二手房交易卖家不迁户口，买家可讨违约金

二手房交易卖家不迁出户口情况时有发生

买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题。

实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。

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法院对于仅就户口迁出问题的案件不受理，对于户口迁出问题约定了违约责任的案件受理

法院对于仅就户口迁出问题的案件，一般是不受理的。如果买家以卖家未履行合同项下户口迁出义务为由，要求卖家承担相应的违约金，法院是会受理的，其原因是买家的诉请看似与户口相关，实际上是基于双方在合同中约定了如果卖方未在规定的时间内迁出户口，将承担支付违约金的违约责任。

另外，违约责任的确定除参考合同约定外，法院还会综合考虑卖方违约给卖方造成的损失，所以在约定违约责任时，需要约定损失的计算方式等，以便约定内容得以执行。

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在二手房买卖合同中明确卖方不能迁出户口的违约金、单方解除权等

槐城律师建议，在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。买方在购买二手房时，首先可以要求卖方一起先到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况。其次，最好让卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。

在房子交易以前，最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。“买方可以要求在合同里注明，在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才支付需缴纳的购房款。

另外，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定，比如一旦违约赔付多少违约款项等等。”

买卖双方还可以在合同中约定“若卖方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，买方可享有单方解除权，买方已支付的购房款卖方应全额退还。”明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任。今后一旦遭遇此类纠纷，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

所以，买卖房屋的过程中，一定要确保卖方的户口迁出，若没有地方可以落户，可以去申请社区集体户口。

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