需求引领变革| 沈阳商业市场年终观察

在经历了2016年的蜕变后，2017年的沈阳商业地产显然迎来新格局。无论是新项目的开业，还是新品牌的进入，或是新业态的出现，这种种现象不仅让我们在当下看到了希望，也让我们对未来抱有期待。时代和潮流就是这样，从不会因为“不愿”或“不想”停下前进的脚步。当我们从被动接受，转变成主动迎接的姿态；逐渐剥离事物的浮华表面，从商业的本质——人的需求出发，就会发现其实改变并不难。

新增与存量并举，商业市场活力再现

关键词1  新增商业供给

从年初的沈阳恒大都市广场，到沈阳玖伍文化城，再到中粮广场祥云小镇、沈阳国瑞购物中心、沈阳印象城……同2016年相比，沈阳商业地产在2017年的开业项目无论是在数量、类型还是品质上均有一定比例的提升。

其中，沈阳玖伍文化城以文化为主题，打造24小时不打烊概念性书城，通过举办各种签售会、讲座等文化活动，成为城市极具文化感的商业项目；沈阳国瑞购物中心的开业填补了大东区东部板块的商业空白，引进的东北地区首家大型室内机器人乐园——ROBO星球，以高科技完成了对儿童及家庭的吸引；沈阳印象城的“都市秘境”街区，又将创意、手工、潮玩儿等新奇的商业元素集合在一起。

与此同时，2017年沈阳K11举行了乐高探索中心+海洋探索中心的奠基仪式；沈阳嘉里城签约了香港老正兴、点点奇趣儿童剧团、Sports Box等八大主力店，并着手打造以工业为主题，带有城市记忆的“黄金时代”主题街区；沈阳招商花园城成功引进奉天小馆、泰味太等当红餐饮品牌……蓄势待发的劲头，显然已经为2018年的开业做足了准备。

新增商业供给的增长说明沈阳商业市场已经暂别“寒冬”，逐渐回暖，品牌商、开发商对东北商业市场也重拾信心；而新增项目在品质方面的提升，意味着开发商从商业的本质——重视人的需求的角度出发，通过对新商业元素、新科技的运用，增加项目的辨识度，为消费者营造良好的体验，从而获得其青睐。

未来，消费者多元化的需求将越来越多被满足，重视消费者、为消费者匹配精准的产品与服务将成为商业运营的重要方向；而为了强化项目的“特色”，能与消费者之间产生情感的连接和共鸣，商业项目也将与属地文化相结合，嵌入城市的历史基因。随着城市商圈多中心发展格局的形成，社区商业将进入快速发展时代，成为带动区域繁荣的关键因素。

关键词2  存量商业改造

商业地产从增量时代进入存量时代已经是不争的事实。沈阳玖伍文化城、印象城，尽管在2017年以全新面貌迎来开业，却均为存量商业的改造与升级。其中，玖伍文化城的前身为东舜百货，2015年沈阳出版发行集团介入，历时2年的策划、改造，最终呈现出如今的玖伍文化城。首期入市的印象城前身为原国美电器，同样经过2年的重装改造后，于2017年11月11日正式对外营业。此外，2016年9月闭店的萃兮华都百货在经过半年时间的调整与改造，也于2017年年3月以“萃兮城市优客奥莱”的新面貌问世。在2017年结束之际，中兴商业发布公告称：由于盾安集团将对“新一城”项目进行战略调整，双方决定终止业务合作。随着双方合作的终止，沈阳中兴新一城或将迎来新一轮的商业调整。

不可否认，在商业地产存量时代的大环境下，在消费者行为习惯、消费特征逐渐变化的情况下，城市存量商业的激活、更新与升级将是未来沈阳商业地产发展的一大趋势。

商业地产存量时代，运营能力和盈利水平提升的“改造”始终是绕不过去的话题。首先，改造项目应避免周期过长，进而流失本已培养起来的忠实客群；其次，项目在定位、业态、品牌的调整与升级上，切忌一味求新、求多，而应是通过借助大数据等手段对目标消费人群的身份标签、消费需求有正确的认识，精准、高效地进行调整与升级，使之与消费者相匹配。目前许多知名的开发商，如华润、万科、龙湖、三井不动产等越来越重视大数据的应用，并在中商数据的帮助下完成了项目的升级与调整。未来，商业地产的商户组合、业态配比、场景内容等，将以海量数据的研究作为运营、决策的依据，而由此，商业所呈现的变化也将更深入人心。

业态创新，品质与科技驱动的体验升级

关键词1  从大而全到小而精

2017年，沈阳大型商超、卖场的日子似乎不太好过。7月1日，华润万家南塔店停业；7月5日，沈阳中街沃尔玛超市在营业16年后停业；11月23日，欧尚超市星摩尔店停业……就在人们怀疑实体商超是否真的像当年的百货、购物中心一样，不堪生鲜电商的冲击时，沈北华强城市广场、沈阳万象生活城签约永辉Bravo精品超市；沈阳首个山姆会员店落户中海和平之门，或将于2018年营业；梵西生鲜高端精品超市F·Super与沈阳嘉里城达成合作，成为其主力店之一。

大型商超、卖场的“没落”与精品超市的快速发展形成了鲜明的对比，它反映出在消费升级带动作用下，商业物种从大众化到精品化的更迭。从根本上而言，也是消费者需求升级的一种特定表现，即，人们不再满足于普通、大众化的商品，转而追求商品的品质化与精细化。以精品超市为端口，未来，市场上会出现更多满足消费者对精致生活追求的“小而精”商业产品。

关键词2  从重零售到重体验

当下，消费者的消费行为已超越了对于物质的单纯满足，“寻找自我”的消费热潮开始不断扩大。因此，催生出了大量满足消费者对考究生活方式的追求、对“真正自我”探索的商业新机会——DIY手作。无论是1905文化创意园的篝火皮具、墨者，还是长安里的城市拾遗，或是大悦城的永笙记、小设计、同或绘馆……相较机械化生产、流水线作业，“手作”的魅力在于带给人们的品味与细节。当然，在快节奏的都市生活中，手作的意义更在于能让消费者花上2-3个小时，沉浸其中，享受“慢下来”的生活体验。

手作往往承载着消费者的社交需求和情感宣泄，它满足的是消费者在物质背后对精神、文化符号的追求。作为体验式业态的一种，手作也已经成为当下实体商业增强“体验感”的新宠。显然，实体商业发展到今天，其已经从重零售转变为重体验，未来这种趋势将进一步增大，体验业态的比拼，将成为各大商业之间角力的主要砝码。

关键词3  共享经济与无人零售

2017年可以说成是“共享”年，共享单车、共享汽车、共享充电宝……似乎一夜之间，任何东西都可以共享。4月，沈阳首批出现7000辆的共享单车；5月，ofo、摩拜单车也相继进入沈阳；8月，沈阳又出现了共享汽车；9月，“共享服装”现身沈阳……共享经济正在构建我们新的消费习惯和生活方式。

除去共享单车、汽车外，今年初迷你KTV频频出现在各大商场、电影院周边。以友唱M-Bar、咪哒mini K为代表的迷你KTV也顺势搭上了共享经济的班车，其不仅抓住了互联网时代碎片化娱乐的消费心理，突破了用户K歌的时间地点限制，同时制造了打通线上线下轻娱乐的机会。

此外，科技带给商业的改变也是我们所始料未及的。去年底，亚马逊的Amazon Go刷爆了朋友圈，开启了人们对于无人零售的认知。今年7月，马云的首家无人超市“淘咖啡”在杭州开业后，瞬间火爆全国，北京、上海、广州、杭州等多家无人零售超市相继落地、开业。2017年12月2日，沈阳首家无人超市“HIGA-BOX”在中兴新一城正式运营。据悉，未来的6-8个月，该无人超市将在沈阳的中心商场、写字楼完成近200个无人零售超市的布点。

共享经济、无人零售，都只是一个开始。毫无疑问，技术对实体商业的干预将更加深刻，也更加频繁。随着人们的生活节奏、技术节奏、行业变革节奏的加快，新技术带来的行业颠覆将成为商业的新常态。技术创新能力将成为继时尚产业之后，又一个激发城市商业创新的新力量。

品牌更迭消费意识激发的潮流与个性

关键词1  从重口味到重颜值

“网红店”最早应用于淘宝，然而如今越来越多的餐厅、咖啡馆、书店等被带入了“网红”的经济圈内。北京、上海有喜茶、鲍师傅、Lady M等火爆的网红店，而作为东北最大城市的沈阳，也开始紧跟北上等一线城市的潮流，出现大量的网红店。无论是藏身于别墅区的汤城茉莉；用鲜花搭配甜品、用Hermès餐具吸睛，美感+奢华感兼具的慕兰朵；还是实行预约制的ONE FULL 52甲……他们都有相同的特点，独特、个性化的店铺装饰；超高颜值、适合拍照、分享朋友圈的菜品，这恰恰迎合了当下消费主力军——90后群体的审美和消费习惯。他们喜欢能展现自己个性的产品，喜欢社交与分享以此和周围的同龄人达成某种共识，并且他们也愿意为之进行消费。

“网红店”的崛起源于其抓住了年轻购买力追求时尚热点的消费特征，换句话说，也是消费群体消费意识的改变催生出了这个新的商业物种。然而，任何事物都存在两面性，个性鲜明的消费群体也具有因过于追求新鲜热度而易于流失的特点。因此，“网红店”如想要长久经营，摆脱华而不实的名声，除了进行概念上的包装、打造高颜值，还应回归餐饮业的本质，让食物在“有趣”之外，保持其该有的味道。

关键词2  从奢侈品到个性化

在消费升级的浪潮下，审美导向、价值观契合的新型个性化消费主张已经走向前台，成为共识。与网红店的崛起相同，走高冷路线的奢侈品牌再难吸引90后消费群体的关注，而时尚、潮流、个性、明星元素的品牌更能吸引他们的关注，2017年这一趋势表现的愈发明显。英国潮牌Superdry在皇城恒隆开出了东北地区首店，澳洲纯手工玩偶Hansa在万象汇开出了东北地区首店，吴克群携潮牌Debrand开出了沈阳的第一家店等等。此外，adidas开出了东北地区第一家足球专门店，也意味着品牌的品类也开始更加细分化。

随着消费升级的深入，以物质拥有而获取满足感的消费时代迎来更迭，奢侈品牌对于身份、地位的象征性意义也将逐渐减弱。消费者在购买某一商品时，将更关注其设计是否具有个性化，是否符合自己的文化认同感。这意味着，未来，小众而富有个性化的品牌将进入快速发展的阶段，消费者将通过这些产品彰显自己的性格，表达自己的主张。

2017年，沈阳商业地产市场的种种的新气象给了我们许多小惊喜，也让我们对2018年更加充满期待。在期待之余，我们也需要不断思考，商业与人之间的关系、互动如何才能更加完善。新技术已经蓄势待发，人们的生活方式和消费习惯也将继续改变，商业如何进化与衍生，才是我们需要永久思考的课题。