◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 齐以和
魔幻的深圳楼市,最近闹心乱象不断。
先是有媒体频频炒作深圳千万豪宅公寓“秒光”、售罄,传出百万元的天价“喝茶费”,随后更是爆出,居然有人用疫情“贴息贷款”炒房,消息满天飞。
疫情之下,经济承受了巨大的压力,央行像走钢丝一样,费尽心机,要把金融活水导入实体经济,坚决拦截通往楼市的渠道。
但在深圳,火热的房价预期下,受不住巨大的诱惑,有的企业主拿了贷款就往楼市奔。
央行终于震怒,铁腕出手!
今天下午,央行深圳中支下发通知,对房抵经营贷违规流入房地产的情况,开展紧急自查!
通知说的非常具体,不仅查经营实体的真实性、成立时间,还直接查“借款人在疫情发生以来新购房产及贷款情况”。
针对性可以说非常强了。
这也说明,用房屋抵押做经营贷款,再流入楼市买房的现象,在深圳已经绝非罕见。
深圳,这个先行示范区,到底怎么了?
过去这一年,深圳风头一时无两。人们不吝溢美之词。
经济学家张五常的话,被媒体一再提起:未来深圳将成为地球的“经济中心”。
去年8月,“中国特色社会主义先行示范区”的桂冠,更让深圳成了风口上的“猪”,飞得越来越高。
反映在房价上,它跑出了绝对一枝独秀的行情。
北上广都在曲折下行,稳中有跌,只有深圳,房价曲线高高扬起。
前几天,国家统计局公布的70城房价数据,印证了深圳楼市的疯狂。
无论是新房,还是二手房,无论是环比还是同比,深圳都力压北上广。
时隔两年,深圳涨幅居然重回全国第一的位置,令人瞠目结舌。
市场连续传出爆炸性的消息,在全国刷屏。
3月7日,深圳某豪宅开盘,推出104套公寓,均价11万元/㎡,总价2000万元起,当晚104套号称全部售罄。
3月13日,该盘又推出14套房源, 4200万起步价,8秒就宣告售罄。
4月5日,该盘推出总套价格2900万元~5500万元,合计54套公寓,半天时间宣布售罄。
要知道,深圳的二手房价格,已经碾压北京,攀升到了全国第一。增速又再跑出第一,怎能不令人咋舌?
然而,疯狂的数据背后,是炒房客的潮水汹涌。
深圳在2月底推出了“惠企16条”,宣布拿出至少30亿给中小微企业贷款贴息,最少贴20%,最高达到100%。
不少人开始钻空子,琢磨用这笔钱来炒房。
他们利用原本支持小微企业、促进消费的政策,套出资金,然后拿去加杠杆,冲进楼市“买买买”。
据中国基金报的消息,有业内人士透露,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。
而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。
投资客的涌入,快速拉升房价,引爆了深圳楼市,又传导出去,让很多刚需也被搞得非常不安。
中介介绍,不少购房人购买注册满一年的公司,来蹭疫情普惠贷款,这个优惠利率,比正常购房利率还低。
这种贷款,如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司,就可以申请,一般按照房子评估价7成执行。
“如监管层未明令严控,银行也就睁只眼闭只眼,不会认真监控资金流向。”
深圳楼市的过度火热,就与这种套取贷款、再去买房的操作有关。
“这是深圳,你要相信”。
在“先行示范区”利好的加持下,中介不断渲染,一度让人觉得深圳可以闭着眼睛买。
买房变成了一场大型的杠杆游戏。
长此以往,深圳有变成“先行炒房区”的危险。
当人们纷纷把眼光聚焦在南山和福田的豪宅时,不可忽略的一点是,城中村和厂房才是深圳的基础。
在深圳的房价高地——南山前海那一带,写字楼空置率高,住宅夜晚亮灯率却比较低。
虽然有完善的地铁商超等配套,但办公、居住的人数规模不足,已经呈现出一定的空心化迹象。
就像两个平行世界,高收入群体的狂欢,与城中村青年的迷茫,交织成鲜明对比的画面。
摆在深圳面前的难题,其实很多。
比如,经济增速在放缓,产业升级步伐有所减弱。
从2018年开始,受制于贸易摩擦、P2P暴雷、疫情等背景因素,深圳经济增速显著放缓。
放缓最明显的是工业增速。深圳规上工业增加值的增速,已经从2017年的近10%回落到了2019年的4.7%。
巨头企业的外迁,更是恶化了这一形势。
作为国内首屈一指的制造业龙头,华为自2016年开始,就把研发、制造中心搬到东莞,如今已有上万华为员工在松山湖工作,其中不乏高精尖的技术人才。
位于坂田的华为基地,活力随之下降。
就连华为这样的巨头,也迫于租金、人力成本压力,半只脚搬离深圳,其它企业更是可想而知了。
按2015年以来新崛起的独角兽公司来看,深圳也是后劲不足。
网上有人指出,拼多多是上海的,蚂蚁金服是杭州的,字节跳动、快手是北京的,这些互联网公司的影响力有目共睹。
相比之下,深圳的新锐势力“大疆科技”,目前却只有两三百亿的规模,依然维持在小而美的状态。
科创板这边,深圳企业数量确实很多,专利申请量也常年位列全国第一。
但按市值来看,深圳还不具规模,科创板排在前10的企业中,深圳只占一席,还是做手机的传音控股,被誉为“非洲版小米”,技术含量可想而知。
此外,深圳依然存在公共服务的短板,这是高房价下,容易被忽略的难题。
4月9日,涉及新城镇化建设的超级文件重磅出台,其中就提出:要以常住人口指标来配套相应的公共服务,推动公共资源按常住人口规模配置。
像深圳这样,户籍人口远低于常住人口的城市,会面临更大的压力。
作为全国罕见的常住人口多、户籍人口特别少的城市,深圳的落户比例极不协调。
2018年年底,深圳常住人口1302.66万,但户籍人口,只有454.7万人。若按这一数据来看,深圳落户率仅为34.8%。
(单位:万人,数据来源国家统计局,2018年数据)
伴随而来的,是这座年轻城市可观的“抢人战绩”。
2015年到2019年,深圳五年人口累计净增约266万人,是“网红新锐”杭州(146.8万)的1.8倍。
深圳吸引了天量的外来务工和就业人员,能落户的却很少。
制造业群体有367万人,占深圳市就业总量的35%,却大部分难以落户。那些为深圳发展做出贡献、却受制于学历的务工人员,燃烧了青春,却没法成为真正意义上的深圳人。
高房价,让他们在深圳立足变得更加困难。
按户籍人口来配置的科教文卫资源,也远远跟不上需求的变化。
比如,高等教育方面,深圳只有深大、南方科技大学两所称的上不错的学校,累计13所高校,大部分还是一些学校的分校。10万在校大学生的规模,仅为武汉的十分之一。中小学数量更是远远落后于广州,学位非常紧张。
让人尴尬的还有医疗。
深圳三甲医院数、病床数,在特大超大城市阵营中并不占优势。据DT财经数据,每千常住人口医疗机构床位数方面,深圳在36个主要城市中垫底,广州、北京和上海则依次排在第23、25和26位。
深圳的高房价,还有一个原因:供地不足。
可以说,在深圳面前,全国没有哪个城市敢说自己“缺地”。
深圳的面积有多小?只有区区1997平方公里,并且城市开发已基本处于饱和,可开发的建设用地极其稀缺。
相比杭州(1.7万平方公里)、 北京(1.6万平方公里)、 天津(1.2万平方公里)、 广州(7000多平方公里), 上海(6000多平方公里),深圳就是一个小不点。
算下来,深圳的人口密度,是上海的1.8倍、广州的3.3倍、北京的5倍,排在全国第一。
同时,深圳的住房自有率非常低,只有23.7%,比寸土寸金的香港(49%)还要低,远低于全国平均水平。
供给小,需求大,这就造成了深圳房价居高不下的背景。
十年间,深圳的二手房价格也从2万元/㎡上涨到近7万元/㎡,累计涨幅超过250%。
不断飙升的房价,无疑会提前透支这座城市的竞争力。
某种意义上来讲,深圳需要慢慢“还债”。
深圳财政并不缺钱,2019年全市一般公共预算收入3773亿元。这一数字,是广州(1697.2亿元)的2倍多。
所以,深圳不需要依赖土地财政,完全有空间和能力,从容地调控好自己的房价。
当城市越造越大,人口越来越多,教育、医疗提不上去,房价却越来越高,木桶效应就会急剧凸显——人们的幸福感不足,越来越焦虑、浮躁。
今年,是深圳特区成立40周年,作为改革开放的样板间,中国的窗口,全世界的目光都会聚焦这座城市。
拿疫情贴息贷款去炒房,这样的问题若不能杜绝,遗患无穷。
房价日益香港化,但深圳人的平均工资收入,才不过隔壁的三分之一。
深圳需要警惕,房价高企、阶层固化,挤压制造业转型升级的空间,带来产业空心化。这是有深刻教训的。
铁腕整治,也是人心所向。
深圳,绝对不能成为“先行炒房区”。
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