金融机构助推租赁市场，提供资金、创新融资

在政府政策大力支持下支持下，长租房市场蓬勃发展的同时，金融机构通过各种途径进驻长租房市场。据记者不完全统计，目前，住房租赁专项REITs产品规模已达500亿元。有业内人士表示，由于成本较高，长租房市场整体处于亏损状态，少数存在微利;亟需创新性金融解决方案，引入低成本资金。

政策支持-《住房租赁管理条例》

去年7月住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。至此，住房租赁就进入了政策高发期，今年，关乎到住房租赁整个生态的《住房租赁管理条例》也在立法正在加速出台。

近日，国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。住房租赁单独出台条例说明管理层已将租赁纳入我国住房体系重要部分，确立租赁与购买的平等地位，真正实现租售并举。

我们可以肯定，《住房租赁管理条例》将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，进一步凸显了建立租售并举长效机制，加快租赁市场发展的重要性。同时，立法中如何规定租售同权及如何设计鼓励机构进入租赁行业的相关制度值得关注。

政策利好下，金融机构抢滩住房租赁

截止目前，全国超过50个城市发布了支持住房租赁的政策。此后，长租房市场规模迅速扩大。随着规模的扩张，以银行为代表的金融机构通过租赁贷款、长租房专项REITs产品、ABS等创新金融产品进入住房租赁市场。

此外，多家国有商业银行加大长租房市场参与力度。以工商银行为例，北京市分行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，未来五年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，推动建立租购并举的住房制度。建设银行则是在参与地区数量上占据绝对优势。建设银行目前已经与近30个地级市签署住房租赁领域合作协议。

业内人士称，商业银行资金雄厚，使其可以用较小的资金压力进入房地产租赁市场;而其较强的资产证券化水平，则可以进一步实现租赁资产资金盘活的可能性，从而为商业银行进入住房租赁市场提供了良好契机。

金融机构入局意义

银行等金融机构通过创新产品等抢滩长租房市场，可以提供成本较低的资金。伟业我爱我家市场研究院总监表示，目前长租房行业是亏损的，可能少数是微利状态。总结起来主要是“三高一低”：房价高、营建改造成本高、资金成本高，租金收入较低。对租户来说，长租公寓因为增加了营建改造成本，所以比普通民宅租金要高。如果说破解，短期依靠房价下跌是不现实的，而房租上涨与居民收入密切相关，所以房租短期也不会大幅上涨。这就需要利用创新性的金融解决方案，引入低成本资金。国内目前的REITs、ABS都是过渡性产品，与国外真正意义上的资产证券化差别很大，需要相关法律法规不断完善，引进真正意义上的住房租赁创新金融产品。

旭辉控股总裁林峰表示，国外的长租房市场也是微利状态。但是微利不等于不盈利，规模大了利润自然可观。目前各大房企都希望把长租房规模先做起来，就是这个道理。长租房领域的发展主要有两种模式，一种是轻资产模式，即以租赁物业的方式，通过合作，以较低成本入驻;另一种是重资产模式，对看好的物业直接购买，发行“储架式”长租房REITs产品就是为了实现这一目的。

关于国内REITs产品与国外REITs的不同，林峰表示，目前国内产品有一定期限，过了这个期限需要续约。随着相关政策落地，会陆续与国外住房租赁市场相关金融产品看齐。这些产品的推出，为解决房企融资成本高企的问题提供了解决路径。

文章综合整理自：经济参考报、中国证券报

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