京沪宁三地类住宅管控政策的异同

今天，北京类住宅管控政策出台，成为继上海、南京后第三个出台类住宅管控政策的城市。这三个城市的政策有何差别呢？又为何陆续出台管控政策呢？

（注：北京市管控政策，来自网络图片）

其一，三个城市的政策具有相似点，都提出了最小分割单元的限制。

由于产品创新，居住和商办功能和形态界限日趋模糊，如何在报建阶段进行甄别呢？三地不约而同地选择了面积指标。试想，会有多少人去购买150平方米以上的类住宅呢？事实上，将办公分割成小单元，增设独立卫生设备正是类住宅的主要形态。

相对而言，这次北京把商办类分割单元放在500平方米上，更是杜绝了商办改居住的可能性。当然，500平方米的商办分割单元，相当于半层或整层销售，去化的难度变得更大。

（注：南京市管控政策，来自网络图片）

其二，三个城市的政策也存在一些差异点。

差异点之一在于北京市提出了目标对象限制。新建商办类项目销售对象限定企事业单位，杜绝了个人购买的可能性。这一点在南京和上海的政策中并未出现。当然，这也不是新鲜事物，2014年宁波市《关于进一步规范办公建筑规划设计和管理的实施意见》就明确，公寓式（酒店式）办公的销售对象仅限于企业法人，2016年为鼓励去化取消了该限制。

差异点之二在于各地时间节点控制不同。北京和南京均以报建为界，此时施工许可证尚未取得，项目还没有动工、更没有预售，整改成本最低，可以避免类似上海的震动。

三个城市陆续出台类住宅管控政策，表明商办用地的大量转性已经扰乱多地房地产市场，引起了各地政府警惕。事实上半年前，由于外来人口大量导入，类住宅泛滥的通州区已经出台了类似管控政策。此外，人口大量集聚引起的消防、物管等社会矛盾也让各地政府头疼不已。

（注：通州区整治政策，来自网络图片）

一方面，政策必须果断，类住宅要整治、商办转性要规范，社会公众要理解；另一方面，政策也要贴心，在符合社会整体诉求和未来要求基础上，尽量避免损害购房者的利益。