“刚需”不是冤大头！
买房算得上是大多数人一辈子最重要的事情之一，而包括房地产在内，有市场的地方就有涨有跌，但我们经常听到类似“刚需不在乎涨跌”，或者是“自住不怕跌、跌了还能住”这样的话。
这类话常常出自开发商销售或房地产中介之口，影响了无数人的决策，甚至在重复很多遍后成为了真理。
这类说法对吗？不对。
在谈它为什么错之前，我们可以先问自己两个问题：
（1）如果你觉得明年房价要跌一半，你是刚需，现在买不买？
（2）如果你觉得明年房价要涨一倍，你不是刚需，现在买不买？
答案想都不用想，如果觉得要暴涨，正常人即使不是刚需也会买，不赚白不赚；如果觉得房价要跌，那即使是刚需也会继续观望以便捡到更多的便宜。绝大多数人对房价涨跌的预期才是决策自己是否要买房的最重要判断因素。
这也是为什么一般的商品价格打折降价才能清仓，但房子却是在房价上涨时需求最大，房价一跌，看房的人都少多了，刚需好像也不见了。可见最大的刚需，其实是买房的财富效应，是人心的贪婪。
定义刚需
没有任何一个权威的经济学理论中有“刚性需求”这么一说。经济学中只有“有效需求”和“无效需求”这两种需求概念，前者代表有需求+有购买力，后者代表有需求+无购买力，比如我想吃一顿海底捞，说走就走而且吃得起，这就是有效需求；比如我想把帝国大厦整栋楼买下来每天换一个房间住、每晚上楼看夜景，但我根本买不起，所以这就是无效需求，总之，从来就没有“刚性需求”这样的定义。
帝国大厦市值约30亿美元
不同的需求有着不同的弹性，“刚需”的字面含义，对应的应当是需求弹性为0的需求，即无论价格怎样变化，需求总量都不会变的需求。但日常生活当中这样的需求极少，如果要举例，大概只有水、食物、空气了。准确地说，任何情况下的购房都不算“刚需”，而另一方面，居住是刚需，不代表房子是刚需；交通是刚需，不代表车子是刚需。
刚需到底有多“刚”，完全是一个抽象的概念，而且对于不同的市场参与者来说又各不相同，比如有些人不买房就没法结婚、不买房孩子就没法上学，这种情况下的“刚性”可能就更大一点，但即使是这两种情况，结婚双方的态度、当地教育资源的市场化程度也会显著影响到最终的决策。
“刚需”或“自住”也成为了倒霉者自我安慰的借口，在市场不好、或者浮亏的情况下，那些曾经怀着投机心态买房的人，如今往往都表示房子是买来住的，无所谓，但真实的心态恐怕又是另一个样子。
真正的刚需是什么呢？是即使自己觉得房价要跌也要立刻买房的人。你觉得这样的人有多少呢？
刚需更在乎涨跌
实际上，刚需比炒房者还要在意涨跌，因为刚需的经济实力往往弱于炒房者，对于风险的承受力也远弱于投资购房者，刚需对房价涨跌的敏感度自然也更高。
换一个角度看，掏空六个钱包买的唯一一套房，如果跌了很多估计想死的心都有了，如果涨了很多，会更有阶级提升的快感。
本质上看，几乎所有的刚需和炒房者都是一样的，炒房者买房的原因是看好房价的走势，是预期使然；刚需买房的原因，则是对房价上涨的恐惧，本质也是预期使然，所以炒房者和刚需都是在凭借预期买房。
刚需并非不在意涨跌，对于大多数刚需来说，普遍心态是“买前怕涨、买后怕跌”，很多人买房后仍然时不时查一下自己家小区后面成交的房子价格到底是涨了还是跌了，如果是涨了晚上睡觉都会觉得更踏实，如果是跌了，一定会先找一下跌价的房源是不是楼层、装修、户型有什么缺陷，如果有哪怕一点缺陷，也会好好安慰自己一番；但如果是出现北京、上海、燕郊自2017年3月至今这种实质性整体下跌，要么是不说话，要么是开始吐槽。比如我最近看到一个网友表示不明白自己过去几年是在为谁打工。实际上“买房必赚”是一种非常幼稚的心态，市场经济，每个人都应该对自己的行为负责，赚了是自己的，输了也不能怪别人。
买亏了的刚需心声
刚需不是冤大头
网易新闻曾经推送过一个让人印象深刻的主题，内容大意是指房价的涨跌与刚需没啥关系，就算房价跌了30%对刚需也没影响。
令人无语的一个新闻
这则新闻的小编你是认真的吗？你知道房价下跌30%是什么概念吗？目前中国大多数城市的最低首付比例都在30%左右，跌30%意味着购房者的本金（首付款）全部输光，由于房产这个抵押品的价值不再安全，这时银行也会开始向购房者索要更多的抵押物补足抵押价值。这不仅是无数购房者的灾难，也可能引发系统性金融风险。
另外，30%并不是极限，燕郊以及环北京其他城市（如大厂、香河、固安）目前的房价大概只有三年前的一半，即下跌了50%，高位入场者已经有一大批成为负资产，这其中的刚需的确是买来住的，但心里能舒服得了吗？
刚需不是冤大头，说“刚需不在乎涨跌” 这句话的人也根本没有为刚需设身处地考虑，凭什么投资者买亏了就算是损失，刚需买亏了就不算？刚需的钱是天上掉下来的吗？刚需就不能省点钱？或者刚需就不能用同样的预算买更好的房子？
记住：以后谁跟你说“刚需不在乎涨跌”，谁就可能会坑了你。
总之，在决策前不盲目、不从众、不兴奋、不恐慌，理性考察机会与风险，一旦行动，对于房价的涨跌就不得意也不后悔，好好享受住房环境改善带来的生活体验。这原本是作为一个成年人的基本素质，但这种素质现在看来已经变得越来越奢侈。
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