购物中心那些事-运营指标

一、运营变化

1、由百货企业向商业地产转变，15年左右购物中心开始开业率持续下滑，整体行业预期下降，主要是因为商业地产存量和开发量并存、购物中心同质化现象严重、消费者需求和体验更加多样化，使品牌招商带来的增益逐渐减弱。数据化运营与营销、了解消费者需求和消费趋势、完善“场”的体验化管理，提升实体商业物理空间效率，占领消费者心智并满足需求，引导消费者建立更时尚更健康的消费模式和生活方式。

2、营销：比“销”更重要的是“营”，对消费者的维护和管理，客户第一。

3、人类社会发展本质上就是一场永无休止的认知革命。不管是人与人之间，还是企业与企业之间，最大的差距不在于现阶段谁拥有的多，而在于能不断的探索与建立新的认知。

二、运营评价指标

1、资产评估规则：租金收入持续稳定增长让商业物业不断保值升值，

a、企业总估值=P/E（市盈率）*企业净利润

b、商业物业估值=回报年限*年租金

回报年限10年-年回报率10%、回报年限12年-年回报率8.3%、回报年限15年-年回报率6.7%、回报年限20年-年回报率5%；行业平均标准：回报年限12-15年，年回报率6.5%-8%。

2、销售额：含增值税的销售额、单位销售坪率：完整年度每平米销售额（套内面积）、VIP销售占比：VIP卡顾客的销售额/总销售额、租金：实际面积（套内面积）、租金销售比：租金在销售额中所占百分比、日均客流量：每月平均的一天顾客数量、满铺率：出租铺位面积/全部商业面积、收缴率：实际收取租金金额/合同应收金额、推广费：按实际面积收取的每平方商业推广费金额；

3、满铺率要保持一定的可调控，100%不一定健康

三、数据分析

穿越现象背后寻找解决问题的方法

1、人货场

二八原则

标品与非标品的线上线下同步化

量变、质变、核变

货：商品指标（货龄、售罄率、折扣、动销率、缺货）、结构指标（正价销售占比、品类结构占比、价位段畅销品占比）、畅滞销指标（畅销品库存占比、滞销品销售占比、退货率）

人：员工（销售指标、管理指标、服务指标）、顾客-社群（客单价、件单价、连带率、平均逗留时间、会员顾客）

场：动线、空间舒适度、五感

2、管理指标：顾客满意度（客户满意度、客户满意度排名）、财务（营业额、零售额、经营利润、应收账款）、市场运营（面积出租率、平均租金水平、客流量）

其他：品控、竞品对标、团队、EHS

销售与实际预期差距：客流量（品牌/客群、媒体投放、PR活动、SP活动、商户活动、节日效应、客关维护）、消费笔数（商户活动、SP活动、客关维护、店面管理）、客单价（SP活动、品牌组合、客群、商户活动）

NPI（物业净收入）首年3%-5%，5年之后成熟期7%，7-8年之后稳定发展期8%-9%；

3、数据来源

消费者

从前台、中台到后台：数据采集层、数据加工层、核心数据库、数据应用层

数据采集层（数据采集）：CRM、WIFI热点、客流、车牌扫描、线上数据

数据加工层（数据管理平台）：数据清洗、标准化、结构化、标签化

核心数据库（数据存储中心）：线上线下消费标签、电商交易标签、搜索标签

数据应用层：商业智能BI、个性化营销、数据挖掘

商户

如何控制飞单：合同约定、商家纳税水平、商家发票监控、观察销售完成度，多平台支付情况

4、经营指标

一表一线一柱一图

租售比（经营健康情况）：小于20%-商家完成较为健康、40%-60%-商家经营状况出现明显问题、大于90%-招商调整

坪效（最直观业绩反映）：周坪效环比，周坪效达到400-良好

提袋率：提袋率和客流量关联分析