房地产是目前老百姓最大的基本需要和最主要的投资渠道之一，与我们密切相关。作为重要的大宗购买之一，如何有效的去了解一个房地产项目的产品，甄别遴选出好产品，并在价格上寻找最大优惠，成为一件切切实实关系真金白银的事情。
买房子，如果有可能，最好选择大品牌的开发商。
不可否认，有一些规模较小的开发商，在没有特别多资金压力的时候，可能会做出比其他大开发商更有价值的产品。为什么呢？因为品牌开发商的开发链接非常成熟，而且资金成本是重要的一项成本，目前业内主流的开发模式都是在与时间争抢利润，过于工业流程化的话，难免会出现一些瑕疵。
但是就整体质量而言，品牌开发商强大的资源整理能力和开发能力，集采的价格优势、整体开发经验相对更成熟。而且还有更为重要的一点，品牌开发商的物业多为自建物业。物业的管理水平和规范程度，不仅会影响居住的体验，更重要的是会影响房屋以后的升值状况。同一地段的项目，在居住的前五年，可能折旧程度等并没有大的区别，但是随着时间的长久，房屋的品质以及居住环境的差异会随着物业管理的差异而越来越明显。
过去的十几年的黄金期是房地产迅猛生长和膨胀的阶段，整个行业从最初的盲目和狂热，到如今行业的秩序和规则已开始建立并被尊重，是一个不断适应和进化的过程，是一个从无序到有序的过程。在行业迅速从初始阶段走向成熟阶段的过程中，行业也在经历从分散到集中的过程。现在排名前五的开发商占到全国总额的13%，这是市场无情的考验和筛选的结果，也是市场发展的需要。就像大家在手机最开始的时候，往往都用着各种各样的杂牌手机，随着手机市场的逐渐成熟，现在人们对于手机的选择就往往集中在若干个品牌上。
价格，地产的价格是我们最大敏感点。
房产购买中， 绝大多数人最关注的是价格。作为从业人员，我所看到和所了解的是，如果按照利润率来讲，地产真的不是暴利行业，绝大多数地产项目的利润是在10%左右，很多甚至在算账的时候是负的。产品的定价离不开成本，成本的构成主要有这么几大块组成：土地成本（在很多高地价的楼王项目中，土地价格可以占到二分之一以上），建安成本（就是建筑和装修成本），财务成本（一般地产开发都是银行借贷来进行的），其他杂费（各种税费、代理费、营销费等）。
其次就是供求关系，事实上，这也是实际中影响地产价格最重要的指标。国家今年提出了房地产“去库存”的举措，其实就是因为在多个区域内，房产的区域内供应过大，形成了巨大的库存，造成了蝴蝶效应式的对经济的不利影响。所以在计划购买一个房子之前，去了解一下目标物业区域内的同类竞争产品的价格以及供应量情况，是有利于更全面把握价格的。
再次，就是付款方式的不同，价格和优惠程度也不尽相同。现在常见的购买付款方式有一次性付款、按揭分期（商业按揭）、以及公积金形式。这三种形式，之所以会对应不同的价格和优惠幅度，主要是因为不同的付款方式会响应开发商的回款速度（即实现出售后收回应收费用的实践），时间越长，则开发商无形中要承担的财务成本就越大，自然而然价格也会相应有所变化。一句话，开发商的利润就是在和时间进行赛跑，很多开发商最终烂尾和破产，多数原因都是因为回款时间过长，无法形成资金链闭环最终断裂。
此外，买房子的过程，是可以进行讨价还价的（很多人觉得不可思议）。其实在价格制定的环节内，根据客户的情况在价格上是有一定的波动的，尤其是在开发商冲刺全年的业绩任务指标的时候（比如6月底前和12月底前）。针对刚需客户，我个人觉得最佳入手时机就是“越早越好”，不要总指望自己攒够了首付才去买。我们绝大多数的工资和财富积累速度目前是无法赶上房价上涨的速度的。有一句行内话“年底不买房，一年又白干”，话说的虽然戏谑，但却是真实的现实。现在的通货膨胀、货币贬值加剧，房子在目前的市场环境下是可以保值的，如果眼光好，选到了好的产品，则很可能跑赢膨胀和贬值，实现所谓的地产物业升值。
就目前可预期的时间内，指望房地产彻底衰败和崩盘不太现实，而且也不太可能。如果真的有那么一天，最大的被损害者还是我们这些普通人。所以我个人真诚的奉劝一句，如果使劲挤一挤，攒一下可以去买房的，就一定先买房。房子和诗意的栖息并没有直接的冲突关系，房子不会阻止任何人追求诗和远方。如果你的诗和远方，可以那么轻易被房子扼杀掉，那么可能这种远方和诗只是迂腐和幻觉。
什么是好产品：从原始居住属性走向全生命周期
地产的产品在不停的进行更新换代，其速度不亚于电子产品中的摩尔定律，即便非业内的人士也多会看到各种各样新的户型产品出来。地产从最开始只是满足客户最基本的居住属性，比如当时常见的单体楼，筒子楼以及各种现在看起来可以算作奇怪的产品，到现在从客户需求出发，从客户的社群特点出发，注重使用功能和体验价值。从单一的原始居住需求从建筑风格，到园林功能，到室内装修和布局，到配套完善，整个地产全链条环节都开始围绕客户的需要来进行定位设计。所以在选择产品的时候，以往的户型方正、南北通透、干湿分离、动静分区等基本选择标准，已不足以涵盖一个好的产品范畴。
不论是刚需、还是改善型产品，房子这种产品是伴随客户一生的，所以现在行业发展的一个趋势就是越来越强调全生命周期属性。业内很多大的开发商都在做这个趋势，比如万科推出的“四菜一汤”：在新项目开售前，就做好肉菜市场、干洗店、食堂、便利店等基本的配套需要。比如保利在本年提出的第五代居住产品以及全生命周期概念，都是在强调这一个趋势：房子不再是一个基本居住的需要，而是伴随人的全生命周期的(关于全生命周期产品，大家可以自行百度搜索，为避免广告之嫌，在此不做展开论述)。其实产品的变化，不但是行业竞争的需要，更是整个行业升级及演进的结果。产品的发展是行业发展的核心表征。产品升级背后的驱动力在于社会发展所引起的人们需求，以及生活方式的变化。
地产营销人的素养：从产品价格导向到生活方式感知
地产行业产品的特殊属性，使得房地产营销不同于其他任何行业的营销，它涉及的不只是一本营销教科书，而是营销的全链条，是与人们生活息息相关的方方面面。
在地产发展的初始阶段，营销的全链条属性表现的还不明显，营销从业人员只要将产品的特点吃透，掌握住合理的价格就奠定了胜利的基础。但现在只懂产品和价格的营销人就有点力不从心了。随着行业的转变和产品的升级，地产营销将越来越强调如何敏锐感知人们对生活方式追求的细微变化。人们对生活方式追求的改变，决定了必须不断升级产品来满足人们的需求改变，而营销要得到有效的工作成果就必须先从客户，或者，至少与客户同步感知到人们生活方式的变化。一旦无法及时跟上客户的变化，不用太久，就会被客户淘汰，被行业抛弃。
要不断学习，对新东西保持一个开放的态度，观察时代的潮流，最快的接受新事务，最快适应新事务，最先应用新事物，做到先人一步。有一些新的事物，可能只是过眼烟云和一时之热，但是也有更多的热点，可能是一种新动向发芽的一个迹象。
地产的文化气息：文化的回归
在我入职地产的最初的时间里里，经常有朋友咨询我：你的所学在地产行业有用武之地吗？这当然是一种对地产的误解，但也从反面透露了那时候人们的误解：地产行业是一个人傻钱多的行业，是一个没有什么文化气质也不需要太多文化的行业。
然而事实并不是这样。
几十年的经济大发展，基本满足人们从禁锢中释放的物质需求。在物质需求得到充分满足后，必然会过渡到文化的需求以及精神的升华上。
这种转变的第一个趋势在于：将文化融入地产的设计以及开发中，形成有文化的地产产品，并通过产品传递文化理念；现在各地主打的文化地产以及各大品牌开发商对文化地产的开发以及挖掘都说明了这一点。
第二个趋势：将文化做成客户生活方式中的一部分，进一步完善全生命周期。以往，客户挑剔我们小区配套的时候，总会说这里没有足够丰富的肉菜市场、和吃饭的地方，现在一些高端社区调研发现，客户不仅仅要求有基本生活的配套，更主要有没有能满足精神和文化需要的配套，比如书店。
第三个趋势：在营销的过程中传播文化。以往的营销主要体现在把广告画面做到最漂亮，让广告无处不在的实现全面覆盖。但是这一套已不再那么好用，甚至会引起客户逆反心理。在营销的过程中如何传递文化，通过文化去影响别人，打动别人，传播社会正能量，成为一个重要的营销发展趋势。地产的营销费用虽然在整个产品环境中占比的点数很低，但是绝对值很大（一般的地产的营销点数是销售额度的2%，有的可以去到8-10%），巨大的营销投入，必须做出有文化能引起人们真切关注度的活动和宣传事件，才能起到实实在在的效果。
房地产行业不复杂，其实和我们其他的购买产品并没有太大的本质区别。只是因为我们接触的少，或是在日常生活中并没有足够的精力去深入研究和了解这一行业，所以才会觉得陌生。其实，只要我们保持自己心态的开放，愿意多去交流和了解，勤快的多去看楼盘和比较产品，琢磨价格，就可以降低买房者与卖房者之间的信息不对称，成为一个懂行的精明的买房者。