房贷利率面临“二选一”，挂钩LPR会更划算吗？

华夏时报记者 李未来 见习记者 李凯旋 北京报道

近日，一纸央行的第30号公告让许多购房者的内心变得不平静，存量浮动利率贷款定价基准的转换开始了。至此，这项涉及近30万亿资金、近乎所有房贷一族的程序启动了，到底是选择固定利率还是挂钩LPR的浮动利率成为了一道难题。
虽然目前业内尚未得出一个固定答案，但多数专家认为LPR会继续下行的可能性较大，其相对于固定利率更能够体现“市场化”这一特点。但也有一方声音认为，选择LPR是一项有风险，不确定的操作。

是否“换锚”一锤定音

3月1日，存量浮动利率贷款定价基准的转换如期启动，至此，借款人的贷款利率将存在两种选择。在2020年3月1日-8月31日期间，借款人可与银行进行平等协商，并决定贷款利率是“换锚”为LPR定价还是采用固定利率。
LPR，学名为贷款基础利率，其他贷款利率可在此基础上加减点形成，其采用集中报价和发布机制，是市场利率定价自律机制的重要组成部分。《华夏时报》记者了解到，LPR由多家报价行的利率共同决定，去掉最低值和最高值，得出的平均值则为LPR，在每个月的20号进行更新。
随着“换锚”的启动，个人住房贷款的定价方式也发生了变化，这也使得“换锚”的影响较为普遍。此前，中国人民银行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。此外，加点的数值应当符合全国和当地住房信贷的政策要求，体现贷款的风险状况，合同期限内固定不变。
新房贷已经与LPR挂钩，旧房贷究竟要不要随之跟上成为了许多借款人面临的难题。建设银行的工作人员对《华夏时报》记者说：“借款人面临着一道选择题。可以选择维持当前的利率水平不变，也可以选择LPR加点利率，每个月公布一次，可升可降。”另外，根据中国人民银行此前发布的公告，定价基准只能转换一次，转换后不能再次转换。

全国房贷利率连续3个月下调

融360发布的数据显示，自2019年12月以来，随着LPR中枢的适度下移，全国房贷利率开始步入下行通道。截止到2020年2月，全国首套房贷平均利率下跌至5.5%，环比下降了1个基点，较5年期的LPR（2019年12月20日报价）来看则增加了70个基点，相当于之前上浮14.5%。二套房贷的平均利率则跌至5.81%，较LPR增加了101个基点，相当于之前上浮21%。
“银行已经给我打电话了，问我要不要把贷款利率转换成LPR定价。”王女士对《华夏时报》记者说。王女士表示，其贷款经理认为，将房贷利率转换为LPR定价对借款人更加有利。“现在我也还没弄明白，转换为LPR是不是会更划算好像还和转换时间有关，我也不敢轻易就转换。”王女士对《华夏时报》记者说。
3月4日，中国人民银行在官方微信公众号上发布了转换计算的说明，并针对转换时间、重定价日和重定价周期三个概念进行了重要解释。其中重定价日为重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间，一般为每年的1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。
而重定价周期则是重新确定执行利率的周期，若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。值得注意的是，如果定价基准转换为LPR，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。
《华夏时报》记者在梳理后发现，近日，主要银行已经完成相关的准备工作，包括国有6大行、12家股份制银行以及多家城商行均已在官方网站、微信公众号等渠道发布了个人贷款定价基准的公告。“您可以在网上操作，不必前往银行网点进行转换。”建设银行的工作人员对《华夏时报》记者说。
以建设银行为例，《华夏时报》记者看到，用户可代开建设银行的个人网上银行，选贷款服务，然后直接点击房贷利率转换的申请调整，步骤操作简便快捷。

挂钩LPR更划算？

对于借款人而言，挂钩LPR是否会更加划算则是此次选择的重点。上海易居房地产研究院发布的《2019年全国房地产贷款报告》显示，2019年全国个人住房贷款余额为30万亿元，同比增长了16.7%。
对比历史数据则能发现，个人住房贷款余额增速曲线自2017年1季度开始下行，彼时房地产管控政策趋严。但到了2018年下半年，增速曲线下行的节奏明显放缓，并在2019年第四季度达到了基本持平的状态，个人住房贷款领域的收紧力度在减弱，这块“蛋糕”的面积或许还会增大。
根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。“风险在于，如果转换了，这个差值有可能会是正值。另外，LPR可能会上涨。”某业内人士对《华夏时报》记者说，其认为LPR给予了部分贷款者的短期利好，但是后期的不确定因素受经济等的影响则无法估量。
假设记者在2008年向银行借了一笔房贷，贷款期限为20年，采用等额本息的方式还款。若彼时合同约定的贷款利率是按照贷款基准利率上浮10%计算，则记者的实际贷款利率为4.9%（5年以上贷款基准利率）*（1+10%）=5.39%。截至2020年，所需还款年限还剩8年。
按照相关规定，若记者选择采用LPR加点的浮动利率，则记者加点差值变为当前的实际房贷利率-5年期的LPR，即为5.39%-4.8%（2019年12月20日报价的5年期的LPR）=0.59%。而在重新定价周期内，记者的房贷利率则会变为LPR+0.59%。
若选择固定利率，则记者的实际房贷利率将为5.39%，无论贷款基准利率是否会变化，房贷利率都将会保持5.39%不变。“如果要选择LPR，实际上就是选择了利率下行的预期。”某业内人士对《华夏时报》记者说。
2月20日，LPR迎来了新一轮的报价，5年期的LPR下行5个基点，为4.75%。自从2019年8月份改革至今，7次的LPR报价中，5年期的LPR在2019年的9、10月份和2020年的1月份均未下降。2019年11月份，5年期的LPR首次下调5个基点。整体来看，7次报价，2次下调。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，LPR继续下行的可能性较大。“其实选择浮动利率或者固定利率的差别并不大，如果后续LPR下行的话，对于购房者来说，转换为以LPR定价的贷款方式能享受一些折扣。”严跃进对《华夏时报》记者说。
严跃进认为，从银行的角度来看，其希望配合央行进行将贷款利率从此前的贷款基准利率向LPR的方向进行调整。“客观上来看，购房者还是要尽可能的按照商业银行的一些改革进行调整。至少有一点能看出来，LPR是更加市场化的。”
国盛证券发布的报告同样显示，LPR下调符合市场预期，实际房贷利率有望继续下降。5年期LPR下调5个基点，幅度基本在市场预期之内。由于当前地产销售几乎停滞，加之幅度不大，因此短期实际影响有限。其认为，随着地产销售下行压力增大，按揭需求降低叠加银行信贷额度的边际宽松，5年期LPR有进一步下降的空间。