楼市有望进入二手房时代

国家统计局70城房价数据显示，3月热点一二线城市新房价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳，70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此，新房市场可谓“量跌价稳”，但二手房价格明显反弹。3月，70个大中城市二手房价格环比平均上涨0.8%，相比2月的涨幅(0.4%)翻了一倍，而且已连续24个月上涨，其中厦门(4.9%)、广州(3.3%)、北京(2.2%)和长沙(1.8%)位居涨幅榜前4位，4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家地产统计，3月北京二手房价格达到67621元/平方米，较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。

根据中房协“房价行情平台数据”，2017年3月，北京、广州、厦门、长沙和青岛二手房均价分别为63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米，相比2016年10月，分别上涨24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房价指数中二手房价涨幅最高的厦门为例，2016年上半年之前，厦门二手房价格与新房价格差异不大，但从2016年下半年开始，二手房价格全面超过新房。今年3月，厦门二手房均价比新房高出35.8%，同比涨幅高达31.7%，其他城市如青岛、福州、广州等，去年以来也出现二手房价格超过新房并快速上涨的情况。

可以说，二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。二手房市场之所以反弹，最大的动因就是新房预售管制下，开发商新盘入市的积极性下降，新房供需两端一起回落，需求开始转向二手房市场，甚至是“类住宅”市场。特别是，此前并不活跃的三四线城市二手房市场，近期也普遍强势反弹。

需求之所以快速回升，与政策的微妙变化有关。2017年，宏观经济主题是稳增长和防风险，这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位，也决定了房价不可能大跌。此时买房，风险或许是锁定的，而去年10月调控后的短暂回调，似乎也是建仓的机会。同时，春节后，传言中的加息未来临，央行和银监会屡屡强调房贷要支持合理需求和“去库存”。

另外，今年全国“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。就热点城市调控而言，尽管力度和措施“加码”，但在政策思路上，采取的是疏导需求、鼓励合理需求，而不是抑制需求；方向是稳定房价，而不是打压房价；就“去库存”而言，更强调需求端激活，如三四线城市与大城市基础设施互联互通，棚改“货币化”，鼓励“返乡置业”等。当然，直到近期，住建部和国土资源部联合发文明确，在售库存去化周期超过12个月的，要缩减土地供应。业内普遍认为，管理层此举，或意在让楼市量价在高位实现中期平衡，为平衡“稳增长”和“调结构”留出足够的时空。

此外，本轮调控给市场的一个印象是，通过购房“扎根”大城市的门貌似正在慢慢关上。比如，限购从大城市中心区扩展到外围，甚至扩展到周边三四线城市(县)；限购范围从住宅扩大到非住宅；非户籍人群购房门槛逐步抬高，非户籍人群在热点城市购房所需社保和税收缴纳时限，从原来的1年逐步提高到5年，中间还不能断缴。同时，因高房价而溢出到外围购房的，原来没有社保或税收缴纳时限要求，现在也相继推出。

因此，出于在大都市圈“扎根”的顾虑，赶政策末班车而“抢上车”，也是这一波购房热潮的一大主力。于是，新房预售管制下，需求开始转向二手住房、“类住宅”等。二手住房一旦趋暖，中介乱象、投机炒作等问题开始严重了，比如近期北京学区房炒作、规避限购的假离婚和企业购房等，以及“类住宅”大行其道。另一个重要的原因是，2014年以来热点楼市回升，改善型需求是主力。但近年来，因土地价格高企、“地王”频现，新房供应越来越偏远、越来越豪宅化、公共服务配套越来越差，特别是教育医疗等。于是，改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。因此可判断，未来全国将加速进入存量房市场。

来源 | 杭州链家网