虽有日本前车，可惜不愿为鉴

8月30日至今，已有云赛智联（600602.SH）等6家上市公司发布出售房产类公告。上述拟出售和已出售的房产均位于北京等前期房价大幅上涨的一线城市。
9月21日，成都双流机场，3名房产中介正打着“天府新区看房接待处”的蓝色牌子，等候着外地前来看房的客人……
楼市陷入火热后，炒房团再次将目光瞄向了看似“洼地”的西部城市。相比之下，上半年房价飙涨的北京、上海和深圳等地，却出现了高位套现的情况，其中便不乏一些上市公司的身影。

这样的新闻在最近已经司空见惯，不但个人参与炒作房地产，就连上市公司也不能幸免，甚至有的公司靠炒房而起死回生，有个笑话说十年前把房子卖了开公司，十年后把公司卖了也只能把原来的房子买回来。

其实，此中怪象并非首例，上个世纪的八十年代到九十年代初期的日本简直如出一辙，当时的日本人不但在自己国家内炒房，还跑到海外炒房，只是最后全部交给了泡沫。

从竞选看，当时的日本对于前景充满信心.jpg

于是各种说法认为我们正在走日本的老路，从现实的经济表现来看，这种说法确实不容置疑，当初日本叫嚣着不到一个东京就可以买下美国，如今我们不到10个的几大城市房地产买下全美也不算夸张。

只不过，很显然我们又高估了自己，当初的日本早早越过了中等收入陷阱，在1980年的人均GDP即已经达到了9176美元，如果用购买力换算成今天的美元结算，远超过现在的2万美元（1980年1美元相当于现在的3.08美元），更高出我们中国2015年的人均GDP7990美元。

1980年1美元换算成2016年3.08美元.png

日本的经济崩溃于20世纪90年代初，这不像股市可以突然一泻千里，而有个相对缓慢的过程，以1992年为例，人均GDP约24000（换算成2015年的为24000*1.72=41280美元）多美元，而到了2015年，人均GDP不到3.3万美元，再用购买力换算，2015年其实已经远远不如其1992年，当然比我们仍然好出很多倍，然而日本已经20多年经济未曾增长，况且它的人口还在缓慢下降。
（关于换算，详见： http://www.dollartimes.com/calculators/inflation.htm）

日本历年GDP及人均GDP一览（1950—2015）.png

从经济发展看，我们的商品经济观念大约相当于日本的20世纪六七十年代，而从人均收入看，如果不考虑购买力的变化，单纯比较数字，也差不多这个时期。所产生的变化无非是一些技术的改进，比如乡村已经有了电子商务。

巴菲特有句名言：只有潮水退去的时候，才知道谁是光着屁股。日本的经济崩溃是谁也没料到的，以前人往往归结为美国人的货币阴谋，因为那时候我们是“恨”美帝的，如今显然已经认识到一切的根源来自于经济泡沫，而且随着技术的发展和世界经济一体化的推进，我们的泡沫破裂速度必然要快出当初的日本，可怕的是如今中国还远远未达到发达国家水平，一旦出现泡沫破解，甚至几十年经济不增长以至于负增长，那时候“寂静的春天”必然到来，严冬持续多久，也只有上帝知道了。

美元.png

想一想，日本从2005年后生育率大幅度下降，这肯定不是计划生育缘故，实际上日本政府一直在鼓励生育。在经济崩溃后约十年，其实人口还在缓慢增长，这大约是因为人的传统观念的应激反应要滞后于经济的发展变化，然而随着经济的长期持续低迷，人们已经不敢生，我们如果也走上这条路，那封建社会诸如重男轻女以及生育工具的荒谬思想可以不治而愈了。

100多年来日本的人口变化趋势.jpg

在经济泡沫的时候，几乎所有人都是赢家，政府的税收大幅度增加，地方财政得到保障，银行获得优质投资资产，而炒房的人可以躺着发大财，似乎完全不用考虑财富的根本问题，卖地建房就成了最佳得创造财富途径，然而只有泡沫破灭的时候，才知道泡沫破灭了。

深圳10年房价走势.jpg

上周，委内瑞拉人大大幽默了一把，几乎所有的抢匪都抢劫银行和珠宝店，但是委内瑞拉人开始抢批发市场，因为肚子实在太饿了，这个绝对依赖石油、大量滥发货币的国家已经暮气沉沉，而实际上2015年他们的人均GDP换算成美元已经超过了1.8万美元，再好的泡沫也成不了实体。

缺少食物的委内瑞拉.jpg

一个泡在石油里有用的委内瑞拉彻底倒下了，昨天这个国家还有着高福利，而所有人都指着石油这个单一经济模式的收入，人们不愿意去耕作以及创造财富。相比而言，自1986年以后日本的房价也大幅度增长，因为刚需是缓慢的，而炒房才会导致大量投资进入并刺激交易量大增。一旦依靠某种不能创造财富的手段去获得资本，人的贪婪就会快速增长，直到虚幻撑不起这个白日梦为止。

诚实劳动的收入已经远远抵不住炒房的回报，当初的日本也是如此，20年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到现在1/3左右。

我们不以日本为鉴，那是因为我们对于这个泡沫的依赖太过强大，没人敢让这个泡沫破裂，而且城市化的推进也让这个泡沫不那么明显，只是无论如何焕着七彩的泡沫，终究不如一滴水来得踏实，假的永远成不了真，除了年龄，还能指望什么完全不用担心得不断增长？