深圳二套房首付7成变3成？多家银行频传放宽房贷首付比，楼市大利好孰真孰假？

来源｜凤凰网 · 银行财眼 作者｜亦洁，编辑｜夏双

27日晚间，被自媒体传出“二套房首付7成变3成”的消息后，2月28日，建设银行深圳分行发出声明回应。回应称报道系“误读”，分行个人住房信贷业务严格落实监管要求，目前个人住房信贷政策没有变化，首套住房贷款首付比例不低于30%，二套住房贷款首付比例不低于70%。
新冠疫情对经济、生活带来的影响还在持续。近日有关银行对房地产贷款政策变化的消息甚嚣尘上，泥沙俱下。此前亦有浙商银行“在非限购城市降低首套房首付比”、工商银行绍兴分行“二套房首付比例从6成降至3成”等消息，但说法都不尽准确。
凤凰网记者咨询多地银行业人士，许多地方为保持房地产市场维定而出台刺激刚需、提升去化率的措施，但银行涉房贷款政策均在金融监管政策与地方政策的框架下，截至目前银行总的涉房信贷政策尚未有明显调整，或未出台细则，去年监管部门对银行提出的控制涉房贷款增速等要求，亦未变化。
2月25日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在媒体沟通会上提到，目前房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步检测，动态掌握。他还指出，“房地产金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。”
目前多地政府为“稳房地产市场”出台政策，河南省驻马店市的“17条”被业内称为“目前最重磅政策”，引发市场关注。但凤凰网记者获悉，驻马店市政府因此被省政府领导约谈，目前该政策已从市政府官网撤下。
01 建行辟谣房贷调整：系误读
2月27日晚间，有自媒体援引深圳金融贷款公司等的消息源表示，建行开始放松“加按揭贷款”政策。包括取消原住房抵押贷款一年间隔要求，且住宅抵押率一委调整为70%、居住功能的商务公审抵押率从40%调整为70%。
这也引起了深圳房地产中介和炒房客们的狂欢。但凤凰网记者发现，这是对服务小微企业主的个人经营贷产品“云贷”的政策调整。亦有深圳业内人士表示这个政策并未落实。
28日建行深圳分行在公告中回应中指出，个人住房信贷业务严格落实监管要求，目前个人住房信贷政策没有变化，首付比未发生变化；对于疫情中针对小微企业推出的“复工贷”等服务，亦未涉及个人住房贷款。
图1 建行深圳分行辟谣声明

据融360简普科技大数据研究院监测的41个重点城市中，2020年2月，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多，有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市；8个城市的首套房主流首付比例为2成，包括南宁、哈尔滨、长春等地；北京和上海两个一线城市的首付比例为3.5成，惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。

图2 2020年2月41城首套房商贷主流首付比例
数据来源：融360 简普科技大数据研究院

02
银行总的涉房信贷政策尚未有明显调整

2月24日，亦有消息表示，浙商商银行下发文件，非限购城市首套房执行最低20%的首付款比例。工商银行绍兴分行也传出“首套房20%首付已开始执行，二套房最低3成首付”。
有媒体援引工商银行绍兴方面的回应称，工行个人房贷首付政策暂未调整，都和以前一样。但一位房产中介告诉记者，大部分城市实行首套房30%、二套房60%的首付比，但绍兴是不限购城市，银行的首付比可根据客户资质有所调整。
凤凰网记者从浙商银行人士出了解到，浙商银行确有文件调整非限购城市的一些首付比，但要注意的是仅针对非限购城市，且不是“首套房”，而是针对“首次购买普通住房”。

针对“首次购房”与“首套房”的区别，一位银行业内人士解释道，首次购房以购房主体判断，首套房以名下房产判断；“首次”意味着一辈子就只能享受一次；“首套”则可以实现多次。“比如我原来有2套的现在为了享受首套房贷款政策，把他们全卖了，再买就是首套。”

据了解，目前已有银行在非限购城市调整相关首付比例。这一政策调整的依据，来自央行和原银监会2016年发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（26号文），其中提到，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
对于二套房，凤凰网记者查阅发现，2015年5月30日央行、住建部和银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》中，二套房个人商业贷款首付比不低于40%（根据贷款人资质），二套房公积金贷款首付比最低可到30%。但大部分城市延用2011年时的标准，不低于60%，不少限购城市不低于70%。
对于房地产信贷政策是否边际放松，凤凰网记者咨询多地银行业人士，表示银行涉房贷款政策均在金融监管政策与地方政策的框架下，截至目前银行总的涉房信贷政策尚未有明显调整，或未出台细则，去年监管部门对银行提出的控制涉房贷款增速等要求，亦未变化。
03 疫情下多地救房： 刺激刚需提高去化率

“房地产市场求稳，各地政策在提高去化率，缓解房企现金流压力，降低行业金融风险。”多位金融业人士表示。2019年以来，银行、信托等涉房融资渠道严监管，销售回款成了房企主要的现金流来源，提高去化率是许多房企的生存之道。
今年以来，无论是销售还是开工，房地产行业都在本次新冠肺炎疫情防控中受到较大影响。对于一些三四五线城市来高，原本春节是“返乡置业”小阳春，但在疫情隔离、暂停售楼线下聚集性活动等要求中惨淡收场。
不少房企已然尝试“云售楼”等手段，但是也拦不住断崖式下降的销量。平安证券的研报指出，节后25天30城商品房成交同比降93%。销售下滑制约房企拿地热情影响地方政府收入，节后25天300城土地成交建面同比降57%。但疫情中地方政府的支出却加大。
多重因素下，地方政府也开始出台政策刺激刚需。疫情情爆发后，全国20多个省市出台了房地产市场的相关政策。初期，以苏州等地为代表的各省房市政策的指向重在“人才购房补贴”和“土地供应”、放宽预售条件等方面；2月下旬开始，河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策，涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。
2月19日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，其中涉及房地产业的17条涉及土地出让、公积金贷款、企业贷款支持等多方面——

包括将公积金首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，要求金融机构优化个人房贷审批、推动降低个贷利率、对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期，对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年内的贷款落实无还本续贷等多方面。

河南省驻马店市的“17条”被房地产业人士解读为“目前最重磅政策”，引发市场关注。但凤凰网记者获悉，驻马店市政府因此被省政府领导约谈，目前该政策已从市政府官网撤下。
“目前各行业都在疫情中受灾严重，我们给予了信贷展期、无还本续贷、降低利率等多方面扶持。”一位银行分行授信人士告诉财经记者，谈及是否区别扶持企业主体，他表示，不是专项再贷款和再贴线的白名单企业，目前可给予的信贷展期政策基本上一视同仁。
04 房地产金融政策求连贯“三稳”目标不变
“目前没有看到金融监管部门对涉房贷款政策的改变，短期内涉房金融政策不太会调整。”一位银行人士表示。 在疫情重创房地产业、重创经济增长，但货币流动性相对宽松之际。市场对于房地产融资边际放松的需求过强，已然杯弓蛇影，但央行、银保监会在多个场合强调了房地产金融调控政策不变，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持“房住不炒”的定位不变——

• 对于此前市场上还曾传出央行拟调整MPA中的房地产信贷相关考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例的说法。金融时报2月17日援引央行辟谣称，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。
  

  
  

• 2月20日，新冠疫情以来LPR报价首次调整就“双降”，1年期LPR下降10个基点到4.05%，5年期以上LPR下降5个基点到4.75%。亦有解读称给房地产市场松绑，因为5年期以上LPR是个人住房贷款利率的主要定价基准。
  

  
  

• 2月21日，央行召开的2020年金融市场工作电视电话会议，强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性”。2月22日央行副行长刘国强在接受金融时报专访时表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向。银行可通过LPR加眯方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
  

  
  

• 2月24日，国务院联防联控机制举行的新闻发布会上，银保监会政策研究局一级巡视员叶燕斐表示，企业的贷款需要把握是否真正用于生产经营活动，而不是违规流向房地产、违规流向资本市场等原则。
  

  
  

• 2月25日，媒体通气会上银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。“房地产金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。”

根据融360研究院的监测，2020年以来，全国房贷利率水平呈现平稳略降的走势，预计未来仍将维持这种基本平稳的趋势。2020年2月，19个城市首套房贷款利率环比有所下调，但下调幅度都比较小，均在1-5个BP之间；10个城市首套房贷款利率水平有所上涨，惠州涨幅最大，12BP的涨幅让其直接晋位“破6”城市之一。

图3一线城市首套房贷款平均利率环比

图4部分二线城市首套房贷款平均利率环比 融360 简普科技大数据研究院认为，未来，各银行将在“因城施策”和“个人住房差异化信贷政策”上下更多的功夫，房贷利率水平的“多样性”势必愈加显著。