【财经秘书】房地产行业情报

导读： 1、云南大理11项措施刺激楼市； 2、3月楼市成交正常回升，一季度土地整体供求同比下滑； 3、167家房企去年营收近4.3万亿。
点我！免费查看更多情报！

政策监管

1、云南大理11项措施刺激楼市 ★★★★★ 中新网：近日，云南大理发布《关于“战疫情”促进房地产业平稳健康发展的通知》，《通知》共11项措施， 涉及进一步规范商品房预售管理、缓解房地产企业资金压力、发挥住房公积金的保障功能、扩大商品房外销市场等内容。

财秘认为：此次大理的政策，应该说对全国很多旅游型的房地产市场有很大的启发。很多旅游型城市实际上库存压力在增大。如桂林在今年上半年给予了购房契税补贴的规定，都说明对于房地产市场稳定的导向。类似大理等城市的做法，也说明如果外来人口不进入购房，库存短期内还是难以消化的。

2、江苏省印发了《关于在全省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式提升服务质量的通知》 ★★★★★ 江苏省自然资源厅等：《通知》公布交房（地）即发证时间推进表，4月中旬前各地制定实施方案并报省厅备案；6月起各地全面开展工作，实现常态化运行。 江苏是目前在全国范围内唯一整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式的省份。
3、成渝公积金互认互贷，跨区域买房“一地办”仅需2-3工作日 ★★★★★ 重庆发布：27日，成渝地区双城经济圈住房公积金一体化发展座谈会在重庆市住房公积金管理中心召开。 两地间已初步建立了跨区域转移接续和互认互贷机制， 职工在成渝地区间转移住房公积金的，由“两地跑”变为“一地办”，办理时间由1个月压缩为2-3个工作日。

财秘认为：而在此前，包括武汉、南昌等城市在内的长江中游城市群省会城市，以及淮海经济区10城已先后推出公积金互认互贷措施。

4、全国多地对减免物业租金的出租方实施房产税、城镇土地使用税减免优惠 ★★★★★ 税务总局：目前全国多数省、自治区、直辖市都出台了相关政策，对减免物业租金的出租方实施房产税、城镇土地使用税减免优惠。在减免税的办理方式上，也本着尽可能方便纳税人的原则做了简化处理， 通过实施减免房产税、城镇土地税等税收优惠，有效减轻出租方的税收负担，激励他们主动减免租金。
今日看点

1、3月楼市成交正常回升，一季度土地整体供求同比下滑 ★★★★★ 中指研究院： 3月楼市整体成交正常回升，成交环比升同比降。 分城市来看，三线代表城市环比升幅明显高于一二线代表城市。 监测城市库存总量环比上升0.35%，杭州升幅较大。一季度土地整体供求同比下滑，北京揽金近673亿居首。 房企融资类型 以公司债为主， 拿地城市主要集中于 苏州、广州、沈阳等。
2、俊发首入广州，签约增城蓝山村134.3万平米旧改项目 ★★★★ 观点地产网：3月27日，俊发集团与广州市增城区仙村镇蓝山村举行旧村改造项目合作意向协议签约仪式。 此次签约蓝山村是俊发集团首次进入广州市场。 此前俊发在昆明拥有多年的旧改经验。
3、佛山南海2020年城市更新项目推介，214个项目涉面积约6.8万亩 ★★★★ 观点地产网：3月30日，佛山市南海区2020年度城市更新项目网上推介发布，一共推介214个城市更新项目，面积约6.8万亩， 涉及城市（“三旧”改造）项目、村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、区（镇）储备土地、旧村改造项目、文旅以及乡村振兴等项目。

财秘认为：具体而言，其中包括工业类（66项，约18731亩）、商住类（112项，32807亩）、商服类（32项，3974亩），文旅以及乡村振兴类（4项，12535亩）。此外，还推介产业载体建筑面积达549万㎡。

4、碧桂园佛山永胜旧村改造方案获通过 ★★★★ 观点地产网：3月29日，碧桂园针对永胜村的旧村改造方案宣告通过，获八成同意率。夏北永胜旧村属桂城街道，位于南海区东部，与广州芳村区东漖镇一河之隔。此外，消息指出， 碧桂园需投入资金约100亿元进行永胜整村改造。
5、地产行业洗牌年，孙宏斌对融创定下三点规划 ★★★★ 第一财经：秉持对土地市场的精准判断和积淀多年的收并购能力，融创2019年保持住增长态势，土储业绩齐齐攀高。当地产结束蒙眼狂奔的时代，当这家头部房企销售规模再攀5562亿新高，经营质效被摆上战略第一位。同时，孙宏斌对融创定下了三点规划： 一是要将盈利质量摆在首位，二是要谨慎拿地抵御波动，三是要提升企业综合竞争力。
资本市场

1、167家房企去年营收近4.3万亿 ★★★★★ 中证报：Wind数据显示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报， 合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。 其中，92家房企2019年归属于上市公司股东的净利润同比上涨。51家公司净利润增幅超过20%，占比30.5%。
2、消息称实地集团计划赴港上市 ★★★★★ 观点地产网：3月30日，据IPO早知道消息，实地集团近期正与投行密切接触， 计划赴港上市。 据观点指数发布的销售榜单数据， 2018年实地集团销售额为275.2亿元，2019年销售额升至300.4亿元， 均位列行业第90位。
3、华发集团200亿小公募债状态更新为“已受理” ★★★★ 深交所：珠海华发集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”。 上述债券品种为小公募，拟发行金额为200亿元。
4、板块指数 ★★★

3月30日同花顺地产板块指数截至收盘报1555.820，涨幅-1.76%，成交额为128.7亿元。

土地市场

1、北京68.62亿挂牌三宗居住地 ★★★★★ 观点地产网：3月30日，北京挂牌3宗地块，其中朝阳区2宗、大兴区1宗，地块出让总起价为68.62亿元。 上述三宗挂牌出让地块均设定土地合理上限价格， 当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。

财秘认为：根据北京中原统计，如果加上上周挂出的1宗地，东坝今年已经推出3宗限竞房地块。此前东坝2019年仅拍出2宗共有产权房。今年采育已经拍出2宗地，均为非限竞房用地，上一宗为2月刚刚以溢价率28.6%拍出的京能地块。

2、广州黄埔34.5亿挂牌一宗涉宅地 ★★★★ 中国网地产：3月30日，广州市规划和自然资源局黄埔区分局挂牌一宗涉宅地，总用地面积72572平方米，起拍价34.54亿元，将于5月6日进行竞拍出让。 挂牌地块为广州市黄埔区HBPQ-D1-1地块，竞得人须采取装配式建筑的建造方式。
3、杭州挂牌8宗经营性用地，共28万平起价逾110亿 ★★★★ 观点地产网：3月27日，杭州主城区挂牌8宗地块， 其中1宗涉宅用地位于江干区，3宗住宅用地及1宗商地位于拱墅区，3宗商地位于西湖区。 总出让面积28.05万平方米，总建筑面积76.02万平方米，总起价约110.9亿元。
4、万达广州退"量身定制"地块，宝能提价2亿元接手 ★★★★ 每经网：被万达退掉的“量身定制”地块，又觅得了新主。3月27日，宝能旗下前海人寿以底价15.47亿元拿下广州黄埔区YH-A3-8地块。这比2019年5月万达摘得的底价13.43亿元要高出2亿元。相应的， 被提价接手的新地块，在出让条件上也有所让步。

财秘认为：实际上，在万达年初刚传出退地消息时，业内就有传闻万科或宝能等头部企业有意接手，最终被深耕黄埔区的宝能拿下。从以往投资部署来看，宝能将扩张广州版图的着力点选在了黄埔区。

每日专题

中央态度：维持“非对称降息”，降幅小于实体
在宏观政策利率趋降的大背景下，房贷端利率走势取决于中央对地产的调控基调。
1、“稳地产”对“稳增长”重要性无需置疑 回顾2018-2019年，社零保持8%-9%的增速，房地产投资保持9%-10%的增速，但由于进出口负增长、制造业投资有所萎缩，2019年GDP增速较2018年下降了0.6%。2020年，疫情对消费、出口及制造业投资整体的冲击较为确定，房地产和基建投资是稳定经济的两大抓手。 若要将GDP增速稳定在5.5%~6%的区间，2020年房地产投资亦需维持2018-2019年的水平。
图表1：“三驾马车”累计同比情况及GDP增速（%）

2、“稳地产”不代表“刺激地产” 现阶段，LRP改革加快推进，企业信贷与房贷呈现“二元调控”特点： 实体贷款利率锚定1年期LPR，房贷利率锚定5年期LPR加点。 近期1年期LPR和5年期LPR的“非对称降息”，体现了央行态度： 降准降息优先服务于实体与经济复苏，不希望资金大幅度流入房地产。
图表2：近期首二套房贷利率及LPR利率走势

因此，从经济大局看，中央更希望稳定房地产的销售-投资链条，在宏观资金面偏松的情况下，房贷利率之锚—— 5年LPR利率，将大概率维持非对称性降息，下降幅度小于1年LPR利率。
3、银行放贷意愿强烈，息差空间受限 从数据上看，开发贷和按揭贷占银行各类贷款业务的比例高达20-35%， 但2020年2月，受疫情冲击，居民房贷下降幅度超八成。
图表3：居民户新增中长期贷款及同比（亿元：%）
房贷作为银行的优质资产，银行的放贷意愿较为强烈， 今年对居民端的贷款投放速度将加快，放款周期将明显缩短。 另一方面，从银行盈利端看，由于贷款端利率逐步下降，若当前存款基准利率仍保持稳定，银行息差空间将受到挤压。
产业数据

2019年50城房价收入比小幅下降。 在经历2016年和2017年的大幅上升后，2018年50城房价收入比与2017年持平，2019年小幅下降。说明近两年来以“房住不炒”为基础的调控政策起到了明显的作用，房价涨幅逐渐回归理性，2019年已低于居民收入增速，逐渐回归到良性状态。
部分三四线城市房价透支程度超过二线城市。 50城中13个三四线城市的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支程度可能高于二线城市。
50城中深圳房价收入比最高，长沙最低。 深圳和长沙长期处于50城中房价收入比最高和最低的位置。深圳由于住宅用地供应长期偏紧，购房需求又旺盛，导致房价一直都处于全国前列。长沙近几年来房价虽然出现了较大幅上涨，但其前些年房价较低，且经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。
1、计算方法和衡量标准
2、50城房价收入比

3、50城房价收入比排名

4、50城房价收入比增速排名