商住两用房值得买吗？

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全面收紧政策下的楼市交易量明显有所回落，深圳南京房价也率先下跌。

据相关数据统计，不仅各地的反房屋成交量有所回落，房价涨幅也在不断缩小。深圳近两个月的房价回调明显，而南京更是出现近段时间的首次下跌。

当然这和之前的投资需求比例有关系，在限购限贷的情况下，投机性较大的城市房价必然下跌的快。

预计后期楼市会稳中求进，房价涨幅进一步收窄。

不过，现实中还是有很多情况不是人所能决定的，比如适婚青年终究还是逃不过买房的命运。

只是在当前情况下，不少买房的视线转移到了“商住两用的房子”上，因为这类房子在政策上得到支持，既“不限购、不限贷”又房屋总价低等，必然容易受到很多投资者的青睐。

可以理解，因为价格上就让不少人心动。可是根据《物权法》的规定，普通住宅70年之后可以自动续期。

而对于商业项目土地，使用期限一般是40或50年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定并未明确说明。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地目前尚未确定。

所以，小锐要提醒大家不要轻易相信销售人员的承诺。

看下面这张公寓和普通住宅对比图，可知商住两用的公寓和普通住宅之间有着本质的区别：

1.产权方面

我们都知道一般普通住宅的使用年限是70年，就算到期也可以自动续期。而商住两用的公寓因为其土地使用性质为非住宅，所以使用时间相对来说短得多，只有40或50年。

这里小锐顺便给大家科普一下，大产权房和小产权房的区别。

1）大产权房：国家发产权证且能买卖的，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。

2）小产权房：国家不发产权证的，且分两种性质。

一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

2. 贷款方面

公寓房虽然不限贷，但是却不能使用公积金还贷，并且首付是50%，商贷利率为基准利率的1.1倍。相比下，普通住宅虽然限购限贷却依然可以使用公积金，首付比例35%。

3. 配套设施方面

公寓房通常是精装修，直接拎包入住，且多处地段较繁华区域，正因如此它的水电等费用标准都是商用价格标准，生活成本也就高。

普通住宅（除二手房）则通常是毛坯房，需要费时费力不说，还需准备不少的装修费用。

另外，普通住宅初次购买和未来转让时的契税为1.5%，而商住两用性质的住宅，契税按3%征收。

4. 子女教育和落户方面

这是普遍所关心的一点，“学区房”故由此而来吧！普通住宅几乎符合条件就可以落户了，并且可以就近入学。但公寓房因为它的商用性质是不能落户的，自然也就不能解决孩子的入学问题。

5.面积选择方面

有过买房经验的人都知道，公寓房一般户型小而单一。普通住宅相对来说可选择性就丰富很多，无论是面积还是户型样式等。

至于商住两用房到底值不值得购买，小锐觉得对于打算安家入住的人来说是不合适的。对于投资也要结合多方面来考虑，以后是否好转手，回报率如何等都是需要谨慎考量的。

来源：微信公众号 xinrui-caijing