深圳房价闹妖背后藏猫腻
现在再炒房，就是火中取栗。
文|许鑫
编辑|李惠聪
疫情当道，乱象丛生。
最近，深圳的楼市有些闹妖。
自三月份以来，深圳楼市“疫情热”，豪宅“秒光”，买房百万“茶水费”，二手房挂牌价动辄就涨价十几万、几十万甚至上百万消息频频流出。
在新地产记者调查中发现，此次深圳房价暴涨仅以宝安区为主，并非整个深圳区域。房产中介人员向记者表示称，宝安区房价和去年相比，有不少小区涨了 30%，2019年底单价还在 7-8 万/平方米，最近一个月单价飙至 12万左右。
4月中旬，国家统计局公布3月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据时，二手房方面，一线城市销售价格环比上涨0.5%，而深圳的二手房价格环比涨幅达1.6%，位列全国第一。
事出反常必有“妖”。
对此，出人意料的是，深圳当地的房屋中介人员也十分惊讶，“我也不知道为什么会涨这么多，但这就是事实。就算不跌，也没道理涨啊！”
其实，自地方政府颁布疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”后，手握低成本资金的大量投资客便开始涌入楼市，短期内造成深圳楼市房价急剧暴上涨。
简单来说，深圳很多人钻空子，套用原本是在疫情期间支持小微企业发展，刺激消费的支持资金从而去炒房。而这在当地已经形成一个完整的灰色产业链。
未漫延，深圳房价是区域性跳涨
市场的悸动，总是发生在很细微的场景里。
位于深圳市宝安区的楼盘海纳公馆，如果想买一套90平米的房子，除了接受近10万每平的价格外，还需要再额外给100万的“喝茶费”。
值得一提的是，当媒体曝光了“喝茶费”情况后，深圳市相关部门快速发声。
4月3日，深圳市宝安区住建局以暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施，打击房企和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为；4月9日，南山区住建局也发出通知：严禁恶意炒作哄抬房价，“各中介机构及从业人员切勿以身试法”。
同时，在南山区房屋中介门店里，一套去年就挂出来900万的华侨城的房子，当时买家嫌价格太贵没买，过完年双方又一次坐下来，这次卖家报价1080万。但在买家刚开口砍价时，房东直接起身走人。
另外，还有一些房产中介，早期维护很久没卖掉的房源，不长时间里，全部以高于卖家初始预期的售价——卖掉了。
重出江湖的“天价喝茶费”，房东跳涨，成交周期变短成为此次深圳房价暴涨的特点。
有第三方监测工具显示，近期深圳有些二手房挂牌价直接上调百万
中介人员透露，此次宝安区房价暴涨，其原因在于宝安作为中心区，地段好，靠近海，离欢乐港、前海自贸区更近，是大前海辐射圈的直接受益者。
不仅如此，宝安区的名校和休闲设施一应俱全，格外受到购买者的青睐。
在商品房火爆之外，深圳豪宅项目也加入“战局”。
4月5日上午，深圳蛇口区招商太子湾·湾玺项目推售最后54套公寓，单价9万~13万元/平方米，户型为320~410平方米，总价约2900万~5500万元。仅仅半日即售罄，揽金约23亿元。
据了解，深圳多个均价7万的片区，开始陆续出现挂牌价超过10万+每平米的房源。比如宝安区碧海片区的玉湖湾小区，89平米的户型挂牌价已经每平米摸高到10.7万；西乡片区的中熙香缇湾小区，89平米的四方户型，最高挂牌价更是冲到12.3万元每平米，而这两个小区，并不是豪宅小区。
价格持续走高，成交量也创下新纪录。
从3月深圳二手房成交量来看，今年达到近两年来的新高，达到8008套，环比大涨3.8倍。
从深圳楼市过去的十年历史来看，单月成交超过8000套，可谓是深圳楼市牛熊的“分水岭”。
数据是冷冰的，面对日益走高的房价，让不少在深圳打拼的年轻人望而止步。但房价真如数据显示那般高的离谱吗？
事实上，目前深圳并没有出现全市房价普遍上涨情况，而是局部个别热点地区涨得太凶拉高了整体表现。
据贝壳研究院此前一份报告显示，深圳并非全城房价暴涨，大多是停留在部分区域和部分楼盘。3月深圳另外上市的3个新房项目，除福永万科星城表现较好外，光明乐府花园周度开盘去化率不足20%。
显然，“分化”才是这次深圳楼市上涨的主题词。
位于西部的南山、宝安等片区，价格动辄“10万+”起步；而在罗湖、龙岗区等东部片区，一些房子就是降价也无人接手。
“深圳房价涨了吗？没感觉到啊。”胡先生家住深圳市龙岗区，在他的印象中，周边房价从2017年之后就没怎么动了，一直很稳定，现在二手房均价在4万/平方米左右。
同样，位于罗湖区的张小姐也表示，其所住区域房价变化不大，均价还在5万/平方米左右浮动。
显然，深圳这波房价上涨属于区域性、结构性上涨。同时，当地还存有业主挂牌价飙升和有价无市现象，业主希望借助目前市场的躁动拉高报价，但市场并不一定买帐。其实，回看这几年深圳楼市是非常明显的“东边不亮西边亮”，即东部不涨，西部涨。
记者了解发现，近几年，深圳受政策风向影响，东进暂缓，重点建设西部成为主要任务。霎时西部区域犹如宠儿般接连拿下各类好资源，重点学校进驻，多条地铁线路的开通，逐渐让西部区域楼市也热闹起来。
其中，尤为明显的就是2018年5月才正式成立的光明新区，近期也惊现7字头成交的二手房。“在我印象中，光明还是一片荒郊野岭，居然单价7万了，为啥？”许多深圳人大呼不解。
让光明突然“疯涨”直接原因是3月18日深圳实验光明学校小学学位划分出台的征求意见稿，其中光明大第、龙光玖龙台等项目都在划分学区之内，傍上名校学位之后，这些楼盘迅速涨价拉动光明进入“7”时代。此外，光明是深圳城市发展轴的重要节点，又是广深科技创新走廊的重要组成部分，利好不少。
面对这次房价暴涨下，深圳市住建局有关负责人也公开发声，近期深圳部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。
据国家统计局的数据，3月份深圳全市新房均价环比仅上升0.5%。二手房环比上涨略高，达1.6%。
但据中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示，3月深圳二手房价环比则是下跌1.21%。”
对此，有专业人士曾对外表示，“两家权威机构给出不同数据，但仍可综合判断，深圳楼市销售近期整体上并没有出现什么“一飞冲天”，反而整体偏弱。目前多数楼盘销售并不理想，部分挂盘超过一年、降价都难以顺利销售。这与蛇口、宝中等豪宅集中地段销售火爆场景形成鲜明对比。”
面对区域性价格火爆上涨，部分地产销售界人士也透露：价格上涨楼盘的买家，主要以投资客和部分改善需求者构成。本身对于价格承受力就较强，另外，部分业主具有经营者身份，拿钱容易。
钻空子，投机客上演“魔幻操作”
疫情导致经济停摆，无人能幸免，那么购房者资金从何而来？
小李是一位在深圳创业者，近期，不断接到中介电话，内容都是“大哥要不要看房（换房），我这里有资金渠道。”
在记者打听下发现，中介人员口中的资金渠道，就是拿公司抵押贷款再去买房。在中介查询下发现小李现在的公司可以贷出一千万资金，但小李还是婉拒中介的邀请。
小李也透露了其原因，中介核算出的贷款计划，每月可能要还3万多元的贷款，面对目前市场不确定性，让小李望而止步。
不仅如此，记者也联系多位中介，以买房为由，打听如何申请贷款一事。中介称，如果名下没有公司也没关系，中介人员可以马上帮购房者买壳公司，费用也不高。
魔幻的操作，显然在这次房价暴涨下“助力”不少，也为不少投机客开启一扇大门。
在业内人士看来，这次房价暴涨事件主要是投资客涌入。仅仅是依靠刚需置业者，很难出现这样的快速拉升现象，但一个点被引爆，就难免会传导到其他区域，所以很多刚需置业者也被搞得不安。
如此魔幻的操作，究竟是怎样形成的？
深圳金融圈的一位朋友向记者介绍，目前来看：受疫病影响，全国大部分城市均纷纷出台为中小企业纾困政策，让大部分银行放宽抵押贷、信用贷等消费贷款。对于楼市敏感度较高的人来说，虽然明面上跟地产相关的贷款政策没有变化，但新政策则意味着加大了杠杆的空间。
这笔原本用于支持小微企业度过难关的钱，让炒房客找到了加杠杆的机会。
其实，得到这笔钱非常简单，因为银行起先根本不看公司经营状况如何，只需要你名下有房子，有公司即可。
假设你有符合要求的小微企业（有些银行对于企业注册年限有要求），而且名下有房，那么你可以找担保公司还清住房贷款，然后再拿着红本和企业执照去银行，以企业经营申请低息贷款，再把这笔钱购买新房。
假设你有房子，没公司，只需要花费千元，让中介帮你注册一个公司，之后再由中介帮忙申请房屋抵押经营贷，以此套取低息贷款。
不过，刚注册的公司也存在一个问题，贷款额度会相对降低。此外，申请者名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料也需要备齐。
对于购销合同，通常用来证明公司的资金用途，因为申请经营贷的公司也有一定的行业要求。“购销合同也可以花钱购买，其实这些资料都是为了满足监管层相关要求，保证资金出去表面不违规。”中介人员透露。
那么，究竟能贷到多少？其实，银行会通过随机抽取的评估公司来衡量，一般按照评估价7成执行。不过，还是有一些具体细节的要求，例如申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司。
以某银行在深圳推出的经营性抵押贷款为例：其对抵押房产要求是房龄在35年以内，公司成立满一年以上，不看负债和流水。2019年的年利率是5.77%左右，额度可高达1000万，先息后本，随借随还、按天计息，3年到期后无需归还本金，可继续获批额度，无需过桥。因疫病影响，深圳大部分银行年利率已经下调至不足5%，低于房贷利率。
当地某国有银行深圳区域的一位人士则向媒体透露：以往实操过程中，除非上层政策收紧，银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途，一旦贷款用途与申请时描述不一致，银行会限期收回贷款。如监管层未明令严控，银行也就睁只眼闭只眼，不会认真监控资金流向。
事物都有两面性，经营贷企业贷操作买房还是要慎重，银行有迫切放贷需求，但假如官方要求严查资金用途及流向呢？临时抽个贷可能随时搞垮你的资金链。
未等投机客们尝到甜头，各大媒体就纷纷爆出了贴息炒房的问题，也迎来深圳监管层的关注。
4月20日，这份来自人民银行深圳中支货币信贷处的通知，信息很明确：要严查经营贷资金违规流入房地产的现象。
深圳楼市“分化”趋势将收窄
事实上，目前谈深圳楼市冷热结论为时尚早。
从需求端看，即使现在豪宅市场“秒杀”热销，但准客户收入还未稳定，甚至面临下降风险，豪宅市场必受其累。因此，楼市是否回暖，关键取决于复工复产情况，尤其是中国或深圳经济复苏状况。
同策集团首席分析师张宏伟认为，尽管各城市各行业均已复工复产，但国内面临的问题是因海外“疫情”，进出口所受影响至少会持续至6月底，甚至影响在全年，同时国内需求也很难那么快恢复正常。
随着行业复工复产的推进，3月份深圳楼市成交量虽然有了一定程度的恢复，但区域间分化态势明显。
但楼市的“虚火”并没有给行业带来明显的效能提振，通过深房中协数据统计，行业近期的实际生存状况并不易，一季度行业人均网签0.30套，环比2019年四季度下降49%，同比2019年一季度下降9%，同、环比都呈下降态势。
因此，实际成交情况与楼市表面火热的感官体验并不一致，说明分化语境下的这一波市场行情并不具有全市代表性。
此外，深房中协根据调研与分析，认为现阶段的楼市行情，主要是因疫情期间和节前积压的需求，在3月份集中得到了释放，叠加效应较明显；同时，此前部分“热炒”的行为在一定程度上也带动了市场节奏，综合作用下，才导致了3月份行情在表面上显得“过热”。
同时，现阶段的市场行情，在一定程度也透支了二季度，甚至是下半年的需求，长远看，未来两三个月深圳房地产及楼市的“分化”趋势也将会收窄。
显然，妖风也许会刮一阵，但肯定难成气候。
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