第一部分：长租公寓的介绍
一、长租公寓的分类
从目前中国的市场来分析，长租公寓分为集中式长租公寓和松散式长租公寓。
二、集中式长租公寓介绍
集中式长租公寓，是指房源集中（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年以上的租赁型公寓。集中长租公寓要素示意包含：集中布置、长期租约、公共空间、专业品牌。
三、集中式长租公寓优势分析
相对于分散式公寓，个人住宅等租赁型产品，集中式长租公寓具备四大优势：
1、管理成本低，房源集中，租约稳定，运营的人房比更低。
2、有公共空间，加之客群特征较为相似，课开展多样的社区活动。
3、易于建立品牌标识，提供标准化服务，增加产品的溢价。
4、物业签约的年限长，经营更稳定。
四、集中式长租公寓的房源获取方式
1、自持：重资产模式，需要大量资金竞拍。
2、包租：轻资产模式，需以包租形式跟国企、政府、二房东签订租赁合同，原物业类型有厂房、商办、宿舍、酒店等，约定租赁期限15-20年，租赁期间租金涨幅标准（一般每三年递增5%-10%），经过改造装修后投入运营。
3、加盟/托管：零资产模式，输出团队管理和品牌资源，利润来源于加盟费和托管费、超标营业额提成，或按股份进行分成。
五、市场规模分析
我国拥有14亿人口，租赁人口目前是1.7亿，2016年我国的租金GMV约为1.2万亿。从国际上来看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为1万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人数为3400万，租金GMV约为7200亿。我国一线城市公寓数量占比60&，租金规模约324亿；二线及其它市场以杭州、南京、西安为代表，公寓数量占比40%，年租金规模约86亿。
全国及重点城市市场发展现状如下：
上海—19%；北京—16%；深圳—12%；广州—12%；杭州—10%；西安—5% ；南京—6%；苏州—6%；其它—14%。
从全国市场来看，集中式品牌公寓主要分布在一线城市，在人口及经济基础较好的二线城市也有分布。一线城市中，北京、上海集中式品牌公寓门店数量最多，杭州、南京等二线城市集中式品牌公寓门店数量已超过50家，并呈快速扩张趋势。从集中式品牌公寓门店的区域分布来看，华东地区以半数的占有比例遥遥领先。其次是华南，占比达25%。占比较少的区域为中部地区、西北和西南地区，受经济、人口、产业发展等因素的制约，集中式公寓的数量占比不足5%。
六、与国际市场进行对比
从国际经验上来看，发达国家的租赁人口占比在30%左右，而目前我国租赁人口占比仅为12%，未来，我国租赁人口的增长有较大的空间。从租赁套数占比数据来看，美国，日本，德国等发达国家的占比均超过35%，我国目前上海的占比也仅为19%，租赁房屋套数的增长会是未来的趋势之一。从国际经验上看，B2C房源市场占有率在30%以上。日本B2C市场占有率高达83%，我国目前B2C机构化占有率不到5%，机构化运营的崛起将会是未来的发展趋势。
第二部分：长租公寓的现状分析和未来预测
一、现状规模
据分析，具体关于长租公寓的现状规模呈现如下特点：
1、个人普租和城中村是目前的供应主体，从10个城市的主体来看，个人普租占比超过2/3，城中村占比超1/4,机构化房源占比仅为5%。
2、关于机构化占比，北京和长三角领先，从租赁热点的十城来看，呈现明显的“北京和长三角地区城市领先”，北京的比例最高，为10.3%，是唯一超过10%的城市。二是长山角四城（平均6.9%）高于京津冀（平均5.6%）、珠三角（平均2.6%），上海、杭州、南京、苏州名列前茅，远远领先珠三角和中西部地区城市。
二、未来预测
综合各地“十三五”人口规划和过去人口变动情况，对未来十城人口进行预测（北京、杭州、上海、南京、苏州、深圳、广州、武汉、成都、天津）。同时结合未来五年住宅和租赁住房供应计划，城中村整治计划和历史进度，总结2021年租赁住房供给结构。机构化占比方面，个城市都有2-5倍的增幅，上海、深圳涨幅最高，这得益于两个城市100万套机构化管理计划（深圳100万套收储，上海70万套新建+30万套收储）。北京、上海、深圳三个一线城市的变化趋势趋于国际发达城市（纽约60%、东京90%）水平，未来每3个租客中有1个是和专业机构直接签约的；杭州比例超过1/5，是二线城市中机构化租赁的龙头（现在杭州是准一线城市）；6个城市比例超过10%。B2C将越来越成为租赁人群选择的新型住房解决方式。
三、长租公寓机构运营企业发展历程及分类解析
伴随着我国长租公寓行业的兴起，越来越多的机构运营者参与其中。从行业机构渗透率来看，目前我国行业机构渗透率不足5%，一线城市，如北京的机构化渗透率约为10%，上海机构率渗透率不足8%。从国际经验上来看，美国由机构持有或管理的房源占比约为30%，日本比例高达83%，伴随着我国消费升级，租赁金融日趋成熟以及租赁制度逐步完善，个人持有租赁房源占比将降低，规模化专业机构的崛起将是大势所趋。
四、我国长租公寓的发展历程
我国从2017年首次推出“房地产长效机制”，租购并举逐渐成为新房地产时代的指导思想，建立健康持续的房地产租赁市场成为房地产行业的重要目标。中央政府从2015年初，开始制定一系列的政策，鼓励支持租赁市场的发展。截止目前，中央12次发文，明确租赁市场方向，促进行业快速前进，监督行业平稳有序发展。
2010年—2012年：萌芽期
从2010年开始，我国长租公寓开始萌芽发展，创业公司开始成立。2010年前，国内的公寓市场主要以雅诗阁、辉盛阁等外资高端服务式公寓为主，2010年开始出现面向青年租客的服务型长租公寓模式，集中式长租公寓的典型代表如：魔方公寓、you+公寓、未来域等；分散型长租公寓如：自如、青客、优客逸家等分散式长租公寓。
2013—2014年：起步期
2013年开始，长租公寓行业逐步发展，资本开始入市。2013年开始，国内长租公寓开始受到资本市场的关注，魔方、新派公寓、青客、优客逸家等初创公司开始得到资本市场多伦融资，并且在资本的介入下，众多新的公寓品牌开始创立，如：蘑菇公寓、寓见、窝趣等新生品牌，品牌背景包含酒店、互联网、投行等多种类别。
2016—2016年：起跑期
2015年开始，长租公寓加速发展，更多背景的参与者试水长租公寓领域。开发商和中介机构也加入到长租公寓的行列中。比如：万科，作为首家进入长租公寓领域的开发商，开始在个别城市落地长租公寓项目，旭辉、龙湖、招商、绿城、保利等多家开发商也展示出对长租公寓领域的兴趣，纷纷试水。中介机构中，除了链家在2010年成立了自如公寓外，我爱我家成立了长租公寓品牌“相寓”，世联行成立了红璞公寓并投资“爱上租”，“芒果”等本地中介背景公寓品牌也纷纷入场。
2017年起：扩张期
2017年以来，中央下大决心发展和规范租赁市场，出台各种租赁相关细则，与此同时，各大品牌公寓开始抢占市场，迅速扩张规模，还未进入这一战场的玩家也开始认真考虑市场机会。至此，租赁新时代到来。
五、运营企业分类解析
集中式长租公寓机构运营参与者众多，每个企业的背景和基因也不尽相同。不同基因的企业在发展战略及商业模式上都有所区别。目前，按照公寓机构运营企业依据不同背景，可分为5大系，分别是：创业系、中介系、酒店系、房企系、国企系，5大系别。
创业系：公寓运营是强项
对于创业系机构企业，运营是强项。创业系企业也是进入长租公寓领域最早的企业之一。因此，在运营方面，已经积累了大量的实战经验，并且深耕某一区域，对于区域的客户渗透率较高，可以有针对性的抓取目标客户。同时创业系企业的产品有设计感，追求个性化定制，服务方面更加注重租户体验，以租户体验为核心，运营效率大大提高。创业类企业的典型代表，魔方公寓、乐乎、湾流、贝客等。
中介系：房源及租客渠道优势突出
中介背景的公寓企业，在租赁房源及客户渠道两个方面有先天的优势。中介企业自有业务决定了其房源信息获取的便利。中介企业在做二手房交易或租赁的同时，可将房源客户资源引用至自身长租公寓业务，促进公寓业务快速发展。有利于公寓企业快速规模化扩张，以自身业务为基点，从而实现全布局。对于中介系公寓机构，相对于集中公寓，更擅长做分散型公寓。中介系典型代表，自如，截止2017年12月，管理房源达到50万间，以分散式长租公寓业务为主。
酒店系：酒店行业丰富经验指导公寓业务开展
酒店系企业在酒店行业往往有较长时间的经验积累，有完善的运营体系及丰富的运营经验。因此，对于酒店系企业切入长租公寓领域，原有酒店行业丰富的经验可快速指导公寓任务有效开展。从经济型酒店的短租模式向下占领长租公寓，在经营和城市布局上，依托于原有的酒店业务，也可以快速实现规模化扩张，实现区域深耕或规模化布局。酒店系的典型代表企业：雅诗阁、华住诚家、铂涛窝趣、辉盛阁等。
房企系：资金和物业优势加速规模化扩张
相比于其它系别企业，房企在房源物业及资金方面有较大优势，尤其是全布局的规模企业，切入当地市场更容易，具有改造装修的供应链采集优势。但是房企系机构运营力量相对薄弱，对于公寓运营成本的把控还有待提升。房企系典型代表：泊寓、冠寓、领寓等
国企系：以成本优势异军突起
国企系运营企业，依靠国家特殊政策的自有优势异军突起。尤其在房源获取和成本方面，有着其它企业不具备的优势。国企系企业自身具有存量房可以进行盘活运营，在政策指导下，也可以以低于市场价的成本拿地或包租，从供应端和成本端都有明显优势，有较强的品牌背书，从客户端也更容易签下企业客户。不足之处在于，国企系不擅长此类经营管理，一般以跟运营商合作的形式进行运营。国企系典型代表：上海地产、深圳集团。
截止目前，全国共有近百家长租公寓品牌，门店遍布全国35个城市，门店数量集中在20-40家。门店数量最多的品牌公寓为魔方，管理门店数量超150家，万科泊寓次之，管理门店数量超过90家。
六、公寓机构化运营解析
集中式长租公寓产业链涉及房源开发、设计、装修、配置、获客、运营、租后管理等多个环节。从房源端到客源端的匹配，需要产业链的各个环节有效整合匹配后，形成生态闭环。一般从房源开发到初次获客的时间周期，分散式公寓一般在1个月，集中式公寓额时间跨度一般在3-6个月。
6.1、长租公寓企业核心能力
租赁的核心是服务，服务的核心是运营。对于公寓运营机构，要具备以下几个核心能力，才能做好服务。
1、房源获取能力
（1）目标市场分析
（2）目标物业渠道
（3）确定租金水平
（4） 拓展成本管理
2、品质管控能力
（1）租客需求管理
（2） 产品设计与质量
（3） 服务品质管理
（4）客户满意度反馈
3、供应链管理能力
（1）供应商管理
（2） 品牌与工期管理
（3）配置成本与质量平衡
（4）供应商招标机制
4、效率运营能力
（1）员工业务能力
（2）目标管理
（3）业务流程标准化
（4）系统反馈机制
5、客户获取能力
（1）推广渠道控制
（2）客户获取效率与成本
（3）自有渠道与中介渠道
（4）效率与时间管理
6.2、其它要素
物业服务：集中式公寓包括管家服务、公区保洁、24小时保安、家具家电维修、定期社区活动等；公共区域一般配置会客区、娱乐区、健身房、晾晒区、洗衣房和公共办公空间等。
推广渠道：线上线下相结合，相对于线上，线下转化率更高，线上作为信息传播的通道。大多数客户是通过线上获取信息，达成到访，通过线下转化。线上主要形式包含APP、信息网站、微信公众号三个端口，线下通过中介带看、门店自然到访等途径获取客户。线上往往有更强的粘性和信任背书。
6.3、财务及成本管理
包租模式中，无论是集中式或分散式公寓，租金在总体收入的占比都大于50%。相比分散式公寓，集中式公寓的前期投入更重，面临不确定性的风险更多，但是具有如下优势：
1、租金成本低，集中式公寓拿房具有更高的议价能力。
2、运营成本低，主要是服务半径短带来的管理效率提升。
3、易于开展社区活动，建立品牌认知，形成客户粘性。
4、集中式公寓的利润水平更高，是未来长租公寓的发展方向。
6.4、分散式公寓和集中式长租公寓的成本结构
分散式长租公寓的成本结构：租金成本65%、装修成本分摊：7%、运营成本：16.5%、税费：3.5%、利润：8%。集中式公寓成本结构：租金成本55%、装修成本分摊17%、运营成本14.5%、税费3.5%、利润10%。
七、集中式长租公寓产品解析
按照产品服务的目标客户的不同，目前我国长租公寓产品线主要分为三类：金领、白领和蓝领公寓。金领公寓主要服务于对租金承受能力较强的、租住品质要求较强的高端客户；白领公寓即青年公寓，主要服务于年轻的白领精英，也是当下主流的长租公寓市场；蓝领公寓主要服务于外来务工或低端产业从业者的服务公寓。不同产品的产品线有较大差异和跨度。
八、公寓租客租赁痛点
公寓客认为虚假房源、安全隐患以及随意克扣押金是其租住体验的最大痛点，对于选择房东不好相处的占比不足10%。超过50%的公寓租客认为遭受过虚假房源的诱导。其次，38%的公寓客认为其租住的公寓存在安全隐患，并在租住的过程中遭受克扣押金的问题。
九、对于未来长租公寓的展望
2017年是长租公寓的元年，经过一年的快速发展，2018年会是行业裂变式增长的一年，具体会呈现出如下愿景：
1、长周期看，供不应求，政策造就蓝海市场。
2、去杠杆带来的金融风险，加杠杆扩张规模的企业面临更大的金融风险。
3、1000间以上的大盘比例增加，运营效能要求更高。
4、供给放量过快导致出租率下降，租金水平受影响。
5、B2C份额提升，龙头企业规模达百万间。
6、租客端的扶持政策陆续出台，如公积金贷款、租房补贴、租金抵税。
7、产品线多元化，蓝领和金领市场渐热。
8、行业管理智能化提升，人工智能造就“无人公寓”。
9、“互联网+租赁”由营销向制造业和生活服务全产业链渗透。
10、政府线下监管更严格，消防报批难度增加，助推品牌公寓市场占有率提升。
