳土地出让金、补办手续等,使之合法化;二、对于根本性违法的小产权房,应当予以没收与拆除,以体现法律的权威与严肃性。当然,如果这些根本性违法建筑的存在,与当地政府的默许有关系,那么应当启动追责程序,并承担相应的法律责任。除了法律之外,民生问题既是法律,更是政治。

这里要提醒大家的是:自住与售卖不是区分小产权房的标准。很多人以为只有小产权的房屋卖了或者买了,产生了交易,才会出现小产权房的违法问题。而自己住的小产权房不涉及他人利益,所以,也就不存在小产权房的违法问题了。

其实,这样的理解是错误的。小产权房的成立主要是因为没有履行法律规定的审批手续,所以形成了小产权房,也就成了违法建筑。其本身的存在就是一种违法现象。而小产权房的买卖交易也不可能成立合法的状态。

我们北京在明律师事务所代理了这样一起小产权房的违法案件,案情是这样的:

村委和开发商共同开发村集体用地建设上的安置房,安置房建成以后,一部分用于安置村民,另一部分则用于出售给外村村民。当村委会与村民签订安置协议的时候,大多数村民都质疑该房屋没有取得相关的房产证和土地证。而村委会答复说这种房是优惠房,只允许住不允许卖。但是,不久后,开发商却将剩余的安置房偷偷的卖了,这引起了村民的强烈不满和质问:既然当初说的只允许住,不允许卖,为什么现在又卖了呢?村委就此答疑:若干年后,等土地指标下来之后,就可以按照相关规定颁发土地证和房产证。这种答复无疑是空头承诺。

这个案件涉及的问题比较复杂,其中最为突出的问题是:安置房成了违法的小产权房,如何保障村民的利益?

严格来讲,没有履行正规审批手续的安置房是小产权房,是不能够作为安置房来予以安置的。村民的担心不无道理,实践中因为没有审批手续或审批手续不全的情况下,被当作违法建筑予以没收或拆除的情况比比皆是。在这样的情况下,村民也会遭受巨大的财产损失。

因此,80%的村民聘请我们在明律师代理维权,一致要求:办理大产权证,并增加补偿额度。

针对村民的求助,我们的律师开出的药方又是什么呢?

虽然说安置房是小产权房,有比较大的法律风险。但机械的照搬法律,也会损害村民的利益。安置房已经建成,村民如果不要这样的房屋,村委会不可能提供其他的房屋。那么村民,就会面临无处安身的境遇。

通过综合考量,我们在明律师为村民提供了详实完备的补偿协议的条款,进一步明确到期不办理大产权证的违约责任和寻求赔偿的方法;并与村委会经过了几轮谈判,最终达到了每户提高十几万元的目的。

这里就是要告诉大家的是:目前小产权房的问题普遍存在与拆迁当中,被拆迁的小产权房拥有人应该如何保障自己的利益。对于当事人来讲,能不能取得违法小产权房的赔偿或补偿,关键在于聘请律师的专业能力。

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