全联商业地产研究会&睿意德 | 中国商业地产17/18年度发展报告

2月7日，由全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布的《中国商业地产行业2017/2018年度发展报告》正式出炉。2017年，互联网企业纷纷布局线下成为当前中国商业地产最大看点，腾讯、京东、阿里等互联网巨头纷纷并购线下连锁商业，同时开发线下创新商业业态。2017年，中国商业地产行业呈现出了以下七大特征。

1

十九大重新定义社会矛盾

美好生活需要蕴含大商机

代表性事件：

十九大报告提出中国社会新矛盾论断

关注理由：十九大提出我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。新矛盾的定调实际上反映了消费领域供给侧改革的方向： 随着中产阶级和千禧一代崛起，一方面消费要升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费也出现了结构性变化，文化、体验、健康等非物质消费必将进一步增长。上海星巴克臻选烘焙工坊火爆开业、以言几又为代表的文化空间的网红化、全国首个医疗主题商业杭州大厦Medical Mall落成备受关注等等，从供给侧进一步突显了围绕人民“美好生活”这一命题所蕴含的无限商机。

2

互联网巨头大举收购线下商业

线上单向主导融合的格局显现

代表性事件：

阿里收购高鑫零售

腾讯入股永辉超级物种

关注理由： 线上零售历经多年高速发展之后，近年来开始遭遇流量瓶颈，而单纯的线下实体商业总体也是每况愈下。线上线下全渠道融合已成共识。但问题是谁主导融合？线下虽然占消费市场85%的绝对优势，但是，因为过于分散，事实上无力主导融合进程，线下商业打造的飞凡网与飞牛网烧钱不少，但是均未取得成功。电商的市场占比尽管并不高，但是由于寡头化，反而得以挟资本之威大动作出手整合线下商业：2017年5月，阿里入股联华超市，11月又宣布收购高鑫零售，腾讯于12月宣布入股永辉。线下商业的整合不是起于线下内部，而是源于线上，令实体商业始料未及，唏嘘不已。

3

线上线下纷纷试水新零售

争议声中四处攻城掠地

代表性事件：

京东推出7FRESH

苏宁开出苏鲜生

关注理由： 自从马云提出新零售这一概念之后，围绕新零售的争议始终不断，而京东干脆另提了无界零售的概念，但是关于创新零售的探索则没有止步，电商巨头争开生鲜实体店，而且基本形成了生鲜+餐饮、线上+线下的新模式。2017年，盒马鲜生新开业21家、永辉打造的超级物种新开业33家、苏宁新开出5家苏鲜生、京东推出7FRESH新业态。马云7月亲自到访盒马鲜生上海金桥店造势，7Fresh开业不久即请到老板娘章泽天逛店，足见创新零售在互联网巨头心中的份量。

4

智慧商业无处不在

数字化运营构建新竞争力

代表性事件：

阿里无人零售商店试营业

商业大数据第一股汇纳科技上市

关注理由： 7月，阿里在杭州开出了手机自助结账的首家无人零售商店。之后，京东也推出了智能购物车。在体验商业大行其道的当下，人工智能等新科技已经成为了消费体验的重要内容。与此同时，商业领域大数据也更受重视，专注于商业购物中心、百货公司和品牌商数据服务的上海汇纳信息科技有限公司也成为了国内首家上市公司，而针对购物中心大数据挖掘及咨询的中商数据一年即获超过50家主要运营商委托。商业大数据也从重采集发展到重应用和转化，数字化运营能力正成为商业竞争的新高地。

5

实体商业发展两级分化

标杆企业提振行业信心

代表性事件：北京SKP百货单店年销售125亿，名列全球同业第二

关注理由： 在中国百货行业普遍不景气的情形之下，2017年北京SKP百货店一枝独秀，店庆单日取得了销售额7.89亿元的佳绩，刷新了由自身保持的全国百货日销售纪录。全年销售额更高达125亿，成为仅次于伦敦哈罗德的全球第二大百货商店。西单大悦城面积仅为1500平方米的苹果店年销售15亿，业绩位列亚洲第一，它们所创造的销售奇迹给予行业以极大鼓舞，以至于连电商也惊呼实体商业也有“双十一”。实体商业的希望在于回归运营。

6

商业地产政策环境趋好

资产证券化空前活跃

代表事件：印力深国投广场CMBS、悦方ID Mall、新派公寓类REITs同日挂牌深交所

关注理由：2017年，商业资产大宗交易总体平稳。而与此形成对比的是，资产证券化却空前活跃。12月14日，深交所同时挂牌悦方ID MalL、新派公寓类REITs、印力集团深国投广场CMBS。事实上，2017年类REITs产品发行空前活跃，总规模达到379亿，超过前三年总和，且产品类型丰富。以社区商业为底层资产的新建元-邻里中心类REITs、红星的首单家居商场类REITs也同时获批。随着金融监管力度的加大，机构风险偏好保守化趋势明显，以优质商业项目为依托的类REITs和CMBS产品空前活跃，既解决了一些优质商业地产企业的资金压力，同时也在行业内起到了资产价值导向作用。

7

标杆地产公司重构管理构架

商业运营地位战略性提升

代表事件：华润调整组织架构，商业地产事业部成为一级机构

关注理由：近年来，大型房地产企业的发展战略正在发生变化，开始从拼销售规模转向拼持有规模。在这一背景下，商业地产板块在一些公司内部的重要性正悄然提升。2017年年中，持续看好商业地产前景的华润置地大幅调整了内部组织构架，将商业地产事业部升格为与开发部门平行的一级机构，而不再是依附于过去的区域开发体系，表明了公司对于商业地产的重心已经由开发转向了运营，为资产价值的提升与资本化创造了条件。印力并入万科之后，也将商业地产管理层纳入合伙人体系，创新了运营激励机制。标杆开发商2017年管理制度的这些调整，必将对行业有重要示范作用。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平点评：

一. 宏观政策对于商业地产的影响更加突显

一方面，中央对于当前社会主要矛盾作出了新的判断，定调为人们日益增长的美好生活需要与供给侧之间的矛盾，未来想必会出台系列政策支持供给侧改革，扩大消费，这为商业地产的发展提供了新商机。另一方面，商业地产金融创新环境的明显改善，为商业地产的可持续发展提供了金融保障。

二. 互联网对于商业地产的影响更加突显

互联网对于商业地产的影响主要体现在：1、互联网巨头大肆收购连锁商业之后的发展方略不明朗，连锁商业的运营与店铺拓展前景未期。2、互联网巨头控制下的创新零售业态快速布局，取代传统业态成为新的主力店。3、互联网企业从投资商业品牌迈向投资购物中心的可能性增强。

三. 新技术对于商业地产的影响更加突显

人工智能、物联网、大数据等新技术不仅提高了商业地产的运营效率，更增强了消费的体验感。

全联房地产商会商业地产研究会会长 王永平  

RET睿意德创始人 张家鹏