数据揭秘:“存量时代” 房企运营能力临大考验

不知不觉间，2016年已经走过大半。在今年上半年沈阳的房地产江湖中，各路豪侠你方唱罢我登场，地王频出、惊喜不断。然而，相较于上半年沈阳住宅用地市场的硝烟四起，商办用地的成交情况则显得过于平静。这不免让我们感受到了住宅与商业的冰火两重天。近期，中国最大商业地产服务商RET睿意德发布了2015-2016.6沈阳商办用地调查报告。透过前18个月沈阳商办用地的成交情况及变化趋势，我们也不难洞察到未来的几年时间里，沈阳商业地产市场的前路。

一、趋势：成交量锐减，沈城商办用地市场降温明显

据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计数据显示，2015年1月至2016年6月期间，沈阳商办用地累计成交19宗，成交面积17.5万平，2016年上半年仅有3宗商办用地成交，与2014年全年相比，成交土地数量下滑50%，18个月的成交面积仅为2014年的26%。沈城商办用地土地市场降温明显，市场活跃度差。

二、现状：拿地意愿整体下降，商办用地吸金能力减弱

据统计，截止到2016年6月末，沈阳市商业市场存量接近600万平，空置率接近20%，市场竞争激烈。在这种市场现状下，开发商对商办用地市场的热情较之前有了显著的下降。2015年1月到2016年6月，沈阳市累计成交土地214宗，成交土地总价175亿元，成交土地面积1120万平，但商办用地成交数量和成交金额仅为19宗、15亿元，约占总成交数量的9%，成交面积则仅为17.45万平，仅占整体市场份额的2%，商办土地市场进入低潮期。

三、成交分布：回归主城，二环内老城区成热点

与前几年不同，纵使二环内土地价格依然坚挺，但近18个月沈城商办用地成交二环内占比明显，回归主城成为现实发展的必然。在过去的18个月中，二环内商办用地成交9宗，占据了总交易数量的半壁江山，成交金额更是一枝独秀，二环内成交金额占到了整个商办用地市场的8成以上。可以预见，未来的商业竞争依然会以二环内老城区为主战场。

观点：

纵观中国商业地产漫长的发展周期，先后经历了2007年-2009年的混沌期，2009年-2012年的风口期，和2012年-2016年的成长期。在第一个阶段，城镇化高度发展，商业匹配不足使商业成为刚性需求；第二阶段属于商业地产的红利期，大量商业规模化复制，刚性需求被迅速填充，四年间的年复合增长达到33%；第三阶段，是互联网开始对传统商业发起冲击的时候，惯性供给加大，竞争加速，商业回归到金融本质。

在此基础之上，商业地产市场增量萎缩，众多开发企业选择了持币观望，这也致使了商办用地的整体溢价率逐渐降低。在这样的宏观背景之下，开发企业的选址及规划运营能力面临着更加严峻的挑战。

RET睿意德中国商业地产研究中心研究员Linda表示，虽然商业地产领域在未来的发展趋势将是一个增量转存量的消化过程，但仍然处于峰值期，中国商业市场所蕴含的市场潜能和巨大的消费力并未完全释放，由前期过度而激进的开发所导致的稍显滞后的症结也才刚刚凸显，但其巨大的体量和亿万级的商业价值却仍是很多行业所无法比拟的，这也是商业地产进入后黄金时代的主要因素。

而在由增转存的过渡期，伴随着阶段性变化，商业地产的开发企业需要赋予自身更具时代竞争力的核心能力，在技术创新、运营模式、人才储备、变现速率等方面不断加强完善，才能更好地适应后黄金时代里商业地产市场的激烈竞争。

（RET睿意德中国商业地产研究中心研究员Linda）